Marka LifeSpot weszła na rynek najmu instytucjonalnego wiosną br. bez specjalnych fanfar, a mówimy o drugiej już platformie PRS w Polsce – po Resi 4 Rent – w której utworzenie zaangażowany jest Griffin. Ile mieszkań liczy platforma?

Pierwszy budynek, w Gdyni, liczący 170 mieszkań, został otwarty w kwietniu. Kolejny, w Warszawie, liczący 270 lokali, w czerwcu. Obecna oferta to zatem 440 mieszkań, a do końca roku wzrośnie ona o około 250 lokali we Wrocławiu. W I połowie 2023 r. planujemy dodać około 700 mieszkań. W budowie mamy dziś około 1600 jednostek, a kolejne 2800 na etapie szeroko rozumianego developmentu, m.in. projektowania, uzyskiwania pozwoleń, przygotowania do uruchomienia budowy. Nasze inwestycje obejmują Trójmiasto, Warszawę, Łódź, Kraków i Wrocław.

Resi4Rent, którego udziałowcem jest Echo Investment, celuje w 10 tys. mieszkań w 2024 r., TAG Immobilien, który przejął Robyga i Vantage, w 20 tys. w 2028 r. A LifeSpot?

Nie będziemy oryginalni, mówiąc, że portfel przynajmniej 10 tys. mieszkań w średnim terminie jest takim strategicznym poziomem. Pytanie, w jakim tempie ten pułap zostanie osiągnięty. Popyt na najem jest w tej chwili bardzo silny, mieszkania w Gdyni są wynajęte praktycznie w pełni, w Warszawie też zbliżamy się do pełnego obłożenia. W zależności od miasta oferta mieszkań na wynajem jest teraz dwa, trzy razy niższa niż rok wcześniej.

Kto wynajmuje mieszkania? Jakiego klienta sobie założyliście, uruchamiając tę platformę, a jak to wygląda w praktyce, bo sytuacja się mocno zmieniła?

To prawda, że nasze wyobrażenie nieco ewoluowało. Wyjściowo zakładaliśmy, że nasz produkt będzie przeznaczony dla osób młodych, między 20. a 30. rokiem życia, głównie singli, ewentualnie par – najogólniej mówiąc, osób, które już zakończyły naukę i rozpoczynają karierę zawodową, które docelowo może i chciałyby mieć własną nieruchomość, ale to nie jest jeszcze dla nich czas na zakup. Czy to dlatego, że nie mają jeszcze zbudowanej zdolności kredytowej, czy też np. na razie wystarczą im dwa pokoje i ktoś nie chce się zadłużać na zakup takiego lokum, które za pięć lat nie będzie już spełniać oczekiwań. Rzeczywistość okazała się generalnie bliska naszym wyobrażeniom, jednak zważywszy m.in. na sytuację za wschodnią granicą, profil typowego najemcy uległ drobnej modyfikacji. Średnia wieku naszych klientów wynosi 34 lata, więc minimalnie więcej, niż pierwotnie zakładaliśmy, widzimy większy udział par, jak również rodzin trzy-, czteroosobowych.

Zaprojektowaliśmy budynki tak, by składały się głównie z mieszkań jedno- i dwupokojowych, ale mamy pewna pulę trzy- i czteropokojowych, które aktualnie cieszą się dużym zainteresowaniem.

Pozyskaliśmy też najemców instytucjonalnych – firmy wynajmują dla swoich pracowników po kilka, kilkanaście mieszkań.

Na jaki okres podpisujecie umowy? Były oczekiwania, że w przypadku najmu instytucjonalnego standardem będzie minimum rok, ale wiemy, że chociażby Resi4Rent ma jednak elastyczniejszą ofertę.

Staramy się podpisywać umowy na 12 miesięcy, to nasz standardowy format, niemniej dopuszczamy pewną elastyczność, szczególnie korzystaliśmy z tego na początku, kiedy zawsze konfrontuje się założony model biznesowy z realnym popytem, testuje się rynek. Mając portfel 440 lokali będących na rynku najmu od kilku miesięcy, trudno dokonywać nam pogłębionej analizy, ale na bazie dotychczasowych doświadczeń mogę powiedzieć, że będziemy zawierać umowy głównie na rok, z nieznacznym udziałem tych na krótsze okresy.

Jak regulowane są czynsze w umowach – to kwestia paląca, biorąc pod uwagę chociażby inflację czy skokowe wzrosty stawek na szerokim rynku.

Czynsze są ustalane na cały okres obowiązywania umowy.

Wspomniał pan, że chcecie się rozwijać w miastach „wielkiej szóstki”. Czy PRS może zejść do mniejszych miast? Pytanie tym bardziej zasadne, że mieszkania dla LifeSpot buduje Murapol – jedyny deweloper obecny także poza największymi aglomeracjami, a więc mający doświadczenie i rozeznanie.

Oczywiście chcielibyśmy zaistnieć poza głównymi rynkami i nawet analizowaliśmy takie miasta jak Szczecin, Radom czy Toruń, ale z różnych powodów te projekty nie doszły do fazy pozwalającej na start inwestycji – po prostu ekonomika jednak się nie spięła. Na koniec dnia nie ma istotnych różnic w koszcie budowy mieszkań między poszczególnymi miastami, za to są istotne różnice w poziomach czynszu i kosztu gruntów. Z ciekawością obserwujemy to, co obecnie dzieje się ze stawkami czynszów w poszczególnych miastach. W efekcie wzrostu różnica w zwrocie oczekiwanym przez naszych inwestorów momentami nie jest tak duża między mniejszym miastem a dużą aglomeracją, by dyskwalifikować taką inwestycję. Jest prawdopodobieństwo, że uda nam się wejść do takich ośrodków.

Współpracując z Murapolem jest łatwiej, niż gdyby platforma miała kupować pojedyncze projekty od wielu deweloperów?

Podkreślmy, że LifeSpot i Murapol mają tych samych właścicieli, ale to dwa odrębne podmioty, które funkcjonują w oparciu o umowę ramową. Platforma nie jest w żaden sposób ograniczona co do korzystania z usług innych deweloperów. Obecna sytuacja na rynku pierwotnym – spadek popytu nabywców indywidualnych – stwarza nam jako inwestorowi nowe możliwości. Prowadzimy rozmowy z innymi deweloperami mieszkaniowymi, którzy szukają możliwości sprzedaży gruntów, projektów czy rozważają szerszą współpracę z inwestorami PRS.

Inaczej niż jeszcze w zeszłym roku deweloperzy są skłonni współpracować z funduszami PRS, a czy same fundusze są skore do inwestowania? Koszty budowy trudno przewidzieć i skalkulować, mamy inflację, rosnące koszty finansowania…

Tak, koszty budowy to jeden ważny aspekt, ale istotniejsza barierą jest koszt finansowania. Inaczej niż inne nieruchomości komercyjne, PRS w Polsce oparty jest na naszej walucie – najemcy płacą w złotych, więc i finansowanie pozyskiwane jest w złotych, a w wyniku podwyżki stóp procentowych koszt długu wzrósł skokowo w ciągu roku. O ile rata kredytu hipotecznego w przypadku Kowalskich się podwoiła, o tyle dla podmiotów gospodarczych wzrost jest jeszcze większy: wyższe są odsetki, amortyzacja, krótsze okresy udostępnienia finansowania. Łączny koszt obsługi długu bankowego potrafi nas kosztować w okolicach 10 proc., co przewyższa zwrot z samego projektu.

Marek Obuchowicz jest partnerem w Griffin Capital Partners od 2014 r. Wcześniej związany był z PwC i Kulczyk Investments Group. Jest ekspertem w dziedzinie private equity i finansów korporacyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem rynku nieruchomości. W Griffinie odpowiada za m.in. platformę PRS Life Spot i platformę prywatnych akademików Student Depot. Jest absolwentem London School of Economics i University of London.