W ubiegłym roku deweloperzy mieszkaniowi z Catalyst pozyskali niemal 2 mld zł z emisji obligacji, a wykupili lub zrolowali papiery o wartości 1,53 mld zł, w tym 390 mln zł przed terminami zapadalności – wynika z raportu Domu Maklerskiego Navigator, z którego wnioski „Rzeczpospolita" publikuje jako pierwsza.

W tym roku budowniczowie mieszkań muszą wykupić obligacje o wartości 0,9 mld zł, a w dwóch kolejnych po 1,5 mld zł. Tymczasem od października ub.r. sytuacja jest trudna, bo z funduszy dłużnych identyfikowanych przez DM Navigator jako nabywców obligacji korporacyjnych, w tym deweloperskich, wyparowało w IV kwartale aż 6,7 mld zł.

Kowalscy w sukurs

– W ostatnim kwartale ubiegłego roku jednym z głównych tematów były dynamicznie rosnące, niewidziane w Polsce od ponad 20 lat, odczyty inflacyjne, które były główną przyczyną cyklu podwyżek stóp, co spowodowało wzrost rentowności obligacji skarbowych oraz WIBOR – mówi Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator.

– Na deweloperów stan ten wpływa na kilka sposobów. Po pierwsze, wyraźnie rosnące stopy procentowe to ryzyko dla popytu, zwłaszcza nabywców korzystających z kredytów hipotecznych. Po drugie, to wyższe koszty ponoszone z tytułu wyemitowanych obligacji i kredytów bankowych, które w przeważającej części oparte są na konstrukcji WIBOR + marża. Po trzecie, wzrost rentowności obligacji skarbowych oznacza spadek wycen jednostek funduszy posiadających portfele skarbowe, co w znacznym stopniu odbiło się na wynikach funduszy aktywnych także na rynku obligacji korporacyjnych, dość powiedzieć, że w monitorowanej przez nas grupie funduszy w ciągu trzech ostatnich miesięcy ubiegłego roku aktywa stopniały o 6,7 mld zł, do 51,2 mld zł – wylicza Mateusz Mucha.

Przyznaje, że obecnie to oznacza trudniejszą sytuację na rynku emisji obligacji kierowanych przez deweloperów do funduszy.

– W naszej opinii może się to poprawić w drugiej połowie roku, gdy fundusze dłużne, na skutek wzrostu WIBOR zaczną pokazywać coraz wyższe stopy zwrotu z portfela obligacji korporacyjnych, co powinno zaowocować zdecydowaną poprawą napływów środków – mówi ekspert. – Sami deweloperzy wkroczyli w obecny rok z wyraźnie niższym poziomem zadłużenia oraz wysokim poziomem sprzedaży mieszkań. Ten rok nie będzie też wymagający pod kątem wykupów.

Kiedy fundusze dłużne są w kryzysie, deweloperzy mogą wyjść z ofertą obligacji do inwestorów indywidualnych. – Z perspektywy Kowalskich obligacje korporacyjne mogą stanowić ciekawy temat inwestycyjny, co deweloperzy już wykorzystują – mówi Mucha.

Z ofertami papierów dla inwestorów detalicznych wyszły Echo Investment i Marvipol. Chociaż barierą wejścia było 50 tys. zł, Echo bez trudu uplasowało obligacje o wartości 50 mln zł. Odzew inwestorów indywidualnych był tak znaczny, że zapisy trzeba było zredukować o 79 proc.

Efekty oferty Marvipolu poznamy lada dzień. Zapisy skończyły się we wtorek, firma liczy na zebranie od Kowalskich 50 mln zł. Warunki wejścia były tu przystępniejsze, minimalnej wartości zapisu nie wyznaczono.

Mucha podkreśla też, że coraz śmielej na polskim rynku mieszkaniowym poczynają sobie fundusze PRS (najem instytucjonalny mieszkań), także jako przejmujący deweloperów. Zmiany właścicielskie mogą wiązać się z przetasowaniem na Catalyst. Budowniczowie mieszkań to jeden z filarów publicznego rynku długu korporacyjnego, tymczasem niewykluczone, że liczba emitentów stopnieje.

– Międzynarodowe fundusze PRS, które zadłużają się na zagranicznych rynkach, cieszą się niższymi kosztami finansowania. Stopy procentowe na Zachodzie pozostają na rekordowo niskich poziomach, a kapitału na rynkach rozwiniętych nie brakuje. Dodatkowo finansowanie takie jest w dużym stopniu oparte na stałej stopie procentowej, co powoduje, że fundusze PRS są mniej wrażliwe na zmiany polityki banków centralnych – zaznacza Mucha. – Byliśmy już świadkami przejęcia dewelopera notowanego na Catalyst przez fundusz: TAG Immobilien po zakupie Vantage Development przedterminowo nabył też wszystkie obligacje spółki.

Taniej nie będzie

Według DM Navigator deweloperzy w najbliższych kwartałach mogą zmniejszyć apetyt na pieniądze do zainwestowania, będą ostrożniej podchodzić do nowych projektów i zakupów ziemi, uzależniając decyzje głównie od popytu na mieszkania.

Obserwowany w IV kwartale ub.r. spadek sprzedaży lokali, po rewelacyjnym dla branży I półroczu, eksperci wiążą jeszcze nie tyle z hamowaniem popytu – które miałoby być efektem podwyżek stóp – ile z niską ofertą mieszkań. Niemniej ze spadkiem popytu trzeba się liczyć, pytanie o skalę i „harmonogram".

– Ewentualne spowolnienie koniunktury w mieszkaniówce będzie widoczne najwcześniej za kilka kwartałów i nie doprowadzi do spadku cen. W większym stopniu oczekiwalibyśmy, że rynek w pierwszej kolejności będzie hamował liczbą sprzedawanych lokali, a nie ceną – uważa Mucha.

Wzrost stóp oznacza oczywiście dla klientów mniejszą zdolność kredytową i wyższe raty, ale analitycy DM Navigator podkreślają, że istotny będzie wzrost stóp w relacji do wzrostu realnych wynagrodzeń. Wyższe raty mogą być wciąż do zaakceptowania dla sporej części kupujących. Dodatkowo pod koniec tego półrocza zacznie obowiązywać program „Mieszkanie bez wkładu własnego" (gwarantowanie przez państwo wkładu własnego), co będzie czynnikiem stymulującym popyt kupujących na własne potrzeby. Eksperci spodziewają się ograniczenia zakupów nabywców indywidualnych o charakterze inwestycyjnym.

Lukę po nabywcach indywidualnych będą w stanie zapełnić fundusze PRS, z którymi deweloperzy są coraz bardziej skłonni współpracować.