Opłaty pozostaną, ale będą limitowane

Najpierw jest mnóstwo emocji związanych z wyborem mieszkania i podpisywaniem umowy o kredyt hipoteczny. Potem przychodzi strach: czy dam radę przez 20 – 30 lat co miesiąc oddawać bankowi tak dużą kwotę. Dlatego wielu zadłużonych przeznacza na spłatę kredytu wszystkie nadwyżki finansowe, jakie pojawią się w ich domowych budżetach.

Jeśli w ten sposób uda się skrócić okres spłaty, korzyść jest podwójna. Po pierwsze, szybciej zapewnimy sobie spokojny sen i brak dużych obciążeń budżetu. Po drugie, w sumie mniej zapłacimy za kredyt, bo bank przez krótszy czas będzie naliczał odsetki od zadłużenia.

Bez kredytu na ogół nie jesteśmy w stanie kupić mieszkania

Foto: Rzeczpospolita

Ale jest też ryzyko, że bank obciąży nas kosztami z powodu wcześniejszej spłaty kredytu.

Do tej pory bywało różnie

– Każdy posiadacz kredytu hipotecznego ma prawo do wcześniejszej spłaty lub nadpłaty. Jednak często banki oczekują prowizji z tego tytułu, przy czym jest ona pobierana zazwyczaj w ciągu pierwszych dwóch, trzech czy pięciu lat – mówi Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych. – Ponieważ dochody banku z kredytu hipotecznego są skalkulowane na długi czas, prowizja za wcześniejszą spłatę jest rodzajem rekompensaty za utracone zyski.

Jak tłumaczy Katarzyna Dmowska, takie zabezpieczenie ma zadziałać zwłaszcza w razie całkowitej spłaty kredytu w pierwszych latach po podpisaniu umowy. Natomiast bankom mniej zależy na tym, by klienci nie wpłacali większych kwot niż wynika to z harmonogramu. Dlatego często dają możliwość robienia nadpłat, np. do 30 proc. wartości kredytu, bez ponoszenia dodatkowych kosztów.

W przypadku wcześniejszej całkowitej spłaty zadłużenia banki tak wyrozumiałe już nie są. Do tej pory na ogół pobierały prowizje w wysokości od 1 do 2,5 proc. spłaconej kwoty, przy czym robiły to zazwyczaj tylko w ciągu maksymalnie pięciu lat od podpisania umowy. Ale nie było jednolitej praktyki. Niektóre banki w ogóle z prowizji rezygnowały, inne inkasowały ją przez cały okres kredytowania. Taka dowolność właśnie się kończy.

Nowa ustawa zmienia zasady

Już 22 lipca (to sobota, więc praktycznie nowe prawo będzie obowiązywało od poniedziałku) wchodzi w życie nowa ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego oraz agentami. Oprócz wielu zmian dotyczących pracy pośredników kredytowych oraz sposobu udzielania kredytów hipotecznych, ustawa wprowadza także ograniczenia związane z pobieraniem prowizji za wcześniejszą spłatę.

W przypadku kredytów o zmiennej stopie procentowej (a te zdecydowanie dominują na polskim rynku) taka prowizja może być pobierana maksymalnie przez trzy lata od rozpoczęcia spłaty zadłużenia i nie może być wyższa niż 3 proc. wartości spłaconej kwoty.

– Wprawdzie ustawa ureguluje zasady pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę, ale nadal banki będą miały dowolność w ustalaniu własnych reguł, oczywiście w ramach ograniczeń ustawowych. Dlatego decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego warto wziąć pod uwagę, oprócz kosztów początkowych, także koszty związane z wcześniejszą spłatą, nawet jeżeli nie spodziewamy się dużego przypływu gotówki w najbliższym czasie – radzi Katarzyna Dmowska. ©?

Im wcześniej spłacisz, tym więcej zyskasz

Ile można zaoszczędzić, spłacając całkowicie kredyt hipoteczny już po pięciu latach od jego zaciągnięcia?

- Przygotowując wyliczenia, eksperci z ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych założyli, że wartość kredytu to 300 tys. zł, planowany czas spłaty – 25 lat, a oprocentowanie – 4 proc. w skali roku.

- W takim scenariuszu odsetki naliczone przez cały pierwotnie planowany 25-letni okres spłaty wyniosłyby około 175 tys. zł.

- Jeżeli spłacimy ten kredyt po pięciu latach, to w sumie odsetki wyniosą około 55,6 tys. zł; w kwocie tej zawierte są prowizje za wcześniejszą spłatę.

- Zaoszczędzimy zatem aż 119 tys. zł.

- Niestety, prawdopodobieństwo, że tak bardzo uda się skrócić okres spłaty, jest raczej niewielkie. Częściej zdarzają się najwyżej kilkuletnie przyspieszenia. A wtedy korzyści są znacznie mniejsze.