SonarHome.pl bierze pod lupę transakcje na rynku mieszkań w 2025 r. Eksperci wskazują na wyraźną różnicę między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Z szacunków wynika, że różnica ta wynosiła od 11 proc. w Poznaniu i Krakowie do 15 proc. w Warszawie. W Łodzi, Gdańsku i we Wrocławiu to ok. 14 proc.
Czytaj więcej
Zastanawiamy się nad tym, ile pośrednik powinien zarabiać, a pomijamy kluczowe pytanie: kto w ogóle powinien mieć prawo nim być – mówi Marta Żółkow...
Oznacza to, że np. w Warszawie różnica to ok. 2,2 tys. zł za metr mieszkania z drugiej ręki, a w Łodzi niespełna 1 tys. zł. – Są to więc konkretne kwoty – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego SonarHome.pl. – W przypadku lokalu o powierzchni 40 mkw. w Warszawie przeciętna różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną mogła wynosić ok. 88 tys. zł, podczas gdy w Łodzi było to ok. 40 tys. zł. Dane te pokazują, że mimo stabilnych stawek ofertowych negocjacje nadal odgrywały dużą rolę – zauważa.
Dominacja mieszkań średniej wielkości
Jak wynika z analiz SonarHome.pl, pod względem struktury podaży sytuacja na rynku wtórnym w 2025 r. była stosunkowo stabilna. Największą część ofert w analizowanych miastach stanowiły lokale o powierzchni od 40 do 60 mkw. – W praktyce oznaczało to, że na rynku dominowały lokale dwupokojowe, które najlepiej odpowiadają potrzebom zarówno kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów – zauważa Anton Bubiel.
Według danych SonarHome.pl udział najmniejszych mieszkań, poniżej 40 mkw. był zróżnicowany w zależności od miasta. Najwięcej ofert takich mieszkań pojawiało się w Łodzi – stanowiły 32 proc. całej podaży. W Krakowie ich udział wynosił 28 proc., a w Warszawie 27 proc. Najmniej małych mieszkań dostępnych było we Wrocławiu – to ok. 21 proc. oferty.
Czytaj więcej:
Tam, gdzie oferta mieszkań jest duża, deweloperzy często się licytują na atrakcyjne promocje. Klient może się targować także na rynku wtórnym. Dobr...
Pro
Mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. stanowiły zazwyczaj kilkanaście procent rynku, choć w niektórych miastach ich udział był większy. Granica 20 proc. została przekroczona jedynie w Gdańsku i we Wrocławiu. Z kolei lokale o powierzchni powyżej 80 mkw. to zaledwie kilka proc. całkowitej liczby ofert w poszczególnych miastach.
– W większości analizowanych lokalizacji mieszkania dwupokojowe odpowiadały za ponad 40 proc. całej oferty. Największy udział tego typu lokali odnotowano w Łodzi, gdzie stanowiły one aż 48 proc. wszystkich ogłoszeń – podaje SonarHome.pl. Analitycy tej platformy zwracają uwagę także na udział kawalerek. W Łodzi mieszkania jednopokojowe stanowiły ok. 16 proc. oferty, podobny udział odnotowano w Krakowie. Największy wybór mieszkań trzypokojowych mieli kupujący we Wrocławiu (niemal 34 proc. całej oferty).
Metraż a cena mieszkania
– Analiza pokazuje, że w większości miast najwyższe ceny za metr kwadratowy mieszkania nadal osiągały najmniejsze lokale – mówi Anton Bubiel. – Przykładowo w Warszawie lokale o powierzchni poniżej 40 mkw. były oferowane przeciętnie po ok. 17,8 tys. zł za mkw., choć ich cena była o 4 proc. niższa niż rok wcześniej.
Ekspert SonarHome zwraca uwagę na wzrost cen dużych mieszkań w stolicy. Lokale o powierzchni od 80 do 100 mkw. zdrożały o ok. 4 proc. rok do roku, a te powyżej 100 mkw. – o ok. 6 proc. – Chociaż lokale tej wielkości stanowią niewielki udział całej oferty, ich znaczenie rośnie wraz z pojawianiem się na rynku większej liczby apartamentów i mieszkań klasy premium – wyjaśnia Anton Bubiel.
Jak dodaje, podobne zależności można było zauważyć także w innych dużych miastach. – W Krakowie najdroższe pozostawały najmniejsze mieszkania – lokale poniżej 40 mkw. osiągały ceny średnio ok. 16 tys. zł za mkw. – wskazuje. – Z kolei duże mieszkania powyżej 100 mkw. kosztowały przeciętnie ok. 14 tys. zł za mkw., ok. 2 tys. zł za metr mniej.
Także we Wrocławiu eksperci SonarHome zauważyli zależność między metrażem a ceną jednostkową. Najmniejsze mieszkania kosztowały przeciętnie ok. 14,4 tys. zł za metr, podczas gdy lokale o powierzchni przekraczającej 100 mkw. staniały do ok. 10,9 tys. zł za metr.
Rynek mieszkań w mniejszych miastach
Zmiany struktury podaży widoczne także w mniejszych miastach. Analiza danych dziesięciu rynków regionalnych pokazała, że w 2025 r. lokale do 60 mkw. stanowiły ok. 67 proc. wszystkich ofert. Jednocześnie zwiększył się udział największych mieszkań – lokali o powierzchni powyżej 100 mkw.
Czytaj więcej:
W ciągu niespełna roku, po siedmiu obniżkach stóp procentowych, w każdym polskim mieście można kupić na kredyt znacznie większe mieszkanie. W Katow...
Pro
– W porównaniu z 2024 r. udział tego segmentu wzrósł z ok. 3 do 8 proc. całkowitej oferty. Nie musi to jednak oznaczać wzrostu popularności takich mieszkań. Bardziej prawdopodobne, że większe lokale dłużej pozostają w sprzedaży, co powoduje ich większą widoczność w statystykach podaży – podsumowuje Anton Bubiel.
Jak dodaje, wszystkie te zjawiska pokazują, że chociaż poziom cen w 2025 r. był stosunkowo stabilny, rynek mieszkaniowy stopniowo zmienia swoją strukturę. – Dominacja mieszkań średniej wielkości utrzymuje się, jednak jednocześnie rośnie udział dużych lokali i apartamentów. Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi pozostają znaczące. W efekcie rynek coraz wyraźniej wchodzi w fazę, w której kluczową rolę odgrywają nie tylko ceny, lecz również struktura dostępnej oferty i jej dopasowanie do realnego popytu – podsumowuje ekspert SonarHome.
