W I kwartale 2021 r. trzynastu deweloperów z rynku kapitałowego zanotowało średnią marżę brutto ze sprzedaży w wysokości 22,8 proc., czyli o 3,4 pkt proc. mniej niż rok wcześniej oraz o 4,9 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2019 r. Również o 1,8 pkt proc., do 25 proc., obniżyła się rok do roku mediana.

Co więcej, o ile w I kwartale 2020 r. tylko jedna spółka miała rentowność niższą niż 20 proc., a dwa lata wcześniej dwie, to w tym roku takich przypadków było już pięć – w tym jeden, gdzie marża była wręcz ujemna. Trzy firmy osiągnęły marże rzędu 30 proc.

Deweloperzy pokazują w sprawozdaniach efekt przekazania lokali klientom, ale w Polsce sprzedaż odbywa się zazwyczaj na etapie dziury w ziemi. Dlatego na bieżące wyniki finansowe składają się mieszkania z inwestycji uruchomionych mniej więcej dwa lata wcześniej. Rok 2019 to nowa rzeczywistość po gwałtownym wzroście kosztów budowy z lat 2017–2018, które skłoniły m.in. Dom Development do utworzenia własnej spółki zajmującej się generalnym wykonawstwem. To również drugi rok z rzędu wzrostu cen – firmy starały się bowiem przerzucać rosnące koszty na klientów.

Rynkowi prymusi

Na prowadzenie wysunęło się trójmiejskie Inpro, notując marżę ponad 34 proc., co oznacza wzrost o aż 13,6 pkt proc. W tym czasie deweloper nie zakończył żadnej budowy, na wynik zapracowały mieszkania wydawane z kończonych w ubiegłym roku, kolejnych już etapów większych inwestycji. Implikuje to korzystną cenę gruntów i elastyczność pod względem dopasowywania cen mieszkań do rynkowych warunków.

Na drugim miejscu znalazł się Dom Development, który w I kwartale zaliczył kumulację przekazań lokali. Rentowność rok do roku wzrosła o 3 pkt proc., do 32,5 proc. Warto dodać, że na trójmiejskim rynku grupa zanotowała 35,7 proc. marży.

Trzecie miejsce należy do Archicomu, który wypracował 32,2 proc. marży, o ponad 3 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Wyniki za I kwartał spółka zaprezentowała już w formie okrojonej do działalności kontynuowanej, a więc rynku wrocławsko-krakowskiego. W takiej formie Archicom został przejęty przez Echo Investment.

Dla tego ostatniego akwizycja to nie tylko zwiększenie skali, ale też poprawa rentowności. Echo w I kwartale wypracowało marżę 19,4 proc., bo w miksie przekazywanych mieszkań zabrakło najtłustszych – stołecznych, inwestycji.

W I kwartale ub.r. na podium były Develia, Lokum Deweloper i Marvipol. Początek tego roku nie był już dla nich tak wysokokaloryczny.

Koszty na ceny

2021 r. dla deweloperów będzie znów rokiem wyzwań. Pandemia zachwiała produkcją materiałów i pozrywała łańcuchy dostaw. Spowolniła też pracę urzędów, co przekłada się na problemy deweloperów z uzupełnianiem oferty.

– Od kilku tygodni bardzo szybko rosną koszty wykonawstwa inwestycji budowlanych, niekiedy w tempie niespotykanym od co najmniej dekady. Dość powiedzieć, że na przestrzeni ostatnich miesięcy cena niektórych wyrobów stalowych wzrosła aż o 50–150 proc., płyta OSB podrożała w ciągu roku o 20–30 proc., a w pozostałych grupach towarów zwyżki sięgają 5–10 proc. rok do roku – wylicza Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. – Rosnące ceny materiałów wywierają presję na marże deweloperów i jest to kolejny czynnik, obok drogich gruntów i nierównowagi między podażą o popytem, który będzie podbijać ceny mieszkań w kolejnych miesiącach. Deweloperzy znajdują się jednak w komfortowej sytuacji, ponieważ na tak rozgrzanym rynku mieszkaniowym nie powinni mieć trudności z przerzucaniem rosnących kosztów wykonawstwa na nabywców nowych lokali – uważa.

Zdaniem eksperta w drugiej połowie roku prawdopodobnie dojdzie jeszcze problem rosnących wynagrodzeń i cen usług podwykonawczych.

– Rynek się już dość wyraźnie przegrzewa, ceny mieszkań ponownie z większym wigorem ruszyły na północ, a średnia marża deweloperów w dół – zwraca uwagę Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Może to oznaczać, że koszty (głównie materiały budowlane i grunty) rosną w istotnie większym stopniu niż stawki za mkw., które wzrostu kosztów już nie dają rady rekompensować. Ceny mieszkań nie mogą rosnąć w nieskończoność bez jakiejkolwiek korekty, bo powoli osiągają poziomy, które mogą przestać być akceptowane przez kupujących – dodaje.