Wybuch wojny w Ukrainie spowodował problemy w wielu kwestiach, ale szczególnie dotknął rynku mieszkaniowego. O wyzwaniach z tym związanych rozmawiali przedstawiciele tej branży podczas forum ekonomicznego w Karpaczu. Z badań przywołanych przez moderującego dyskusję dr. Adama Czerniaka z SGH wynika, że w latach 2016–2021 ceny mieszkań we wszystkich krajach regionu rosły szybciej niż dochód na mieszkańca. Oznacza to, że przeciętny Polak za średnią pensję mógł kupić coraz mniejszy lokal. Maksymalnie 60 mkw. – to najniższy wynik wśród państw regionu.

Iwona Sroka, członek zarządu Murapol SA, przytoczyła dane odnoszące się do dostępności cenowej mieszkań liczonej jako stosunek średniego miesięcznego wynagrodzenia do średniej ceny za metr kwadratowy, która w ubiegłych latach pozostawała znacząco wyższa niż w latach 2007-2008, pomimo wzrostu cen przewyższającego wzrost płac.

– Nie znika problem wysokiego deficytu mieszkaniowego w Polsce, który jest szacowany na około 2 mln lokali – podkreślała Sroka. – W biznesie deweloperskim nie bez znaczenia będzie w tych wymagających czasach doświadczenie wyniesione z poprzedniego kryzysu oraz dobrze skrojona oferta mieszkaniowa. Wówczas Murapol właśnie taką wypracował. Wierzę więc, że przed branżą są spore perspektywy. W tym roku średni nabywany metraż wyniósł 43 mkw. w średniej cenie ok. 370 tys zł. W mojej ocenie jest to adekwatne do potrzeb i możliwości Polaków – dodaje.

Wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce należy do najniższych w Europie. I choć podwyżki stóp procentowych skutkują mocnym spadkiem zdolności kredytowej klienta, jest też grupa posiadająca oszczędności i kupująca mieszkania, by uciec z kapitałem przed inflacją. W 2022 r. dominują oni w strukturze sprzedaży.

Mniej kredytów

Mateusz Bońca, prezes zarządu JLL Polska, przyznał, że odpowiedzią na spadającą dostępność dla klientów indywidualnych może być właśnie nastawienie się na inwestorów. Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia SA, wskazał, że mimo zmiany struktury klientów (kiedyś dominowali kupujący na kredyt, obecnie 80 proc. to „gotówkowi”) w drugim kwartale sprzedaż spadła o 40 proc. (w stosunku do trzech poprzednich lat). Także Iwona Sroka wskazała, że wcześniej ok. 35 proc. klientów finansowało się gotówką, a 65 proc. kredytem. Dziś te proporcje są odwrócone.

– Banki dodatkowo muszą uwzględniać bufor 5 proc. wynikający z rekomendacji ostrożnościowej KNF, co nie poprawia sytuacji starających się o kredyt na mieszkanie – dodała Sroka.

Paneliści zgodzili się też, że dużym wsparciem dla branży byłoby przywrócenie programów ułatwiających otrzymanie kredytu, jak MdM czy Mieszkanie+. Inaczej poszukujący mieszkania zostaną wypchnięci na rynek najmu.

Mniej budowania

Uczestnicy dyskusji byli też zgodni, że nie widać czynników, które mogłyby sprawić, iż ceny mieszkań w najbliższej przyszłości spadną. Choć spadła sprzedaż mieszkań, to wzrost kosztów materiałów powoduje, że będzie ich mniej powstawać.

– Liczyliśmy na stabilizację na rynku materiałów budowlanych, ale sygnały od dostawców i producentów są inne, rośnie bowiem cena energii elektrycznej i gazu, a także kurs euro – tłumaczyła Iwona Sroka. – Ceny paliwa, energii i surowców będą miały wpływ na finalne ceny materiałów budowlanych. W latach 2021–2022 zwyżki odczuwalne były szczególnie w materiałach ciężkich: płytach OSB, termoizolacjach (styropian, wełna) oraz wszystkich materiałach wytwarzanych ze stali, aluminium, drewna – wyliczała Sroka.

Z kolei Andrzej Oślizło zwrócił uwagę, że ok. połowy kosztów budowy mieszkania stanowią płace. Pozycja ta będzie więc rosła wraz z presją na wynagrodzenia spowodowaną rosnącą inflacją.

Podczas dyskusji poruszono też kwestię dostępności terenów pod budowę.

– Sporo gruntów w miastach to np. grunty rolne czy poprzemysłowe, które mogłyby być zagospodarowane pod inwestycje mieszkaniowe – mówiła Sroka. – Na problem z pozyskaniem nowych gruntów składa się kilka czynników: wymogi administracyjne, procesy związane z uzyskiwaniem kolejnych decyzji trwają długo. Czas pandemii doprowadził do znacznego wydłużenia wszystkich postępowań, co wpływa na nieprzewidywalność sytuacji rynkowej – podkreślała Iwona Sroka.

Partner relacji: Murapol