Obowiązki stron umowy najmu: co naprawia wynajmujący, a co najemca

Ustawa z 2001 r.

w art. 6a określa dokładnie obowiązki wynajmującego. Ich katalog można zmodyfikować w umowie dotyczącej najmu lokali mieszkalnych poza zasobem publicznym, a więc np. w prywatnych budynkach, w mieszkaniach spółdzielczych, w zasobach wspólnot mieszkaniowych.

Oznacza to, że katalog obowiązków wynajmującego obowiązuje zawsze bezwzględnie tylko w zasobach komunalnych. Jeśli w innych zasobach katalog ten nie zostanie zmieniony, to również tam się go stosuje.

W praktyce najczęściej strony umowy zostają przy ustawowym katalogu obowiązków wynajmującego – albo wprost przepisują go do umowy najmu, albo w ogóle pomijają. To ostatnie rozwiązanie oznacza, że i tak katalog ten znajduje zastosowanie, bo w zakresie nieuregulowanym w umowie stosuje się przepisy ustawowe.

Naprawy i wymiany instalacji

Zgodnie z art. 6a ustawy z 2001 r. wynajmujący musi zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Co istotne w razie oddania w najem lokalu mieszkalnego opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia.

Do obowiązków wynajmującego należy m.in. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia. Wynajmujący powinien też dokonywać napraw budynku, jego pomieszczeń i istniejących urządzeń oraz instalacji. Jego obowiązkiem jest również przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn. W tym przypadku warto jednak pamiętać, że najemcę obciąża wtedy obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy.

Do katalogu obowiązków wynajmującego należy też dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy. Chodzi zwłaszcza o naprawy i wymianę wewnętrznych instalacji (wodociągowej, gazowej i ciepłej wody bez armatury i wyposażenia, wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, jak również anteny zbiorczej, z tym, że tej ostatniej z wyjątkiem osprzętu). Wynajmującego obciąża tez wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Najemca, jeśli wynajmujący nie przestrzega swoich obowiązków zawartych w tym katalogu, może próbować zmusić go do działania na drodze sądowej. Może wnieść powództwo o np. nakazanie dokonania napraw w lokalu (może być one połączone z żądaniem dostarczenia lokalu zamiennego na czas remontu).

Bieżąca konserwacja

Ustawa zawiera nie tylko katalog obowiązków wynajmującego, ale też listę powinności najemcy. Znajdziemy ją w art. 6b ustawy. Obowiązuje w tym przypadku analogiczna zasada, jak przy obowiązkach wynajmującego. W przypadku najmu lokalu w publicznym zasobie mieszkaniowym (czyli najczęściej chodzi o mieszkania komunalne) listę tą stosuje się obowiązkowo. W przypadkach innych umów najmu znajdzie ona zastosowanie, o ile strony nie ustaliły w umowie odmiennych zasad albo w ogóle nie było to przedmiotem ich zainteresowania. Wtedy obowiązują je regulacje ustawowe.

Przede wszystkim najemca musi utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego (określonego np. różnego rodzaju regulaminami popularnymi zwłaszcza w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych). Najemca musi również dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku – windy, klatki schodowe, korytarze, zsypy, inne pomieszczenia gospodarcze (np. komórki lokatorskie) oraz otoczenie budynku, z którego ma prawo korzystać, czyli m.in. place zabaw.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja m.in. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych, jak również okien i drzwi, wbudowanych mebli (łącznie z ich wymianą). Do obowiązków najemcy należy też naprawa i konserwacja trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony.

Dotyczy to także wymiany starych i zniszczonych urządzeń na nowe. Podobnie jest w przypadku osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej (jednak z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej), pieców węglowych i akumulacyjnych, centralnego ogrzewania (oprócz pionów).

Najemcy powierzono tez troskę o stan przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym obowiązek niezwłocznego usuwania ich niedrożności. Na najemcy spoczywa tez obowiązek dbałości o inne elementy wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych, który polega na malowaniu lub tapetowaniu oraz naprawie uszkodzeń tynków ścian i sufitów, jak również na malowaniu drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Obowiązki obu stron

Niektóre obowiązki określone w ustawie o ochronie praw lokatorów dotyczą obu stron umowy najmu. W okresie trwania najmu zarówno najemca, jak i wynajmujący muszą informować się nawzajem – i to na piśmie – o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania.

W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Obowiązek ten ma zapewnić sprawne porozumiewanie się pomiędzy stronami, a także skuteczne egzekwowanie przepisów zarówno przez którąś ze stron, jak i przez sąd.