W trakcie Forum Ekonomicznego „Rzeczpospolita” zorganizowała debatę poświęconą rynkowi nieruchomości. W jej trakcie zastanawialiśmy się, jakie wyzwania stoją przed branżą i co jest dziś dla nie najważniejsze, ale też dla wszystkich uczestników rynku. W jakim momencie jest dziś branża nieruchomości w Polsce?

Obecnie na rynku dostępna jest bardzo szeroka i atrakcyjna oferta mieszkaniowa, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Można śmiało powiedzieć, że rok 2025 zapisze się jako „rok klienta” – deweloperzy oferują rekordową liczbę mieszkań, a czas ich wyprzedaży jest stosunkowo długi. Według analiz dotyczących największych polskich miast przebiega on na poziomie od pięciu do ośmiu kwartałów.

To oznacza, że klienci mają niepowtarzalną okazję nie tylko do wyboru spośród szerokiej i różnorodnej oferty, ale także mogą decydować się na lokale na bardziej zaawansowanym etapie realizacji lub takie, do których odbiór kluczy nastąpi zaraz po zakupie. Oferta firmy Murapol jest bardzo rozbudowana i dobrze dopasowana do planowanej wielkości sprzedaży – by sprzedać ok. 3 tys. mieszkań, niezbędne jest posiadanie w ofercie optymalnie 4,5–5 tys. lokali. Jest to najlepsza oferta w historii firmy.

Rok 2025 to również okres utrzymujących się, choć już nieco obniżających, wysokich stóp procentowych. Do niedawna wynosiły one 5 proc., jednak 3 września br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na ich obniżkę o 25 pkt baz., do poziomu 4,75 proc. Analitycy prognozują, że dalsze zmniejszanie stóp będzie przebiegać w sposób łagodny i rozłożony w czasie.

Warto zaznaczyć, że spośród krajów Unii Europejskiej jedynie Węgry i Rumunia mają obecnie wyższe stopy procentowe. Średnia stopa referencyjna w strefie euro wynosi obecnie 2,15 proc., co oznacza, że oprocentowanie w Polsce wciąż jest ponaddwukrotnie wyższe. To stanowi istotną barierę dla osób, które planują zakup nieruchomości z pomocą kredytu hipotecznego. Widać to również w zachowaniach zakupowych – w czasach niskich stóp procentowych niemal 70 proc. klientów finansowało zakup kredytem, a ok. 30 proc. kupowało mieszkania za gotówkę. Obecnie te proporcje się wyrównały i wynoszą niemal po 50 proc.

Skoro rok 2025 może być rokiem klienta, to nie mogę nie zapytać o to, jak wygląda kwestia cen? Czy deweloperzy wychodzą naprzeciw oczekiwaniom klientów i wprowadzają promocje? Czy są możliwości obniżki cen, jeśli klienci o to pytają?

Rynek mieszkaniowy funkcjonuje według podstawowych zasad popytu i podaży, bez żadnych celowych czy regulowanych ingerencji w kształtowanie cen. Jest on bardzo konkurencyjny i działają na nim setki, a nawet tysiące firm – od małych i średnich przedsiębiorstw po największych deweloperów, także tych notowanych na giełdzie. W efekcie, gdy tak jak obecnie podaż mieszkań jest duża, obserwujemy stabilizację cen, co dokładnie ma miejsce.

W Grupie Murapol w pierwszym kwartale 2025 r. średnia cena netto sprzedawanych lokali wzrosła o 1 proc. w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego. Warto zaznaczyć, że na ceny mieszkań wpływa wiele różnorodnych czynników – od kosztów produkcji, takich jak ceny gruntów, materiały, robocizna czy koszty finansowania, po czynniki kształtujące popyt, takie jak wysokość stóp procentowych, dostępność kredytów hipotecznych, poziom wynagrodzeń, a także trendy w polityce mieszkaniowej i zmieniające się preferencje klientów.

Dodatkowo wchodząca w życie ustawa o jawności cen wpłynie przede wszystkim na większą transparentność rynku, a od strony zarządczej – na metody sprzedaży i marketing inwestycji. W mojej ocenie jednak nie powinna znacząco wpłynąć na same ceny mieszkań. W zakresie kosztów budowy obserwujemy stabilizację cen materiałów budowlanych oraz brak problemów z ich dostępnością. Najbardziej zauważalnym czynnikiem wzrostu pozostaje koszt robocizny. Również dostępność i ceny gruntów będą miały kluczowe znaczenie dla kształtowania cen mieszkań w przyszłości.

Kto dziś kupuje mieszkania i jakie mieszkania najczęściej znajdują nabywców?

Grupa Murapol od lat kieruje swoją ofertę do najszerszego grona klientów, działając w segmencie affordable, czyli popularnym, i popularnym premium. W naszych wynikach operacyjnych za pierwsze półrocze 2025 r. wyraźnie widać, że najczęściej sprzedawanym lub inaczej – najchętniej kupowanym mieszkaniem jest lokal o wielkości do 55 mkw. W pierwszym półroczu br. takich właśnie mieszkań z naszej oferty sprzedaliśmy ok. 80 proc. Jednocześnie ok. 82 proc. sprzedanych lokali mieściło się w cenie do 600 tys. zł brutto. Widać więc, że celujemy w taki segment rynku, który jest dla Polaków możliwie najbardziej dostępny, to są mieszkania, na które najszerszą grupę klientów po prostu stać. Wraz z łagodzeniem polityki pieniężnej dostępność mieszkań w Polsce będzie się stopniowo zwiększać.

Partner rozmowy: Murapol