Kapitał można pomnożyć na budowie mieszkań

Trudniejszy dostęp do kredytów, zdaniem Pawła Grząbki, szefa firmy doradczej CEE Group, paradoksalnie stworzył nowe możliwości zarabiania na rynku mieszkaniowym. - Inwestowanie w nowe projekty wspólnie z deweloperami może przynieść co roku nawet 20-30 proc. zwrot z wyłożonego kapitału - wylicza Grząbka.

Na czym to polega? - Inwestor dysponujący środkami np. w wysokości 1-2 mln zł, uzupełnia wkład własny dewelopera w budowę nowego osiedla mieszkaniowego czy nawet niewielkiego biurowca albo powierzchni handlowej. Powoływana jest w tej sytuacji celowa spółka komandytowa lub komandytowa akcyjna, w której sprzedawane są udziały inwestorom prywatnym - tłumaczy Paweł Grząbka.

Spektakularne zyski

Z tegorocznej edycji rankingu Banków Kredytujących Deweloperskie Projekty Mieszkaniowe, przygotowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich, wynika, że banki są coraz bardziej elastyczne dla kredytobiorców-deweloperów. Co więcej, niektóre nie wymagają nawet przedsprzedaży mieszkań przed przyznaniem kredytu, a to jest największa zmora deweloperów, zwłaszcza tych mniejszych, bez zaplecza finansowego.

W rzeczywistości jednak sporo firm deweloperskich, zwłaszcza małych i średnich, nadal nie ma szans na uzyskanie kredytu z banku, bez dużego wkładu własnego lub odpowiedniej przedsprzedaży lokali, np. sięgającej 30 proc., co w obecnych realiach jest często niemożliwe. W takiej sytuacji chętnie więc skorzystają z oferty inwestora gotowego wnieść kilka mln zł w takie przedsięwzięcie. Zwykle są to inwestycje o niewielkiej skali, dla których deweloperzy potrzebują pozyskać od prywatnych inwestorów kilkunastu milionów złotych.

Zdaniem Pawła Grząbki taki projekt może przynieść inwestorowi wiele korzyści. - Po pierwsze, roczne stopy zwrotu (20-30 proc.) uzyskiwane przy tym sposobie inwestowania, przekraczają zyski z gwarantowanych obligacji emitowanych przez firmy deweloperskie czy też przez fundusze inwestycyjne działające na rynku nieruchomości. W praktyce oznacza to, po ok. trzech latach od startu projektu do jego zakończenia, czyli sprzedaży mieszkań, dochodzi niemal do podwojenia wyłożonego na początku inwestycji kapitału.

Inwestor otrzyma jednak kapitał wraz z odsetkami dopiero po rozliczeniu całego projektu proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Zatem jest to inwestycja z zyskiem odroczonym o 2-3 lata - zaznacza Paweł Grząbka. Ponadto, inwestor prywatny, może np. wymóc na deweloperze opcję wykupu mieszkań w pierwszej kolejności, na preferencyjnych warunkach, co jest zachętą stosowaną przez deweloperów. Wówczas inwestor zarabia dodatkowo na wynajmie lub wzroście wartości nieruchomości.

Bez kontroli

Sukces przedsięwzięcia zapewni wybór wiarygodnego dewelopera a dalej - rentownego projektu. - Deweloperzy z reguły przystępującym do spółki udziałowcom dają gwarancję osiągnięcia określonego poziomu rentowności. A zapewnić go mogą jedynie projekty, które odpowiedzą na popyt, kiedy zostaną ukończone. Znalezienie takich projektów nie jest łatwe. Wymaga wiedzy o rynku nieruchomości, podobnie jak znajomości realiów rynków lokalnych - trzeba przewidzieć jakie lokalizacje będą atrakcyjne dla klienta w ciągu najbliższych lat, jaki będzie potencjalny popyt oraz czy w danym segmencie i danej lokalizacji mamy duża konkurencję - wylicza Paweł Grząbka.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy na rynku nieruchomości, osoba fizyczna posiadająca oszczędności, wybierze w pierwszej kolejności najprostsze sposoby pomnożenia kapitału, czyli lokaty w banku, akcje, obligacje itd. Inwestorzy z większą wiedzą o mechanizmie rynków finansowych ulokują aktywa fundusze inwestycyjne czy wreszcie same zainwestują, kupując np. mieszkania, ziemię itd. - Jeśli inwestor zdecyduje się na projekt deweloperski, ma ograniczony wpływ na realizację i powodzenie inwestycji. Gdy projekt się nie sprzeda, inwestor straci pieniądze. Trzeba mieć więc ogromną wiedzę co do skali i rentowności przedsięwzięcia, zwłaszcza, że od kilku lat ciągle słyszymy o bankructwach deweloperów, nierzetelności, braku wiarygodności, itd. - opowiada Tomasz Błeszyński.

Jego zdaniem, dodatkowo ryzyko takiego przedsięwzięcia zwiększa brak możliwości zweryfikowania projektu w czasie. - Rynek nieruchomości ciągle jest w stanie kryzysu i trudno przewidzieć kiedy nastąpi prawdziwe ożywienie. Niełatwo więc skalkulować czy projekt, który np. wchodzi teraz na rynek, za 2-3 lata zostanie całkowicie skomercjalizowany czy też deweloper będzie sprzedawał mieszkania przez kolejne pięć lat i to mocno schodząc z marży, by znaleźć klienta - mówi Błeszyński. Dodaje, że inwestycje realizowane z udziałem prywatnego kapitału stanowią marginalny udział na rynku.

Tymczasem, zdaniem Pawła Grząbki, rynek prywatnych inwestycji w projekty deweloperskie będzie się systematycznie powiększał w miarę rosnącego zainteresowania banków i wyspecjalizowanych firm zarządzaniem spółkami inwestorskimi.

Banki Inwestowanie Deweloperzy