Dziesięć lat wzrostu rynku nieruchomości dla sieci

Rz: Jakie są główne założenia przyjętej niedawno strategii rozwoju grupy na lata 2017–2022?

Bartosz Kazimierczuk, prezes Tower Investments: Nowa strategia opiera się na czterech filarach. W pierwszej kolejności chcemy oczywiście rozwijać nasz podstawowy biznes, czyli realizować projekty dla klientów sieciowych – sklepów, dyskontów, stacji benzynowych, fast foodów itd. Jesteśmy niestandardowym deweloperem, od 2005 r. specjalizujemy się przede wszystkim w wyszukiwaniu atrakcyjnych lokalizacji. Zajmujemy się zakupem działek, pozyskiwaniem pozwoleń administracyjnych i budową obiektu, który potem sprzedajemy klientowi.

Znajomość rynku jest kluczowa, bo rzadko kiedy kupujemy wolne pod zabudowę działki, które zostały wystawione na sprzedaż na rynku. Często pozyskujemy grunty, w których dostrzegamy potencjał, ale które są już użytkowane czy wręcz zamieszkane. Pozyskanie takiej parceli oczywiście wymaga umiejętności negocjacji z właścicielami.

Dzięki doświadczeniu potrafimy przewidzieć, że dana lokalizacja będzie przyciągać ludzi do zbudowanych tu obiektów naszych klientów. Nasze doświadczenie wynika z tego, że znaczna część kadry – także ja – pracowała w sieciach handlowych.

Czy rynek nie jest już nasycony? Jak widzi pan perspektywy?

Interesujący nas segment rynku rośnie nieprzerwanie od dwóch dekad i ma przed sobą jeszcze przynajmniej dekadę intensywnego rozwoju. Mówimy o kilkuset, do tysiąca obiektów rocznie. Sama Biedronka w tym roku planuje otworzyć ponad 100 sklepów, a kolejnych graczy na polskim rynku przybywa.

Jednocześnie rynek wykonawców jest mocno rozdrobniony. Oddamy w tym roku w sumie sześć obiektów, celem do 2022 r. jest realizacja 50 inwestycji.

Poza obiektami dla zewnętrznych klientów rozwijacie także formułę Shopin. Na czym ona polega?

To drugi filar naszej strategii. Budujemy parki handlowe o powierzchni 1–5 tys. mkw., do tej pory oddaliśmy trzy: w Garwolinie, Płocku i Łodzi. Stawiamy także większy park w Jaśle, o powierzchni 9 tys. mkw., pod szyldem Shopin Mall.

Do tego rozwijamy markę CityShopin – to obiekty, które mają funkcjonować na parterach budynków mieszkaniowych. Pierwszą taką inwestycję zrealizowaliśmy w Warszawie. To doświadczenie skłoniło nas do opracowania kolejnej formuły – Multitower – która będzie trzecim filarem strategii. Deweloperzy co prawda planują lokale usługowe w swoich projektach mieszkaniowych, jednak często te rozwiązania nie są adekwatne do potrzeb rynku.

Dla przykładu, dyskont spożywczy ma swoje wymagania, jeśli chodzi o minimalną powierzchnię, i rzadko kiedy przygotowywane są tak duże lokale. Dobór najemców do lokali też nie jest zawsze szczęśliwy. Ponadto konkurencja o grunty się zaostrza i dziś praktycznie nie ma szans na budowę wolno stojące obiektów handlowych – zwłaszcza w dużych miastach. Dlatego też w ramach Multitower będziemy realizować dobrze zaprojektowane obiekty mieszkaniowo-usługowe. W tym roku ruszy pierwsza inwestycja na warszawskim Tarchominie, do spółki z fińskim deweloperem YIT. Ponadto samodzielnie szykujemy taki obiekt w Tychach.

Podsumowując, do 2022 r. planujemy zrealizować 20 inwestycji w formule Shopin i 10 w formule Multitower.

W ekspansji ma pomóc emisja akcji towarzysząca przeprowadzce z NewConnect na rynek główny giełdy.

Pozyskanie z emisji około 30 mln zł pozwoliłoby wrzucić kolejny bieg. Emisja jest jednak opcją i dojdzie do niej, o ile uda się uplasować akcje po satysfakcjonującej cenie. W 2016 r. pozyskaliśmy ze sprzedaży akcji i obligacji 30 mln zł, co pozwoliło nam na wzrost portfela zamówień z 80 mln do 260 mln zł (to szacowana wartość sprzedaży realizowanych projektów klientom – red.). Bez podwyższenia kapitału też będziemy rosnąć, ale nie skokowo.

Pod koniec czerwca złożyliśmy prospekt w KNF, liczymy na przejście na GPW pod koniec tego roku.

Jesteście także zainteresowani tworzeniem REIT-ów?

Tak, jednak wszystko zależy od finalnych zapisów ustawy. Obiekty dla sieci idealnie nadają się do portfela REIT-ów, ponieważ umowy z najemcami są zawierane na przynajmniej dziesięć lat. Idealna sytuacja dla kogoś zainteresowanego czerpaniem dochodów z czynszów. Portfel składający się ze znacznej liczby takich obiektów byłby bardzo dobrze zdywersyfikowany. Jednocześnie duzi gracze nie są zainteresowani utrzymywaniem takich portfeli, oni wolą duże biurowce czy centra handlowe. REIT-om powinno się umożliwić także inwestowanie w generujące dochód grunty. Część naszych klientów nie kupuje od nas działki z wybudowanym obiektem, tylko dzierżawi grunt na podstawie długoterminowej umowy.