Rynek wtórny. Nawet 15 proc. rabatu

SonarHome.pl bierze pod lupę transakcje na rynku mieszkań w 2025 r. Eksperci wskazują na wyraźną różnicę między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Z szacunków wynika, że różnica ta wynosiła od 11 proc. w Poznaniu i Krakowie do 15 proc. w Warszawie. W Łodzi, Gdańsku i we Wrocławiu to ok. 14 proc.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Maksymalna prowizja pośrednika? „Klienci, którzy dziś płacą mniej, zapłacą więcej”

Zastanawiamy się nad tym, ile pośrednik powinien zarabiać, a pomijamy kluczowe pytanie: kto w ogóle powinien mieć prawo nim być – mówi Marta Żółkow...

Oznacza to, że np. w Warszawie różnica to ok. 2,2 tys. zł za metr mieszkania z drugiej ręki, a w Łodzi niespełna 1 tys. zł. – Są to więc konkretne kwoty – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego SonarHome.pl. – W przypadku lokalu o powierzchni 40 mkw. w Warszawie przeciętna różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną mogła wynosić ok. 88 tys. zł, podczas gdy w Łodzi było to ok. 40 tys. zł. Dane te pokazują, że mimo stabilnych stawek ofertowych negocjacje nadal odgrywały dużą rolę – zauważa.

Dominacja mieszkań średniej wielkości

Jak wynika z analiz SonarHome.pl, pod względem struktury podaży sytuacja na rynku wtórnym w 2025 r. była stosunkowo stabilna. Największą część ofert w analizowanych miastach stanowiły lokale o powierzchni od 40 do 60 mkw. – W praktyce oznaczało to, że na rynku dominowały lokale dwupokojowe, które najlepiej odpowiadają potrzebom zarówno kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów – zauważa Anton Bubiel.

Według danych SonarHome.pl udział najmniejszych mieszkań, poniżej 40 mkw. był zróżnicowany w zależności od miasta. Najwięcej ofert takich mieszkań pojawiało się w Łodzi – stanowiły 32 proc. całej podaży. W Krakowie ich udział wynosił 28 proc., a w Warszawie 27 proc. Najmniej małych mieszkań dostępnych było we Wrocławiu – to ok. 21 proc. oferty.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne Klient woli mieszkania nie kupić, niż przepłacić

Tam, gdzie oferta mieszkań jest duża, deweloperzy często się licytują na atrakcyjne promocje. Klient może się targować także na rynku wtórnym. Dobr...

Pro

Mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. stanowiły zazwyczaj kilkanaście procent rynku, choć w niektórych miastach ich udział był większy. Granica 20 proc. została przekroczona jedynie w Gdańsku i we Wrocławiu. Z kolei lokale o powierzchni powyżej 80 mkw. to zaledwie kilka proc. całkowitej liczby ofert w poszczególnych miastach.

– W większości analizowanych lokalizacji mieszkania dwupokojowe odpowiadały za ponad 40 proc. całej oferty. Największy udział tego typu lokali odnotowano w Łodzi, gdzie stanowiły one aż 48 proc. wszystkich ogłoszeń – podaje SonarHome.pl. Analitycy tej platformy zwracają uwagę także na udział kawalerek. W Łodzi mieszkania jednopokojowe stanowiły ok. 16 proc. oferty, podobny udział odnotowano w Krakowie. Największy wybór mieszkań trzypokojowych mieli kupujący we Wrocławiu (niemal 34 proc. całej oferty).

Metraż a cena mieszkania

– Analiza pokazuje, że w większości miast najwyższe ceny za metr kwadratowy mieszkania nadal osiągały najmniejsze lokale – mówi Anton Bubiel. – Przykładowo w Warszawie lokale o powierzchni poniżej 40 mkw. były oferowane przeciętnie po ok. 17,8 tys. zł za mkw., choć ich cena była o 4 proc. niższa niż rok wcześniej.

Ekspert SonarHome zwraca uwagę na wzrost cen dużych mieszkań w stolicy. Lokale o powierzchni od 80 do 100 mkw. zdrożały o ok. 4 proc. rok do roku, a te powyżej 100 mkw. – o ok. 6 proc. – Chociaż lokale tej wielkości stanowią niewielki udział całej oferty, ich znaczenie rośnie wraz z pojawianiem się na rynku większej liczby apartamentów i mieszkań klasy premium – wyjaśnia Anton Bubiel.

Jak dodaje, podobne zależności można było zauważyć także w innych dużych miastach. – W Krakowie najdroższe pozostawały najmniejsze mieszkania – lokale poniżej 40 mkw. osiągały ceny średnio ok. 16 tys. zł za mkw. – wskazuje. – Z kolei duże mieszkania powyżej 100 mkw. kosztowały przeciętnie ok. 14 tys. zł za mkw., ok. 2 tys. zł za metr mniej.