Robert Jaś: Prywatne akademiki powstaną w największych miastach

Rzeczpospolita: Inwestorzy skupują mieszkania na wynajem. A co oferuje rynek nieruchomości komercyjnych?

Robert Jaś, wiceprezes Metropolitan Investment: Nieruchomości komercyjne w Polsce cieszą się coraz większym zainteresowaniem inwestorów indywidualnych. Wzrost w tym segmencie rynku to wynik niskich stóp procentowych, poszukiwania bezpiecznych lokat kapitału i możliwości wygenerowania wyższych rentowności niż z inwestycji mieszkaniowych.

Klasyczne formy lokowania kapitału w tym segmencie to inwestycje w powierzchnie handlowe, biurowe, hotele i magazyny. Rozwija się także segment prywatnych akademików.

Ile można zrobić na poszczególnych inwestycjach?

Zależy to od ceny i lokalizacji inwestycji, a także od jej przeznaczenia i strategii komercjalizacji. Nieruchomości komercyjne pozwalają na uzyskanie wyższej stopy zwrotu niż z mieszkania na wynajem. Ta ostatnia inwestycja może dać ok. 4–6 proc. rentowności brutto, podczas gdy rentowność najlepszych inwestycji komercyjnych sięga nawet kilkunastu procent. Wśród korzyści wynikających z inwestowania w nieruchomości komercyjne wymienia się przewidywalną i powtarzalną stopę zwrotu, opartą zwykle na średnio- i długoterminowych umowach najmu z pewnymi najemcami.

Metropolitan ma ofertę dla klientów indywidualnych?

Tworzymy rozwiązania dostępne do niedawna tylko dla największych funduszy oraz firm zagranicznych i dostosowujemy je do potrzeb klienta indywidualnego. W odpowiedzi na rosnący popyt umożliwiamy dostęp do prywatnych akademików. Chcemy zagospodarować tę niszę. Prywatne domy studenckie są potrzebne i w Polsce, i za granicą.

Zajmujemy się takimi inwestycjami od etapu projektowania po zarządzanie.

Gdzie powstają wasze akademiki?

Realizujemy dwie inwestycje w Gdańsku. Gdański Harward powstanie po modernizacji byłego akademika, w którym urządzimy nowoczesne apartamenty. Obok budynku są dwie uczelnie – Politechnika Gdańska oraz Uniwersytet Medyczny.

Olimpijskie Apartamenty powstają w bezpośrednim sąsiedztwie Akademii Wychowania Fizycznego i Sportu. Najemcami są zarówno polscy, jak i zagraniczni studenci.

W wakacje, gdy studenci wyjadą, pokoje będą puste?

Lokalizacja obu obiektów zapewnia nieograniczony dostęp do miejskich atrakcji i dobry dojazd do plaży. W lecie lokale mogą być wynajmowane turystom.

Jaka jest strategia sprzedaży tych nieruchomości?

To sprzedaż udziałów i całych apartamentów. Niektórzy inwestorzy decydują się na zakup dwóch–trzech mikroapartamentów bądź też większej liczby udziałów. Dostajemy też oferty zakupu całych projektów.

Za ile można kupić lokal w domu studenckim? A ile trzeba mieć na udziały?

Ceny mikroapartamentów w Gdańskim Harwardzie zaczynają się od ok. 200 tys. zł. Na razie nie prowadzimy sprzedaży udziałów. W zależności od wielkości i charakteru projektu wartość sprzedawanych pojedynczych udziałów to 100–500 tys. zł.

Na jakie zwroty z inwestycji można liczyć?

W projekcie Gdańskiego Harwardu inwestor może liczyć na zwrot w wysokości 7 proc. w skali roku, co ma zagwarantowane odpowiednimi umowami. W przypadku zwrotu na wyższym poziomie zostanie on podzielony w formule 50/50 pomiędzy inwestora i operatora akademika.

Jakie inwestycje planuje Metropolitan Investment?

Sieć prywatnych domów studenckich chcemy rozwinąć w dużych ośrodkach akademickich. Kolejne inwestycje planujemy w Warszawie, Krakowie i Poznaniu. Mamy pewien modelowy projekt, który dopasowujemy do istniejącej infrastruktury. Na tym etapie nie chcemy jednak zdradzać szczegółów.

Na polskim rynku jest dużo podobnych inwestycji? Jakie firmy działają w tym segmencie?

Biorąc pod uwagę popyt, takich obiektów ciągle brakuje. Główną część rynku stanowią akademiki zarządzane przez uczelnie publiczne. Prywatnych domów studenckich jest kilkadziesiąt. Pojedynczy inwestorzy posiadają od jednego do trzech–czterech obiektów. Jest kilka wyspecjalizowanych firm aktywnie działających na rynku domów studenckich. Prowadzone są też inwestycje w systemie partnerstwa publiczno-prywatnego. Tą ostatnią drogą pierwszy poszedł Uniwersytet Jagielloński, który wyremontował akademiki w krakowskim Prokocimiu.

Inwestycjami jest zainteresowany także jeden z funduszy rozbudowujący swój format domów studenckich. Są to trzy duże akademiki w Poznaniu, Łodzi i Lublinie, w których mieszka ok. 1,1 tys. studentów.

W najlepszych warunkach chcą pewnie mieszkać studenci z zagranicy?

Przybywa zagranicznych studentów oczekujących określonego standardu pokoi. Istniejące obiekty pozwalają na zakwaterowanie ok. 9 proc. uczących się. Od 2010 do 2015 r. liczba osób z zagranicy studiujących w Polsce wzrosła o 166 proc., z 21,5 tys. do 57 tys. W tym czasie liczba studentów zakwaterowanych w domach studenckich spadła o ponad 11 proc. W 2016 roku cudzoziemców było już 65 tys. Spodziewamy się, że do 2020 r. będzie się ich uczyć ok. 100–120 tys.