Mieszkanie, ziemia, a może akademik?

O inwestowaniu w nieruchomości mówi Artur Rawski, prezes zarządu Forum TFI S.A.:

Hossa na rynku nieruchomości trwa w najlepsze i nic nie wskazuje, by miała się szybko skończyć. Zwłaszcza że deweloperzy biją kolejne historyczne rekordy. Po 2016 roku, gdy do użytku oddali ponad 160 tys. mieszkań (a więc o 10 proc. więcej niż rok wcześniej), w pierwszym kwartale 2017 r. rozpoczęli budowę następnych 44 tys. lokali.

To prawie o 30 proc. więcej w porównaniu z rokiem ubiegłym. Równie dynamicznie rozwija się sektor nieruchomości komercyjnych. Do końca roku rynek handlowy może urosnąć nawet o 511 tys. mkw., a podaż nowych biur może przekroczyć 900 tys. mkw. Dobrą koniunkturę starają się wykorzystać zarówno inwestorzy instytucjonalni, jak i indywidualni, przy pomocy m.in. funduszy inwestycyjnych.

Mieszkanie na wynajem to nie wszystko

Nieruchomości stanowią od lat ulubioną formę inwestowania Polaków. Według danych Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami aż 51 proc. uważa je za najlepszą lokatę kapitału. Przekonanie to jest realizowane w praktyce - w zeszłym roku wydatki na zakup nowych mieszkań tylko w siedmiu największych miastach kraju przekroczyły 14,2 mld zł, co stanowi nowy historyczny rekord.

Nieruchomości, w przeciwieństwie do giełdy, postrzegane są jako względnie przewidywalne i stabilne źródło zysków. Aby na nich zarabiać, nie trzeba jednak od razu kupować mieszkania na wynajem. Rynek finansowy oferuje inwestorom szereg alternatywnych rozwiązań. Jednym z nich są tak zwane fundusze deweloperskie tworzone przez TFI we współpracy z firmą specjalizującą się w projektach mieszkaniowych. Strategia tego typu funduszy opiera się na finansowaniu procesu deweloperskiego z kapitału pozyskanego od inwestorów w zamian za obietnicę późniejszego podzielenia się zyskiem z jego efektów.

Deweloper, będący najczęściej także uczestnikiem funduszu, odpowiada za profesjonalne przeprowadzenie procesu inwestycyjnego, a struktura funduszu pomaga w jego optymalizacji, tym samym stwarzając możliwość generowania atrakcyjnych zysków dla inwestorów indywidualnych. Inny rodzaj funduszy nieruchomościowych pozwala inwestorom zarabiać na rynku wtórnym wskutek wzrostu wartości lokat wynikającego z procesu inwestycyjnego.

Przykładem tego typu funduszu był FIZ Prestiżowe Inwestycje Krakowskie. Jego celem było osiągnięcie zakładanej stopy zwrotu na poziomie 9 proc. w skali roku poprzez lokowanie aktywów w renowacje kamienic. Strategia inwestycyjna opierała się m.in. na takiej selekcji nieruchomości, która miała gwarantować późniejszą atrakcyjną cenę sprzedaży apartamentów.

Konstrukcja funduszu opierała się na automatycznych, częściowych umorzeniach certyfikatów. Dzięki temu ich posiadacze co kwartał otrzymywali część zainwestowanego przez siebie kapitału powiększaną każdorazowo o przynależny jej zysk, determinowany przez zakładaną stopę zwrotu. Uzyskiwane w ten sposób pieniądze na bieżąco redukowały ich ryzyko inwestycyjne, pozwalając jednocześnie szukać dla nich nowych lokat.

Zysk podany na talerzu

Wśród funduszy nieruchomościowych można również znaleźć rozwiązania obejmujące inwestycje w rynek hotelowo-restauracyjny, który tylko w 2016 r. wzrósł o 7 proc. do wartości niemal 27 mld zł. Perspektywy na ten rok także są dla niego obiecujące, biorąc pod uwagę coraz większe kwoty przeznaczane przez Polaków na usługi gastronomiczne i hotelowe. Według zeszłorocznych danych Eurostatu wydatki te stanowiły 3,2 proc. naszych miesięcznych zarobków. Było to wciąż znacząco mniej w porównaniu do chociażby Niemców czy Słowaków, nie mówiąc już o Czechach, dla których wskaźnik ten wynosił 8,4 proc.

Wszystko wskazuje na to, że uruchomiony w zeszłym roku Program „Rodzina 500 Plus" przełoży się wymiernie na wzrost tych wydatków, co także w kolejnych latach sprzyjać będzie całej branży. Potencjał ten wykorzystuje chociażby Forum Food & Friends FIZ, który swoim inwestorom daje szansę na zysk w wysokości 6 proc. rocznie. Jest to pierwszy fundusz w Polsce, który inwestuje w rozwój restauracji w centrum Krakowa.

Pierwsze środki z tytułu wykupów certyfikatów inwestycyjnych zaczęły wraz z zyskiem wracać do inwestorów pod koniec zeszłego roku. Zarządzający przewidują, że proces ten potrwa ok. pięciu lat. Podczas każdego kwartalnego wykupu, tak jak dotychczas, planowane jest zwracanie inwestorom części wpłaconego przez nich kapitału wraz z nadwyżką determinowaną przez zakładaną stopę zwrotu. Specyfika jej działania jako procentu składanego oznacza, że im dłużej środki będą pracować w ramach funduszu, tym większy zysk przyniosą one ostatecznie swoim właścicielom.

REIT po polsku

Fundusze inwestycyjne szukają także zysków na rodzimym rynku biurowym, będącym najszybciej rozwijającym się rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej.  W 2016 r. do użytku oddano prawie 900 tys. mkw. nowych biur, najwięcej w historii. Tym samym łączne zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych sięgnęły 9 mln mkw. Perspektywy na kolejne miesiące są równie optymistyczne. Do końca bieżącego roku podaż nowych biur może przekroczyć kolejne 900 tys. mkw. Poza Warszawą, w której powierzchnia biurowa przekracza już 5 mln mkw., szybko rozwijają się również Kraków, Wrocław, Katowice, Poznań i inne miasta regionalne.

Równie dynamicznie rozwija się rynek powierzchni handlowych, który do końca 2017 r. może urosnąć nawet o 511 tys. mkw., a więc o 10 proc. więcej niż w zeszłym roku. Nowoczesna infrastruktura w połączeniu z wciąż atrakcyjnymi w stosunku do Europy Zachodniej cenami, sprawia, że koniunktura na rynku nieruchomości biurowych przyciąga nie tylko najemców, ale również inwestorów.

W krajach Europy Zachodniej oraz w USA jedną z najpopularniejszych form inwestowania w tym obszarze są tzw. REIT-y (Real Estate Investment Trust). Są to spółki akcyjne notowane na giełdzie, które czerpią zyski z wynajmu powierzchni komercyjnych. Ze względu na stosunkowo wysokie bezpieczeństwo inwestycji i jej immanentną długoterminowość znajdują się one w portfelach wielu funduszy emerytalnych, stanowiąc niekiedy nawet 10 proc. ich aktywów. Od dłuższego czasu inwestują one także na polskim rynku nieruchomościowym. Chcąc umożliwić powstawanie rodzimych REIT-ów, które mogłyby konkurować z podmiotami zagranicznymi, Ministerstwo Finansów pracuje od kilku miesięcy nad odpowiednią ustawą legitymizującą ich funkcjonowanie. Nowe przepisy zaczną jednak obowiązywać najwcześniej w przyszłym roku.

Grunt to zysk

Zarządzający funduszami inwestycyjnymi starają się szukać zysków również wśród innych rodzajów nieruchomości. Powstają więc fundusze lokujące środki swoich inwestorów w takie aktywa jak: ziemia rolna, grunty leśne, akademiki czy domy seniora. Celem każdego z nich jest wykorzystanie istniejącej lub prognozowanej koniunktury poprzez zwiększanie wartości certyfikatów inwestycyjnych z tytułu chociażby: wzrostu wartości ziemi, sprzedaży pożytków z niej pochodzących (płodów rolnych, drewna), uzyskiwanych dopłat obszarowych czy przychodów generowanych z bieżącej działalności.

Decydując się na inwestycję tego typu, trzeba się jednak liczyć nie tylko z jej długim horyzontem czasowym, wynikającym ze specyfiki danego rynku, ale też z możliwymi zmianami prawnymi mogącymi znacząco wpływać na jego koniunkturę (np. zmiany w obrocie ziemią, program „Mieszkanie na wynajem", itp.). Biorąc pod uwagę fakt niesłabnącej koniunktury na rynku nieruchomości, bezpośrednio wpływającej na rentowność inwestycji, można się spodziewać, że inwestorzy nadal aktywnie będą poszukiwać funduszy potrafiących wykorzystać ten trend, a TFI – na bieżąco odpowiadać na to zapotrzebowanie.