Ze względu na obecną koniunkturę wartość nieruchomości pozostaje pod znakiem zapytania, stąd klienci koncentrują się na niewielkich, kompatybilnych lokalach, wymagających co najwyżej odświeżenia. Chyba, że oferta jest wyjątkowo tania. Jak jednak zaznacza Joanna Lebiedź, właścicielka biura nieruchomości Lebiedź, rzadko trafia się mieszkanie po okazyjnej cenie. Łatwiej kupić na rynku pierwotnym lokal w stanie deweloperskim, jeśli projekt jest na etapie dziury w ziemi, a deweloper znacznie obniża cenę, by złapać pierwszych klientów.

Za drogo

Średnio przyjmuje się, że koszty poniesione na kupno mieszkania na wynajem zwracają się w ciągu 10 – 15 lat. - Niestety, w Polsce obecnie czas ten znacznie się wydłużył i tylko w przypadku niebywałych okazji jest możliwe, aby, uwzględniając wszelkie koszty, nakłady na remont oraz opodatkowanie przychodu z wynajmu, uzyskać 10-letni okres zwrotu z takiej inwestycji – tłumaczy Joanna Lebiedź

Również zdaniem Grzegorza Dobrowolskiego, właściciela sopockiej Agencji Obrotu Nieruchomościami "Grzegorz Dobrowolski", trudno dziś sprzedać lokum powyżej wartości poniesionych nakładów. - Trzeba naprawdę zaproponować "dizajnerski" projekt, materiały  na poziomie grubo powyżej Praktikera czy Castoramy i kilka snobistycznych gadżetów, żeby zadziwić i zainteresować potencjalnego nabywcę – opowiada Grzegorz Dobrowolski.

Z drugiej jednak strony rzadko trafia się na wtórnym rynku mieszkanie, nawet z wyższej półki, z którego nowy właściciel czy też jego najemca niemal od razu może zacząć korzystać. - W praktyce, im mieszkanie bardziej "gołe", tym szybciej można znaleźć nabywcę – mówi Dobrowolski.

Tymczasem, według Klaudiusza Pomykały, dyrektora zarządzającego we wrocławskiej spółce Jot-Be Nieruchomości, osoby zainteresowane mieszkaniami tańszymi, do remontu, mają spore szanse odsprzedać je potem z zyskiem. - Dzisiaj jest czas kupujących, to oni dyktują warunki transakcji – zapewnia Pomykała.

Największym problemem są jednak zbyt wysokie oczekiwania sprzedawców. Zawyżone stawki ofertowe, jak również transakcyjne, nie pozwalają na korzystne kalkulacje inwestycji na wynajem. Trudno też w takiej sytuacji liczyć na wzrost wartości nieruchomości. - Zmiany cen mieszkań z drugiej ręki, np. w Poznaniu, w dalszym ciągu są raczej kosmetyczne - wydłuża się okres sprzedaży, ale zdecydowanej redukcji ceny ofertowej nie ma. Zatem szukanie tutaj okazji, pozwalającej odremontować i odsprzedać z zyskiem lokum to wielka sztuka.

Jedyny dość atrakcyjny obszar inwestycyjny, jaki obecnie można zaobserwować, to pojawiające się od czasu do czasu wyprzedaże mieszkań zakupionych z dużą ulgą budowlaną. Np. inwestor kupił 11 lat temu kilka bądź kilkanaście lokali, wynajmował je a teraz zmieniła się jego sytuacja finansowa albo zamierza inwestować w inne obszary. Wystawia więc swe mieszkania na sprzedaż po atrakcyjnej cenie, czasem w niezłych lokalizacjach, ale do wyremontowania, po 10 –letnim okresie najmu – opowiada Jarosław Krajewski, szef poznańskiego biura nieruchomości Ager.

W dobrym miejscu

Choć klienci preferują na ogół dobry standard lokali, atrakcyjna cena to domena ofert w złym stanie technicznym, choć oczywiście i w tym przypadku wygórowane ambicje wielu sprzedawców blokują wszelkie negocjacje. Tymczasem na zysk można liczyć tylko w sytuacji, gdy wyjściowa cena jest niska – np. w stolicy w dobrej lokalizacji kupimy dwu-trzypokojowe mieszkanie o pow. do 60 mkw., za 6 - 7 tys. zł za mkw., dokonamy niezbędnych minimalnych nakładów doprowadzając je do lepszego standardu, przeznaczając np. 500 – 700 zł za mkw. Sprzedamy zaś np. za 8 tys. zł za mkw., w ciągu kilku kolejnych miesięcy, bez dodatkowych nakładów finansowych, np. na pośrednika, itp.

- Najważniejszym kryterium jest lokalizacja. Dokonując zakupu w celach inwestycyjnych  pamiętajmy o tym, aby mieszkanie, którego właścicielem zostaniemy, znajdowało się takiej dzielnicy czy osiedlu, które zapewni stałe zainteresowanie ze strony najemców. Są to najczęściej okolice centrum, wyższych uczelni czy cenione przez mieszkańców dzielnice miasta. Ważne jest, aby lokal posiadał parametry poszukiwane aktualnie przez kupujących, np. dwa pokoje o powierzchni ok. 42 mkw. – opowiada Klaudiusz Pomykała. - Należy pamiętać, że dokonując zakupu mieszkania nie wymagającego dodatkowych nakładów w celach inwestycyjnych, lokalizacja liczy się podwójnie – dodaje.

Zdaniem Grzegorza Dobrowolskiego warto kupić dwa pokoje w cztero piętrowym bloku spółdzielczym, przeprowadzić remont łazienki i kuchni, lokum wyposażyć w tanie i funkcjonalne meble, wyznaczyć niewygórowany czynsz i wynajmować, czekając aż ceny zaczną iść w górę. - Można również spróbować pozbyć się starego wyposażenia, wymienić okna – o ile jest taka potrzeba - i próbować sprzedawać za cenę wyższą, jednak nie więcej niż o 5 – 10 proc. od ceny nabycia – tłumaczy Dobrowolski.

Jednak klientów chętnych w ogóle na lokum, które będą wynajmować, nadal nie ma zbyt wielu. Np. Sławomir Gański, szef biura Lokata Gańscy Nieruchomości w Lublinie szacuje, że ok. 10 proc. wszystkich klientów szuka lokum na wynajem w tym studenckim mieście. Częściej rodzice kupują dzieciom mieszkanie na okres ich studiów, które potem odsprzedają. – Preferowane są dwa pokoje. Inwestorzy są skłonni wydać 140 – 160 tys. zł za lokum wymagające co najwyżej niewielkiego remontu, niestety trudno znaleźć im odpowiednią ofertę gdyż sprzedawcy żądają nawet ok. 200 tys. zł. Sensowną inwestycją mogą się okazać bezczynszowe mieszkania, zwłaszcza jako alternatywa dla domów – opowiada Gański.