Chwila oddechu i nowe wyzwania

Pandemia mocno zachwiała galeriami handlowymi, ale mniejsze formaty przeżywały rozkwit. Dziś obroty sklepów w dużych centrach są nawet wyższe niż przed pandemią, mimo mniejszej liczby odwiedzających, a e-commerce nie zdominował sposobu robienia zakupów. Wszystkie formy wzajemnie się uzupełniają i przenikają w ramach zjawiska zwanego omnichannel. Sielanka po burzy? Bynajmniej. Eksperci wskazują, że poważnych wyzwań nie brakuje.

Powrót do normalności

– Polska Rada Centrów Handlowych (PRCH ) od wielu lat prowadzi badania na podstawie 120 obiektów o powierzchni 4,5 mln mkw., a więc jednej trzeciej rynku. W skali makro widzimy, że odwiedzalność jeszcze nie wróciła do poziomu sprzed pandemii, za to obroty są już wyższe – powiedział Krzysztof Poznański, dyrektor generalny PRCH. – To z jednej strony efekt inflacji, ale także lepszej konwersji (wskaźnik, który pokazuje, ile pieniędzy zostawiamy średnio przychodząc do centrum – red.), czyli przychodzenia po konkretne zakupy. Nie bez znaczenia jest napływ uchodźców z Ukrainy, a Polacy też kupowali więcej, by wesprzeć zaatakowanych sąsiadów i uciekinierów.

Poznański przypomniał, że dla wielkopowierzchniowych sklepów pandemia była dotkliwa – a ściślej decyzja rządu o lockdownach, które trwały w sumie niemal pół roku, a także zwolnienia najemców z konieczności płacenia czynszów i opłat eksploatacyjnych. W zamian właściciele galerii nie otrzymali od państwa żadnego wsparcia. Branża oszacowała koszty na 4 mld zł z tytułu abolicji czynszowej i 2 mld zł z tytułu wsparcia najemców na podstawie obustronnych ustaleń.

Co znamienne, sytuacja zmusiła EPP – właściciela największego portfela centrów handlowych w Polsce – do restrukturyzacji i zejścia z giełdy w Johannesburgu.

– Ponieśliśmy koszty lockdownu i abolicji czynszowej, nie otrzymując w zamian prawa do skorzystania z żadnej tarczy, nasze zobowiązania zostały tylko odroczone – powiedziała Agata Sekuła, członkini zarządu EPP. – Udało nam się zmniejszyć zadłużenie, przy czym musieliśmy sprzedać tylko jedno centrum handlowe i jedną działkę – Towarową 22 w Warszawie, a część aktywów przenieśliśmy do spółek joint venture, do których pozyskaliśmy pasywnych współinwestorów – zaznaczyła. Summa sumarum stan posiadania EPP więc się nie zmienił.

Agata Sekuła potwierdziła, że mimo niższej liczby odwiedzających konwersja jest znacznie lepsza. Funkcjonowanie galerii wraca do stanu sprzed pandemii, a przełom widoczny był w kwietniu, kiedy zniesiono obowiązek noszenia maseczek.

– Nie widzimy też negatywnego wpływu e-commerce. Handel przez internet nie ma takiego udziału jak na przykład w Wielkiej Brytanii. W zasadzie nie należy już mówić, że e-commerce to nasza konkurencja. Idziemy w stronę omnichannelu, wielokanałowości. Widzimy, że duże firmy obecne dotychczas tylko w sieci otwierają placówki stacjonarne, a mniejsi gracze też chcą zaistnieć, zadbać o rozpoznawalność marek, otwierając np. stoiska pop-up – powiedziała członkini zarządu EPP.

Galerie unplugged

Uczestnicy panelu przyznali, że jednym z głównych wyzwań jest obecnie inflacja. Po pierwsze, przekłada się na zmniejszenie siły nabywczej klientów.

– Z niepokojem patrzymy w przyszłość, konsumpcja wyhamuje – powiedział Dominik Piwek, dyrektor w NEPI Rockcastle. – Wysoka inflacja to także wyższe koszty funkcjonowania: prowadzenia działalności, utrzymania obiektów, remontów i inwestycji.

Jacek Wesołowski, szef TREI Real Estate Poland, zaznaczył, że wpływ inflacji na nowe inwestycje jest dramatyczny.

– Rosną koszty finansowania bankowego, a wysokie ceny materiałów powodują, że inwestorom i wykonawcom trudno znaleźć porozumienie, by stworzyć zyskowny projekt. Choć widzimy pewne uspokojenie cen materiałów, to nastawiamy się raczej na korektę niż równie dynamiczne, co wcześniejsze zwyżki, spadki – powiedział Wesołowski. Tymczasem ambicje TREI są duże, spółka chciałaby utrzymać tempo budowania około siedmiu parków rocznie. Zapotrzebowanie na takie obiekty jest bowiem bardzo wysokie, parki powstają nawet w miejscowościach liczących 10 tys. osób.

– Przy tak rosnących kosztach utrzymania wszyscy mocno inwestujemy w rozwiązania pozwalające zredukować zużycie energii, idziemy w stronę samowystarczalności energetycznej – wskazała Agata Sekuła.

Wątek energetyczny jest dramatyczniejszy i w krótkim terminie może poważnie zaburzyć funkcjonowanie centów. Jak zaznaczył Dominik Piwek, chodzi o rozporządzenie, które wprowadziło drastyczne ograniczenia związane ze zużyciem energii elektrycznej przez przedsiębiorstwa.

– Limity dla naszej branży ustalane były chyba w oparciu o okres, kiedy byliśmy zamknięci w związku z lockdownem, albo są efektem przeoczenia, innego wytłumaczenia nie ma. Istnieje niebezpieczeństwo, że zostaniemy zmuszeni do zamknięcia centrów. Państwo kolejny raz nie pomaga nam w prowadzeniu biznesu. To jednak również impuls do tego, by jeszcze szybciej inwestować w samowystarczalność energetyczną – powiedział Dominik Piwek. NEPI Rockcastle będzie inwestować m.in. w fotowoltaikę, a centrum handlowe w Zabrzu ma już własne źródło zasilania gazem.

PRCH pilotuje temat i wysłało do decydentów pisma z apelem o zmianę przepisów.

– Faktycznie jest duże ryzyko, że w wakacje, jeśli lato będzie upalne, działalność centrów handlowych może zostać zakłócona. Energii jest generalnie w Polsce za mało, a wojna w Ukrainie i embargo na zakup surowców energetycznych jeszcze to potęguje. Normy rozporządzenia są tak drastyczne, że nie wystarczy, że centra zredukują oświetlenie czy zakręcą klimatyzację. Mówimy to na podstawie dokładnych pomiarów robionych przez naszych członków – przyznał Krzysztof Poznański.

Jacek Wesołowski wskazał, że parki handlowe są w nieco lepszej sytuacji, bo nie mają powierzchni wspólnych i zużycie energii jest mniejsze, niemniej i ten segment rynku stawia na OZE – instalacje fotowoltaiczne.

Na radarach funduszy

Jeśli chodzi o rynek transakcyjny, nieruchomości handlowe w ostatnich dwóch latach były w cieniu magazynów, biur czy PRS. Restrukturyzacja EPP i zawiązanie joint ventures z inwestorami spowodowały, że w I kwartale br. wartość transakcji była wyraźnie wyższa niż we wcześniejszych kwartałach.

– Jeśli chodzi o transakcje, to jeszcze przed pandemią od kilku lat notowany był spadek udziału sektora handlowego. W 2020 r. wartość transakcji liczona była w setkach milionów euro, a nie miliardach, pierwszy raz od 2014 r. Obecnie widać znaki ożywienia, jest duże zainteresowanie parkami handlowymi i mniejszymi formatami, które są coraz częściej bardzo dobrze wyceniane przez rynek. Widać także coraz więcej kapitału chętnego do zainwestowania w projekty wielofunkcyjne, a jeśli w galerie handlowe, to takie ze strategią repozycjonowania czy też przebudowy – powiedziała Joanna Walczyńska, project manager w Knight Frank.

Zaznaczyła, że inwestorzy coraz większą wagę przywiązują do kwestii ESG i jest to ważny aspekt brany pod uwagę w zespole wycen.

– Centra handlowe czekają zmiany, a sama transformacja będzie się odbywać na dojrzałym i mocno konkurencyjnym rynku promującym nowe funkcje, odważną paletę najemców i dużą otwartość na omnichannel, digitalizację i cyfryzację – podsumowała Walczyńska.