Kredyty na nieruchomości po nowemu

Ostatnio uwagę skupiają konsultacje dotyczące kształtu tzw. Bazylei III, czyli nowych przepisów regulujących działalność banków na świecie dla uniknięcia kolejnego kryzysu. Generalnie rzecz biorąc, przepisy te mają doprowadzić do wzmocnienia kapitałowego banków oraz lepszego zarządzania przez nie płynnością.

W krajach Unii Europejskiej regulacje te wchodzą w życie za pośrednictwem kolejnych dyrektyw dotyczących wymogów kapitałowych (CRD II do CRD IV). Część z nich będzie miała wpływ na to, w jaki sposób banki będą w przyszłości kredytowały nieruchomości i refinansowały swoją działalność.

W przypadku Polski obok wprowadzonej już rekomendacji T i dyskutowanej rekomendacji S2 nowe międzynarodowe regulacje mogą być poprzez skalę i sposób kredytowania kolejnym czynnikiem wpływającym na tempo rozwoju naszego rynku nieruchomości.

[srodtytul]Banki pod lupą[/srodtytul]

Jednym z pierwszych przepisów, które już niebawem będą obowiązywały również w Polsce, jest tzw. limit dużych zaangażowań. Do niedawna wielkość pojedynczego kredytu była ograniczona do 25 proc. funduszy własnych banku. Obecnie banki nie będą mogły pożyczyć jednemu klientowi więcej niż 150 mln euro, bez względu na wysokość posiadanych funduszy.

Dla rynku nieruchomości komercyjnych oznacza to ograniczenie możliwości samodzielnego finansowania dużych projektów, takich jak duże galerie handlowe, hotele, centra kongresowe czy obiekty sportowe. W takich przypadkach banki będą musiały tworzyć konsorcja i dzielić ryzyko.

Regulatorzy, nie chcąc dopuścić do kolejnego kryzysu subprime, zmuszają banki, by w przypadku sekurytyzacji swoich aktywów w formie tzw. true sale pozostawiały co najmniej 5 proc. sekurytyzowanych aktywów w bilansie. W ten sposób, jak się zakłada, powinny z większą odpowiedzialnością podchodzić do tego, co kredytują. Z perspektywy kredytowania hipotecznego będzie to oznaczało konieczność alokowania większej kwoty kapitału na taką działalność.

Dotychczas CRD pozostawiała krajowym regulatorom rynku prawo do ustalania wag ryzyka wobec poszczególnych produktów w ramach określonych przedziałów. Polski nadzór bankowy pod tym względem zachowywał się zawsze konserwatywnie. W rezultacie takiej polityki wobec kredytów na nieruchomości komercyjne polskie banki musiały zawsze stosować 100-proc. wagę ryzyka. W wielu krajach, np. w Niemczech, te wagi były niższe.

Podobnie rzecz się ma w odniesieniu do mieszkaniowych kredytów hipotecznych. W wielu krajach UE powszechne było stosowanie dopuszczonego przez CRD najniższego poziomu 35 proc. W konsultowanej CRD IV próbuje się narzucić wszystkim odgórnie te same wagi. Ostatecznie pod wpływem krytyki wycofano się z tej propozycji. Nie zmienia to jednak faktu, że nowe rozwiązania będą zmierzały do tego, by zwłaszcza przy finansowaniu nieruchomości komercyjnych wymagać wyższych wag ryzyka.

Z punktu widzenia polskiego rynku może to oznaczać spadek zainteresowania banków zagranicznych finansowaniem nieruchomości komercyjnych, tym bardziej że wiele z nich po kryzysie nie powróciło do oferowania takiego produktu. Ponadto te, które wznowiły lub wznowią taką działalność, umocnią tendencje do wymagania wyższego wkładu własnego ze strony inwestora lub dewelopera. Nie jest to więc korzystny efekt, szczególnie dla takiego rynku jak polski, ponieważ będzie zmuszał jego uczestników do poszukiwania innych źródeł finansowania lub dłuższego kumulowania wkładu własnego.

[srodtytul]Wyższy wkład własny[/srodtytul]

Kryzys skompromitował stosowanie w polityce kredytowej bieżącej wartości rynkowej nieruchomości. Trudno się temu dziwić, obserwując nawet 40-proc. spadki cen nieruchomości mieszkaniowych w Hiszpanii czy Irlandii i podobne w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych w USA.

Wygląda na to, że tzw. wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości biorąca pod uwagę trwałe i długookresowe jej cechy i abstrahująca od krótkotrwałych wahań koniunkturalnych zdobywa coraz więcej zwolenników wśród regulatorów i będzie w CRD IV rekomendowana do szerszego stosowania. Jej przyjęcie będzie oznaczało zdecydowanie bardziej konserwatywne podejście do wyznaczania kwoty kredytu, a więc ostatecznie też konieczność większego wkładu własnego kredytobiorcy.

Przyjęcie tych przepisów będzie oznaczało wzrost kosztów kredytowania zarówno nieruchomości mieszkaniowych, jak i komercyjnych. Zmusi ponadto banki do stosowania zdecydowanie bardziej konserwatywnej polityki kredytowej przede wszystkim w odniesieniu do wkładu własnego. Trzeba się liczyć z tym, że wobec hipotecznych kredytów mieszkaniowych nie będzie on mógł być mniejszy od 20 proc.

Dotkliwiej mogą te normy odczuć klienci zabiegający o kredyty na nieruchomości komercyjne, w przypadku których wymóg wkładu własnego w wysokości 30 – 35 proc. może stać się trwałym standardem. Banki będą również zdecydowanie bardziej ostrożnie podchodzić do wyceny. Niechętnie będą też akceptowały spłaty balonowe. Skróceniu ulegnie okres kredytowania.

[srodtytul]Wzrosną marże[/srodtytul]

Jak wspomniano, obok wzmocnienia kapitałowego proponowane regulacje międzynarodowe mają także poprawić zarządzanie płynnością w bankach. Niektóre z nich również pośrednio wiążą się z rynkiem nieruchomości.

Dla polskiego sektora bankowego największe znaczenie będzie mieć przewidywana przez Bazyleę III i CRD IV norma płynnościowa NSFR (Net Stable Funding Requirement).

Wskazuje ona minimalny poziom pasywów o określonej strukturze zapadalności niezbędny do prowadzenia działalności przez 12 miesięcy. Bazylea III/CRD IV przedkłada strategię depozytową refinansowania banków nad finansowanie z rynku długu. Dodatkowo preferuje jako bezpieczniejsze depozyty detaliczne, a nie korporacyjne.

Wypełnienie tej normy będzie wymagało przebudowania struktury pasywów i posiadania odpowiednich pasywów o średnim i długim terminie zapadalności. Te są zazwyczaj droższe, a więc i kredyty, zwłaszcza długoterminowe, jakimi są kredyty hipoteczne, też będą droższe.

Od tego, jak banki polskie będą sobie radzić z przestrzeganiem NSFR, będzie zależeć ich zdolność do kredytowania nieruchomości, która z natury rzeczy ma charakter długookresowy. Przestrzeganie tego wskaźnika w proponowanym kształcie nastręczać będzie wielu z nich spore trudności.

Jak wynika z analiz NBP przeprowadzonych w kwietniu 2010 r., tylko 17 banków reprezentujących zaledwie 14 proc. aktywów całego sektora byłoby w stanie osiągnąć wymagany poziom NSFR. Od tamtego czasu w kolejnej wersji przepisów proponowanych przez Komitet Bazylejski formuła wyliczania NSFR została nieco złagodzona, co pewnie poprawiłoby wyniki powyższej analizy. Nie zmieniłoby jednak wniosku, że polski sektor bankowy będzie mieć z tym przepisem problem.

W bilansach polskich banków znajdujemy śladowy tylko udział lokat terminowych powyżej jednego roku. Instrumenty dłużne, takie jak obligacje czy listy zastawne, stanowią zaledwie 1,6 proc. Część polskich banków jest finansowana przez swoich zagranicznych akcjonariuszy. Pochodzące od nich pożyczki i kredyty zazwyczaj mają dwu-, trzyletni termin zapadalności.

Dotąd nie zdefiniowano w sposobie wyliczania NSFR traktowania zobowiązań tego rodzaju. Jest to problem dotyczący głównie krajów Europy Środkowej, i to one powinny zabiegać o wyjaśnienie tej kwestii.

Wachlarz instrumentów średnio i długoterminowego refinansowania, którym dysponują banki polskie, jest bardzo skromny. Ogranicza się praktycznie do wykorzystania lokat terminowych lub strukturalnych i sporadycznego korzystania z średnioterminowych obligacji, niekiedy plasowanych na europejskim rynku długu. Do tego można dodać jeszcze listy zastawne, których prawo emisji mają tylko banki hipoteczne.

Na dostosowanie się do nowych przepisów płynnościowych banki na świecie będą miały czas do 2018 r. W tym okresie należałoby w Polsce wprowadzić rozwiązania, które pomogłyby bankom dostosować się do nowych wymagań. Niezależnie od tego, jakiekolwiek by one były, większy udział średnio i długoterminowego refinansowania oznacza w konsekwencji dla rynku nieruchomości wyższe marże kredytowe.

Rynek nieruchomości musi zatem na długie lata pożegnać się z atrakcyjnymi warunkami kredytowania, które obowiązywały w latach 2005 – 2008. Trzeba się pogodzić z koniecznością gromadzenia większego wkładu własnego i wyższymi marżami.