Koszty produkcji metra mieszkania. Rekordowo droga budowa osiedli

Wybudowanie 1 mkw. PUM (czyli powierzchni użytkowej mieszkania – materiały plus robocizna, bez kosztów zakupu ziemi) we wszystkich miastach kosztuje już ponad 4 tys. zł. W Warszawie jest to średnio 4,5 tys. zł. W ciągu roku koszty wzrosły w stolicy aż o 17 proc. – podaje Emmerson Evaluation. A w cenie metra mieszkania muszą być jeszcze m.in. koszty zakupu gruntu. Mediana cen 1 mkw. nowych lokali w Warszawie to już ponad 9 tys. zł, o 14 proc. więcej niż pod koniec 2017 r.

Drożej buduje się też w miastach regionalnych (Kraków, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Szczecin, Rzeszów, Toruń, Bydgoszcz, Łódź, Lublin). Średnie koszty budowy 1 mkw. PUM poszły tam w górę o 9 proc., do 4,2 tys. zł.

Nie mają oporów

W Krakowie wybudowanie 1 mkw. PUM kosztuje średnio 4,3 tys. zł. Mediana cen 1 mkw. nowego mieszkania to niemal 7,7 tys. zł (wzrost o 13 proc. ). W Gdańsku średni koszt budowy lokali to 4,15 tys. zł za 1 mkw. PUM. Metr mieszkania kosztuje 7,9 tys. zł. (mediana, wzrost o 18 proc.).

O 16 proc. podrożały mieszkania w Poznaniu. Za metr lokalu deweloperzy życzą sobie już niemal 7,1 tys. zł. Średnie koszty wykonania 1 mkw. lokalu w tym mieście wynoszą 4,35 tys. zł.

Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation, komentuje, że wzrost twardych kosztów budowy był szczególnie widoczny w Warszawie, ale podwyżki nie ominęły także mniejszych miast wojewódzkich. – Rosły także ceny terenów budowlanych – zauważa. – Według naszych szacunków największy, bo aż dwucyfrowy, wzrost ceny gruntu w przeliczeniu na 1 mkw. PUM nastąpił we Wrocławiu i w Warszawie (po 11 proc. r./r.). W Poznaniu – o 10 proc. (w porównaniu z 2017 r.) – dodaje.

Podkreśla, że wzrost kosztów generalnego wykonawstwa, w tym zarówno materiałów budowlanych, jak i robocizny, był jedną z głównych przyczyn wzrostu cen nowych mieszkań w 2018 r. – Przy jednoczesnym bardzo wysokim popycie na mieszkania deweloperzy nie mieli oporów, aby oferować coraz wyższe ceny. Kolejny rok z rzędu w wielu inwestycjach lokale wyprzedawały się na etapie dziury w ziemi – mówi.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że coraz wyższe koszty budowy w przeważającej mierze zostały przerzucone na nabywców. – W efekcie sprzedaż mieszkań spada od roku o kilkanaście procent. Świadczy to o wejściu rynku w fazę cyklicznego spowolnienia, które może potrwać nawet kilka lat – zauważa.

Na sprzedaż zwraca uwagę także Robert Korczyński. Według niego tegoroczne zakupy będą nieco mniejsze niż w roku ubiegłym.

Ile zaakceptuje klient

– Dynamika wzrostu cen mieszkań w tym roku będzie stopniowo wyhamowywać – przewiduje ekspert Emmerson Evaluation. – Z jednej strony ceny wciąż będą pod presją wysokich kosztów budowy. Deweloperzy są zmuszeni do podwyżek, jeżeli chcą przynajmniej utrzymać dotychczasowe marże – dodaje. Z drugiej strony kolejnych wzrostów cen nabywcy, szczególnie kupujący lokale na wynajem, mogą już nie zaakceptować. Wzrost cen doprowadził już bowiem do spadku rentowności takich inwestycji.

Deweloperzy niechętnie schodzą z marż. – Nie są jednak w stanie całkowicie przerzucić wzrostu kosztów budowy i zakupu gruntów na nabywców. Jeżeli popyt będzie wyhamowywał coraz bardziej, w przypadku niektórych projektów należy się spodziewać niewielkiej obniżki marż – mówi Korczyński.

Na razie, jak dopowiada Jarosław Jędrzyński, marże deweloperów są ciągle dobre. To średnio 25 proc. – Rekordziści w 2018 r. znacznie przekroczyli 30 proc. (Lokum – 35,7 proc., Inpro – 30,6 proc.), a tylko w dwóch przypadkach marża była poniżej 20 proc. (JHM – 19,2 proc., Ronson – 15,5 proc.). – Tradycyjnie im wyższy standard inwestycji i im lepsza lokalizacja, tym zyskowność większa – mówi ekspert.

RynekPierwotny.pl przeprowadził sondę wśród najbardziej liczących się deweloperów. 80 proc. oczekuje w tym roku jedynie symbolicznych zwyżek cen. Prawie wszyscy jednak wyrażają obawy o skutki wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Piotr Laszkiewicz, wiceprzewodniczący rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich i prezes spółki NC Investment, podkreśla tymczasem, że wzrost cen mieszkań nie rekompensuje wzrostu kosztów ich wytworzenia. – W Warszawie ta różnica sięga kilkunastu procent. W ostatnich dwóch latach jest to mniej więcej 25 do 38 proc. Szukamy więc oszczędności, upraszczając niektóre rozwiązania, albo wręcz sami zajmujemy się organizacją budowy. Redukujemy koszty miękkie. Staramy się wydawać pieniądze jak najrozsądniej. Oczywiście trzeba się również godzić na malejące marże – podkreśla.

Spółka NC Investment stała się generalnym wykonawcą swoich inwestycji. – Oszczędzamy więc część marży generalnego wykonawcy – tłumaczy prezes. – Bywa, że prace dzielimy na więcej elementów, niż wskazywała dotychczasowa praktyka – dodaje, podając przykład balustrad balkonowych. Jeden podmiot dostarcza wypełnienia, inny konstrukcję, a jeszcze inny montuje całość. – Pozwala to na 30-procentowe obniżenie ceny tego elementu – mówi Piotr Laszkiewicz.

Z kolei Andrzej Miś, rzecznik Budimeksu Nieruchomości, zapewnia, że dobra sytuacja gospodarcza (pewność zatrudnienia, minimalne bezrobocie) wciąż skłania klientów do zakupów nieruchomości. Nabywcy akceptują podwyżki cen.

Opinia dla „rz"

Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości urban.one