SIM – ile projektów i kredytów

Ponad 1,8 tys. mieszkań w budowie i prawie 25 tys. w przygotowaniu – to bilans inwestycji społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM). Wehikuły te złożyły w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wnioski kredytowe opiewające na łącznie 2,4 mld zł – są już pierwsze pozytywne decyzje i umowy.

Trwają prace nad powołaniem grupy roboczej, która ma się zająć nowelizacją ustaw o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN, podmiot koordynuje działalność SIM-ów) oraz ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Inwestycyjny potencjał

W ostatnim czasie o SIM-ach było głośno w kontekście kadrowej miotły w KZN po wyborach. Wśród zarzutów nowego kierownictwa resortu funduszy (podlega mu KZN) padł i taki, że w ciągu trzech lat oddano zaledwie jeden blok z 40 mieszkaniami.

Poprosiliśmy ministerstwo, jak i sam KZN, o podsumowanie inwestycji. Instytucje przekazały, że w budowie są 1802 lokale w 25 lokalizacjach. Decyzję o pozwoleniu na budowę mają 154 projekty liczące 9134 lokale (w tym projekty w budowie). W przygotowaniu jest 376 lokalizacji obejmujących 24,7 tys. lokali.

Ponadto w tym roku planowane jest oddanie do użytku 469 lokali mieszkalnych w 14 lokalizacjach.

Korekta i kontynuacja

„Co do zasady wszystkie inwestycje SIM-ów będą kontynuowane, jednak nowe władze KZN nie wykluczają punktowych modyfikacji, które mają służyć optymalizacji inwestycji – zarówno pod kątem budowlanym, jak i eksploatacyjnym” – przekazało nam biuro prasowe resortu funduszy.

Dodano, że planowane jest powstanie grupy roboczej, której celem będzie wypracowanie pakietu zmian legislacyjnych dotyczących w szczególności ustawy o KZN oraz ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, co z kolei ma przyczynić się do usprawnienia funkcjonowania KZN jako instytucji odpowiedzialnej za realizację zadań sprzyjających zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych oraz do zwiększenia efektywności działania SIM-ów. Grupa złożona będzie z przedstawicieli ministerstw funduszy, rozwoju, a także KZN i BGK.

W niedawnym wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” wiceminister rozwoju Krzysztof Kukucki powiedział, że jednym z elementów wielokierunkowych działań planowanych w zakresie mieszkalnictwa jest uwolnienie potencjału SIM-ów i ich rozwój będzie wspierany.

SIM-y jako następcę nieudanej inicjatywy Mieszkanie+ zapowiedział wiosną 2021 r. ówczesny szef resortu rozwoju Jarosław Gowin. Po uchwaleniu i poprawie ustawy latem 2023 r. ówczesne władze KZN mówiły o przejściu z etapu przygotowań do pierwszych realizacji.

SIM-y to rodzaj joint ventures, które nie są nastawione na zysk. Przystępują do nich gminy oraz KZN jako koordynator. Co do zasady program zakłada, że rolą samorządów jest nabór najemców – resztą zajmuje się SIM. W tej chwili działa około pół setki SIM-ów zrzeszających kilkaset gmin.

SIM-y to jednak nie powszechny program budowy mieszkań na wynajem przez państwo: są głównie domeną mniejszych gmin, gdzie jest zapotrzebowanie na lokale, ale nie tak znaczące, by zajęli się tym deweloperzy. Jedyną aglomeracją w programie jest Wrocław – tamtejszy SIM prowadzi dwa projekty.

Mieszkania budowane przez SIM-y przeznaczone są dla osób, które nie dostaną kredytu na zakup, ale też nie kwalifikują się do otrzymania lokalu socjalnego. Czynsze mają być mniejsze niż rynkowe, jest też przewidziane dojście do własności lokali.

Preferencyjny dług

BGK zapewnia SIM-om preferencyjny długoterminowy kredyt SBC (z programu wspierania społecznego budownictwa czynszowego). Jest on jednak przyznawany na warunkach w pełni rynkowych, co dla SIM-ów jako swego rodzaju start-upów jest wyzwaniem, chodzi o brak historii i kwestie zabezpieczenia pożyczki. W tej ostatniej kwestii bywa pomocny KZN – część banku ziemi służy za zastaw.

Jak wygląda dotychczasowy bilans tego finansowania? Jak podało nam biuro prasowe banku, od SIM-ów wpłynęło 261 wniosków na kwotę 2,4 mld zł. Dotychczas zawarto pięć umów kredytu o wartości 49,1 mln zł oraz podjęto dziewięć pozytywnych decyzji kredytowych opiewających na 127,7 mln zł. Żaden kredyt nie został dotychczas uruchomiony, jednak BGK podkreśla, że SIM-y,, realizując inwestycję, najpierw angażują wkład własny (w tej kwestii również finansowo angażuje się państwo).

Bank przekazał również, że 71 wniosków zostało odesłanych z powodu niespełnienia kryteriów, braków w dokumentacji lub negatywnej oceny wiarygodności kredytowej. W przypadku 27 wniosków SIM-y wycofały wnioski, rezygnując z ubiegania się o finansowanie.

„Pozostałe wnioski są na różnych etapach analizy BGK lub analiza jest wstrzymana z powodu braków w dokumentacji, braku pozwoleń na budowę czy odpowiednich zabezpieczeń kredytu” – podał BGK. Dodajmy, że pierwsza decyzja kredytowa została wydana w połowie zeszłego roku.

Jaki zakres wsparcia

– W zestawieniu z towarzystwami budownictwa społecznego (TBS) SIM-y są postrzegane negatywnie, bo za mało budują, utrzymanie KZN jest za drogie, a już najgorsza jest opcja dojścia do własności: mieszkania budowane ze wsparciem z publicznej kasy i na gruntach z zasobów publicznych będą „uciekać” na rynek, do prywatnej własności – komentuje Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

– Polityka mieszkaniowa gmin bardzo zyskuje, jeśli działa lokalny TBS, z SIM-ami to było trochę „przekonywanie pieniędzmi”: jak gmina wchodzi do SIM-u, to ma zagwarantowane kilka milionów na budowę, nawet jeśli nie do końca wie, jak taki SIM wykorzystać i jaka jest skala zapotrzebowania na mieszkania o dużo wyższym czynszu niż w zasobie komunalnym. Jak widać, w szacowaniu na przyszłość wyników SIM-ów jest już znaczna tendencja wzrostowa. Niezależnie, czy będą to „nowe” SIM-y czy TBS-y, zasób mieszkań na wynajem o czynszach niższych niż rynkowe, i do tego w pewien sposób powiązanych z gminami, jest bardzo potrzebny. Szczególnie że budownictwo społeczne wspierało gospodarowanie lokalami w zasobie komunalnym – dodaje Hanna Milewska-Wilk.

Tu jednak problemem jest obiecywanie dojścia do własności, co jest wbrew idei mieszkalnictwa społecznego na tani wynajem. Zdaniem ekspertki warto jak najszybciej wyjaśnić tę kwestię jasnymi politycznymi deklaracjami.

Dodajmy, że we wspomnianym wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” wiceminister Krzysztof Kukucki deklarował, że rozwijanie budownictwa społecznego będzie polegało na tworzeniu zasobu stricte na wynajem, który ma pozostać własnością samorządów.

– Sam KZN jako bank ziemi nie był złym pomysłem, tak samo jako instytucja wspierająca gminy bez własnych, profesjonalnych spółek budowlanych. Trudno jest małym samorządom dogadywać się z Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa, z Lasami Państwowymi, z samym Skarbem Państwa, więc warto mieć silną instytucję, która pomaga samorządom w pozyskaniu gruntów, potem w pozyskiwaniu finansowania i nadzorowaniu. Jednak to powinno być właśnie wsparcie, a nie przejmowanie tego zakresu działania. Zarządzanie lepiej byłoby zostawić lokalnie, szczególnie że SIM-y mają nieco inną konstrukcję niż TBS-y – są właśnie bardzo lokalne – mówi Hanna Milewska-Wilk.

Zdaniem ekspertki przedefiniowanie zadań KZN i wyjaśnienie roli SIM-ów oraz TBS-ów jest potrzebne, przy czym KZN to instytucja młoda – trzy lata w realiach rynku budowlanego to niewiele, warto więc pozwolić się jeszcze wykazać.