Jak wypowiedzieć umowę najmu

Zdarza się, że lokator nie płaci albo dewastuje mieszkanie lub swoim zachowaniem utrudnia życie innym mieszkańcom. Wtedy jedyne, co pozostaje, to wypowiedzieć umowę najmu. Kwestie te reguluje przede wszystkim art. 11 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176767]ustawy z 21 czerwca 2001 r. ochronie praw lokatorów (dalej: ustawa; DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.)[/link].

[srodtytul]Jak wymówić[/srodtytul]

Ważne jest prawidłowe wypowiedzenie umowy. Zgodnie z ustawą właściciel może to zrobić, jeśli lokator:

- nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (najczęściej chodzi o trzy miesiące). Najpierw jednak musi uprzedzić na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i dać miesięczny termin na zapłacenie zaległości. Dopiero kiedy lokator nie zareaguje na wezwanie i nie spłaci długu, właściciel mieszkania może rozwiązać umowę;

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, np. wynajął lokal mieszkalny, a prowadzi w nim działalność gospodarczą;

- zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, np. urządza nocne libacje, a jego goście uprzykrzają życie sąsiadom.

Umowę wypowiada się na koniec miesiąca kalendarzowego, nie później niż miesiąc wcześniej.

[b]Uwaga![/b] [b]Wypowiedzenie powinno być na piśmie[/b].

Ustawa przewiduje także inne powody wypowiedzenia, mają one jednak zastosowanie raczej do dużych zasobów mieszkaniowych niż do najmu pojedynczych mieszkań.

Po upływie okresu wypowiedzenia najemca powinien się wyprowadzić.

[b]Uwaga! [/b]Zawsze wynajmujący i najemca mogą w zawartej przez siebie umowie uregulować zasady wypowiadania umowy.

[srodtytul]Kiedy eksmisja[/srodtytul]

Przyczyny wymawiania umowy najmu okazjonalnego i zwykłej są takie same (o ich cechach pisaliśmy w środowym numerze „Rz”). Różnice zaś zaczynają się wówczas, gdy lokator nie chce się wyprowadzić.

Dużo prościej i łatwiej pozbyć się lokatora w wypadku najmu okazjonalnego. Przy najmie zwykłym droga jest długa i często trwa wiele lat. W tym ostatnim wypadku trzeba bowiem wystąpić do sądu rejonowego o wydanie wyroku eksmisyjnego.

[wyimek]Najczęstszym powodem wcześniejszego rozwiązywania umów są długi[/wyimek]

Kiedy wyrok stanie się prawomocny (14 dni od jego wydania, a jeżeli strona się odwołała, to 14 dni od uprawomocnienia się wyroku następnej instancji), można się udać do komornika, ten jednak nie wykona wyroku, gdy lokator nie ma zapewnionego lokalu socjalnego albo pomieszczenia tymczasowego. Przepisy zabraniają bowiem eksmisji na bruk.

Ustawa zawiera listę osób, którym sąd ma obowiązek przyznać prawo do lokalu socjalnego w wyroku eksmisyjnym. Taki lokal może dostarczyć tylko gmina. Dopóki tego nie zrobi, dopóty eksmitowany mieszka w dotychczasowym lokum. Trwa to często latami.

[b]Osobie, która ma orzeczoną eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego, trzeba dostarczyć tymczasowe pomieszczenie.[/b] Obowiązek ten spoczywa teoretycznie na dłużniku (ten zazwyczaj nie jest tym zainteresowany), wierzycielu lub gminie. Obowiązuje taka sama zasada jak w odniesieniu do lokali socjalnych. Dopóki takiego pomieszczenia nie ma, dopóty eksmitowany zajmuje dotychczasowe lokum.

Przepisy dotyczące pomieszczeń tymczasowych to art. 10464 kodeksu postępowania cywilnego. Gminy jednak często odmawiają, twierdząc, że to nie ich obowiązek. Powodem są niezbyt jasne przepisy.

[srodtytul]Dobrowolna egzekucja[/srodtytul]

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki został zawarta, bądź też ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia.

Jeżeli najemca nie chce się wprowadzić, to właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu ze swoim podpisem poświadczonym urzędowo, czyli najczęściej przez notariusza (więcej na ten temat w ramce obok). Jeżeli to nie będzie skuteczne, może skorzystać z instytucji dobrowolnego poddania się egzekucji. Nie musi więc czekać na uprawomocnienie się wyroku, tak jak w wypadku eksmisji.

[ramka]

[b]Odpowiedzialność za stan lokalu[/b]

Najemca, który się wyprowadził, powinien pozostawić lokal w stanie niepogorszonym. Nie ponosi on jednak odpowiedzialności za zużycie lokalu będące następstwem jego prawidłowego używania.

Jeżeli dokonał ulepszeń, to właściciel (gdy umowa najmu nic nie mówi na ten temat) ma dwa wyjścia: albo zaakceptować je i zapłacić za nie najemcy, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Gdyby się okazało, że w lokalu są duże zniszczenia, np. wypaczona podłoga, niedziałający sprzęt AGD, a najemca nie chce naprawić albo zapłacić, właściciel może wystąpić do sądu przeciwko niemu. Roszczenia z tego tytułu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu. Również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na lokal albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się po roku. [/ramka]

[ramka][b]Czytaj także:[/b]

[link=http://www.rp.pl/artykul/76592,549523-Odszkodowanie-od-gminy-za-niechcianego-lokatora.html]Jeżeli eksmitowany się nie wyprowadza[/link]

[link=http://www.rp.pl/artykul/76592,549526-Komu-przysluguje-lokal-socjalny.html]Komu przysługuje lokal socjalny[/link]

[link=http://www.rp.pl/artykul/83266,549525-Przymusowa-wyprowadzka.html]Przymusowa wyprowadzka[/link]