Przerost podaży nad gasnącym popytem powinien skutkować spadkiem cen – pierwszy rzut oka na statystyki rynku mieszkaniowego po II kwartale pozwala formułować takie oczekiwania.
Ale diabeł tkwi w szczegółach.
Rynek „gotówkowców”
Według wstępnych szacunków JLL, które publikujemy jako pierwsi, w II kwartale br. w sześciu największych miastach deweloperzy sprzedali (wliczając płatne rezerwacje) 9,2 tys. mieszkań, o 53 proc. mniej wobec rekordowego II kwartału 2021 r. i o 11,5 proc. mniej wobec I kwartału br., kiedy obserwowane było już stygnięcie rynku. To najniższa sprzedaż od objętego lockdownem II kwartału 2020 r., kiedy kupiono 6,9 tys. lokali.
Spadki sprzedaży kwartał do kwartału były mocno zróżnicowane na poszczególnych rynkach. Na największym, warszawskim, zanotowano spadek o 13 proc., do 2,7 tys. Z kolei w Krakowie i Poznaniu było stabilnie, we Wrocławiu sprzedaż była niższa o 9 proc., a w Trójmieście i Łodzi już o jedną czwartą. W całej I połowie 2022 r. zawarto 19,6 tys. transakcji, o 50 proc. mniej niż w najlepszym w historii analogicznym okresie ub.r.
– Spadek sprzedaży w II kwartale br. nie jest zaskoczeniem, biorąc pod uwagę otoczenie rynkowe, a skala jest dość łagodna jak na to, jak dramatycznie spadł popyt na kredyty mieszkaniowe. Karty na rynku rozdają nabywcy gotówkowi – komentuje Kazimierz Kirejczyk, szef strategicznego panelu doradczego w JLL Polska. – Bardziej intrygująco wygląda to, co dzieje się z podażą. W II kwartale br. zaobserwowaliśmy skokowy przyrost oferty, deweloperzy wprowadzili na rynek aż dwa razy więcej lokali niż sprzedali. Część tej podaży jest jednak „półprawdziwa”, pojawiła się tuż przed 1 lipca, czyli przed wejściem w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej, bez intencji, by te lokale faktycznie sprzedawać teraz – podkreśla.
Przypomnijmy, że wystarczyło sprzedać zaledwie jedno mieszkanie przed 1 lipca, by cała inwestycja mogła być realizowana na starych zasadach.
W ten sposób na koniec czerwca deklarowana oferta w sześciu miastach wzrosła z 40 tys. do ponad 50 tys. mieszkań. Jednak ofertę „prawdziwą” JLL szacuje na 45,6 tys. – Poruszamy się trochę we mgle, bo część projektów „last minute” wprowadzono nawet bez deklarowania, ile lokali liczą – podkreśla Kirejczyk. – Konkluzja obserwacji jest jednak taka, że realna podaż jest w miarę zbilansowana z bieżącym popytem. W sytuacji spadającej sprzedaży większy wybór mieszkań pozwala lepiej trafiać z ofertą w zróżnicowane oczekiwania nabywców.
JLL spodziewa się, że w III kwartale sprzedaż będzie dalej spadać w tempie 10–15 proc., w konsekwencji wzrostu stóp. Klientów gotówkowych do nabywania mieszkań będzie zachęcać wysoka inflacja, dobra sytuacja na rynku najmu, z drugiej strony wiele zależy od atrakcyjności innych form lokowania pieniędzy i… wiary, że lokale będą w stanie trzymać wartość.
Unikalna oferta
Tylko 5,90 zł/miesiąc
W II kwartale ceny dalej rosły, w Warszawie średnia cena w ofercie na koniec czerwca wyniosła 13,6 tys. zł za mkw. i już tylko Łódź jest poniżej 10 tys. za mkw. – ceny dojechały tu do 8,9 tys. zł.
Nad cenami jednak również unosi się mgła. Tylko część lokali wprowadzanych do oferty ma publicznie podaną stawkę, w innych przypadkach spółki nie chcą się z tym afiszować, co zwiększa elastyczność przy negocjacjach z klientami. Inny powód to testowanie rynku – sprawdzanie, jaki jest popyt i jakie ceny ludzie akceptują – i czy ruszanie z danym projektem daje szansę wypracowania oczekiwanej marży, czy trzeba poczekać. W przypadku podaży „półprawdziwej” ceny, rzecz jasna, nie są ujawniane. W konsekwencji dane o nowych wprowadzeniach, cenach i wielkości oferty z różnych źródeł mogą się poważnie różnić.
– Jeśli chodzi o najbliższą przyszłość, do niepewności związanej ze stopami procentowymi i przebiegiem wojny dołączyć mogą nowe czynniki mogące mieć wpływ na rynek mieszkaniowy. Kto wie, czy nie zobaczymy kolejnej fali covidu. Przed nami na pewno trudna i droga zima, zatem kwestie efektywności energetycznej budynków, kosztów ogrzewania, mogą być dla nabywców równie ważne jak cena – mówi Kirejczyk.
Stopy depczą popyt
W czerwcu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 19,5 tys. osób, o prawie 60 proc. mniej rok do roku i o ponad 18 proc. mniej miesiąc do miesiąca. Biuro Informacji Kredytowej podało też, że wartość zapytań o kredyty skurczyła się rok do roku o blisko 60 proc. To najgorsze wyniki od kilkunastu lat, odkąd BIK prowadzi monitoring. W czerwcu średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła prawie 341 tys. zł. Zdaniem Waldemara Rogowskiego, głównego analityka BIK, nic nie zapowiada, by statystyki osiągnęły już dno, i w kolejnych miesiącach liczba wnioskujących i średnia kwota wnioskowanego kredytu jeszcze spadną.
Właśnie ruszył sezon publikacji wyników sprzedaży mieszkań przez deweloperów giełdowych po I półroczu. Duzi gracze, Dom Development i Echo Investment, zaraportowali mocny wzrost udziału klientów kupujących za gotówkę, sięgający obecnie ponad 70 proc.
