Kiedy leasing biura się opłaci

– Leasing nieruchomości jest produktem finansowym skierowanym do przedsiębiorców, zarówno do większych firm, jak i osób prowadzących działalność gospodarczą. Alternatywą dla leasingu może być kredyt hipoteczny zaciągnięty przez firmę lub, w przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, kredyt hipoteczny dla klienta indywidualnego – wyjaśnia Łukasz Wojcieszak, prezes firmy Invigo.

Leasing nieruchomości polega na tym, że przedsiębiorca podpisuje z leasingodawcą umowę i korzysta z nieruchomości. Mogą to być zarówno budynki handlowe, lokale biurowe, jak i hale produkcyjne i magazyny. Okres, na jaki są zawierane umowy, to najczęściej 10–20 lat.

Kto może skorzystać

Zdaniem doradców finansowych firmy leasingowe w Polsce są zainteresowane głównie dużymi i średnimi transakcjami dotyczącymi nieruchomości. Do niedawna dolnym limitem było 5 mln zł, ale w tej chwili jest to ok. 2 mln zł.

– Leasingodawcy mogą dopuszczać wnioskowanie o leasing na mniejsze kwoty, ale w praktyce uzyskanie finansowania może być wtedy trudne. W zasadzie z leasingu mogą korzystać również małe firmy, ale pod warunkiem, że spełniają kryterium minimalnej wartości transakcji oraz posiadają zdolność kredytową – dodaje prezes Wojcieszak.

Leasingobiorca musi wykazać się zdolnością do obsługi rat, podobnie jak w przypadku kredytu. Szacunkowo można określić, że rata nie powinna przekraczać 25 proc. miesięcznych przychodów firmy, pod warunkiem że osiągała ona w przeszłości zysk i będzie go miała również po uwzględnieniu w kosztach raty leasingowej.

Agnieszka Kaczyńska, dyrektor Pionu Nieruchomości i Inwestycji Strukturyzowanych BRE Leasing, twierdzi, że z leasingu nieruchomości może skorzystać każdy przedsiębiorca, który prowadzi pełną księgowość, nawet jeśli jest to mała, jednoosobowa firma. Dodaje jednak, że nieruchomości warte zaledwie kilkaset tysięcy złotych raczej w formie leasingu finansowane być nie mogą. Warto też wiedzieć, że firmy leasingowe wybierają zazwyczaj obiekty nowe i położone w dobrych lokalizacjach, czyli takie, których wartość jest stosunkowo wysoka.

Nie do końca jest też tak, że leasing – w odróżnieniu od kredytu – nie wymaga dużej zdolności kredytowej, jak się dość często mówi.

– Właścicielami firm leasingowych są banki, więc procedury oceny zdolności kredytowej są bardzo zbliżone do tych stosowanych przy kredytach. Posiadanie zdolności kredytowej jest niezbędnym warunkiem podpisania umowy leasingu. Brak zdolności oznacza bowiem, że rata leasingowa nie będzie spłacana – podkreśla Agnieszka Kaczyńska.

Ale jak zwraca uwagę Łukasz Wojcieszak, przy liczeniu zdolności kredytowej firmy leasingowe nie muszą stosować tak ostrych wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego, jakie obowiązują klientów indywidualnych.

Rozliczenia podatkowe

Zaletą leasingu – w porównaniu z kredytem hipotecznym dla firm – jest możliwość zastosowania przyśpieszonej amortyzacji.

– W przypadku leasingu nieruchomości przedsiębiorca uzyskuje korzyści podatkowe. Przy leasingu operacyjnym cała rata leasingowa jest kosztem uzyskania przychodu, a w przypadku leasingu finansowego kosztem uzyskania przychodu staje się część odsetkowa raty oraz amortyzacja – wyjaśnia Łukasz Wojcieszak. – Przykładowo stawka liniowa amortyzacji dla budynków i lokali nieużytkowych wynosi 2,5 proc., co oznacza konieczność amortyzacji przez 40 lat. W przypadku leasingu operacyjnego okres umowy może wynosić 10–15 lat.

Koszt leasingu operacyjnego jest porównywalny z kosztem kredytu hipotecznego dla firm. Można założyć, że będzie to stawka WIBOR plus 4 proc. marży. Konkretne warunki zależą jednak od wielu czynników i polityki danej firmy leasingowej.

– Załóżmy, że chodzi o biuro w nowym budynku. Leasingujący nieruchomość pokrywa tylko koszty finansowania zakupu nieruchomości, natomiast ten, kto nieruchomość wynajmuje – również koszty operacyjne i zysk firmy wynajmującej. Stawka najmu zazwyczaj jest wyższa od raty leasingowej. Dodatkowo w przypadku leasingu finansujemy de facto ostateczne nabycie nieruchomości, a przy wynajmie płacimy za korzystanie z cudzej własności – podkreśla Łukasz Wojcieszak.

Także bankowcy podkreślają, że w odróżnieniu od kredytu czy pożyczki hipotecznej leasing może przynosić wymierne korzyści podatkowe.

– Jakie? To zależy od rodzaju leasingu, z którego dana firma korzysta. Wyróżniamy dwa podstawowe typy leasingu nieruchomości, biorąc pod uwagę CIT: operacyjny i finansowy. W przypadku tego pierwszego korzystający może zaliczyć raty leasingowe do kosztów uzyskania przychodów, a tym samym niejako nabywa prawo do szybszej amortyzacji nieruchomości. Minimalny okres umowy wynosi tu 10 lat, choć trwają prace nad skróceniem go o połowę – tłumaczy dyrektor Kaczyńska. – Jeśli korzystającemu zależy na większej elastyczności związanej z czasem trwania umowy, korzysta z leasingu finansowego. Wtedy nie obowiązuje minimalny czas trwania umowy, a odpisów amortyzacyjnych dokonuje sam korzystający z leasingu.

Koszt leasingu nieruchomości zależy od wielu czynników: udziału własnego, okresu finansowania, tzw. wartości resztowej (czyli wysokości raty balonowej, którą spłaca się na sam koniec umowy), kosztu pieniądza, poziomu ryzyka itp.

Dostęp do wolnych środków

Robert Wiśniewski, ekspert ds. leasingu nieruchomości w BNP Paribas Leasing Solutions, zwraca uwagę, że najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest leasing zwrotny nieruchomości.

– W tego typu umowie korzystający i zbywca nieruchomości to ta sama osoba czy firma. Leasing zwrotny polega bowiem na tym, że korzystający podpisuje umowę leasingu, a następnie – z reguły tego samego dnia – sprzedaje nieruchomość firmie leasingowej. Uzyskuje w ten sposób środki, które może przeznaczyć na kolejne inwestycje lub np. na zwiększenie kapitału obrotowego, spłatę części lub całości zobowiązań firmy, w tym np. kredytów – tłumaczy Robert Wiśniewski. – Takie rozwiązanie umożliwia leasingobiorcy dalsze użytkowanie biura, a po zakończeniu umowy leasingu daje prawo odkupu nieruchomości po cenie określonej w umowie leasingu i odpowiadającej wysokości niespłaconego kapitału.

– Leasing zwrotny może być sposobem na refinansowanie kredytu hipotecznego zaciąg-niętego na zakup nieruchomości. I to zarówno w przypadku firmy, jak i osoby indywidualnej prowadzącej działalność gospodarczą – podsumowuje Łukasz Wojcieszak.

Co wybrać: kredyt, pożyczkę czy leasing

Plusy i minusy różnych form finansowania nieruchomości

Kredyt:

– pieniądze z kredytu muszą być przeznaczone na konkretny cel

– przy finansowaniu inwestycji ze środków własnych możliwość refinansowania kredytem występuje zazwyczaj w krótkim okresie po zakończeniu inwestycji

– obowiązkowe jest przekazywanie do banku szczegółowych danych dotyczących inwestycji i kredytobiorcy w całym okresie finansowania

+ najniższa marża

+ brak ograniczeń co do minimalnej kwoty finansowania

Pożyczka:

– stosunkowo niewielka kwota finansowania – ograniczenia dotyczące maksymalnej kwoty finansowania

– wyższa w stosunku do kredytu marża

– krótszy w porównaniu z kredytem okres finansowania

– obowiązkowe jest przekazywanie do banku szczegółowych danych dotyczących inwestycji i kredytobiorcy w całym okresie finansowania

+ środki uzyskane z pożyczki mogą być przeznaczone na dowolny cel