Wynajmowane mieszkania zwolniło wielu studentów i pracowników. – Liczba ogłoszeń rosła od maja, a ofert wciąż przybywa – mówi Jarosław Krawczyk, ekspert portalu Otodom. We wrześniu ogłoszeń było o 3,5 proc. więcej niż w sierpniu i aż o 46 proc. więcej niż rok wcześniej. Analizy serwisu „Rzeczpospolita" publikuje pierwsza.
Czytaj także: Ofert pełno, tylko najemców brakuje
Wysyp małych
Z analiz Otodomu wynika, że w każdym z miast najwięcej przybyło ofert najmniejszych mieszkań, do 38 mkw. W Warszawie było ich w sierpniu o 131 proc. więcej niż rok wcześniej. – Podobnie jest właściwie we wszystkich miastach. Roczny wzrost liczby lokali do 38 mkw. wyniósł 121 proc. we Wrocławiu, 115 proc. w Poznaniu i 106 proc. w Gdańsku – podaje Krawczyk.
Portal analizuje też zmiany stawek. Czynsze w ciągu roku najbardziej, bo o 18 proc., spadły w Warszawie. – 14-proc. obniżki odnotowaliśmy w Bydgoszczy, 10-proc. w Lublinie i Poznaniu – wskazuje Krawczyk. Jedynym miastem, gdzie średnia stawka jest wyższa, o symboliczny 1 proc., są Katowice.
– Zainteresowani najmem niekoniecznie muszą mieć powód do świętowania, a wynajmujący – do rozpaczy – komentuje ekspert Otodomu. – Prosta kalkulacja, że mieszkań przybyło i przez to spadły stawki, może być zwodnicza. 46-proc. wzrostowi liczby ogłoszeń towarzyszy 48-proc. wzrost liczby wyświetleń ofert.
A spadek średnich czynszów może wynikać ze wzrostu podaży małych, a więc tańszych, lokali. – Spadki stawek najbardziej odczuli właściciele lokali dwupokojowych i kawalerek, które cieszyły się powodzeniem wśród studentów – potwierdza Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. – Na przełomie września i października odnotowaliśmy 10–15-proc. obniżki – dodaje.
O pustych lokalach mówi Maciej Klukowski z Metrohouse. – Dotyczy to zwłaszcza mieszkań z wyższej półki, ale też tych o niższym standardzie – zauważa. – Najemcy, mając większy wybór, odrzucają oferty przewartościowane i lokale kiepsko wyposażone.
Zdaniem Klukowskiego brak pewności co do formy nauki na uczelniach i modelu pracy mogą doprowadzić do dalszych redukcji czynszów. – Spora część portfela nieruchomości na wynajem jest jednak obciążona kredytami, nie ma więc możliwości ciągłego obniżania stawek – zastrzega.
Z kolei Tomasz Rożek, ekspert Akces Polska, zwraca uwagę, że w czasach, gdy sporo mieszkań stoi pustych, klientów przyciągają 10–20-proc. przeceny.
Mimo spadku czynszów na mieszkaniach wciąż można zarobić, w zależności od miasta, nawet do 7 proc. (brutto).
Do obliczenia rentowności Otodom przyjmuje ceny i stawki najmu za 50-metrowe mieszkania (bez podatków czy kosztów remontów). – Wszędzie widzimy 1-proc. spadki rentowności – zauważa Jarosław Krawczyk. – To efekt nie tylko obniżek czynszów, ale przede wszystkich wzrostu cen mieszkań.
Inwestorzy nie uciekają
W Warszawie średnia cena 50-metrowego mieszkania to dziś 470 tys. zł, rok temu – niespełna 434 tys. zł. Stawka najmu spadła z 2,9 tys. do ok. 2,7 tys. zł. W Gdańsku taki lokal kosztuje średnio 580 tys. zł, rok temu – niespełna 490 tys. zł. Czynsz spadł z 2,4 tys. do ok. 2,3 tys. zł. W Krakowie średnia cena to dziś ponad 502 tys. zł, a czynsz – 2 tys. zł. Rok temu mieszkanie można było wynająć średnio za niemal 2,1 tys. zł, a cena wynosiła 451,1 tys. zł.
– Inwestycja powinna być obliczana raczej długofalowo. 1-proc. spadek rentowności nie musi więc przerażać – uspokaja Krawczyk. – Zwłaszcza gdy porównamy zwrot z inwestycji z oprocentowaniem lokat i rachunków oszczędnościowych.
Także Leszek Michniak przypomina, że mieszkania nadal uchodzą za dobrą lokatę. – Inwestycje w nieruchomości są z założenia długoterminowe i powinny przetrwać kryzys – ocenia prezes WGN.
Optymistą jest też Wojciech Stożek z agencji Nowodworski Estates. – Nie można mówić, że jest źle w branży, która daje inwestorom jedną z najbardziej stabilnych stóp zwrotu – podkreśla. – Pandemia mocno dotknęła najmy krótkoterminowe i pośrednio, poprzez ich powrót na rynek w formie najmów długoterminowych, wpłynęła na poziom stawek za najbardziej popularne mieszkania, czyli dwupokojowe. Ale jeśli ktoś dostosował się do warunków i odpowiednio obniżył cenę, to mieszkanie jest stale wynajęte.
Ekspert ocenia, że nie powinno już być taniej, bo zwyczajnie przestanie się to opłacać. – Inwestorzy szukają też nowych rynków. Uruchomiły się najmy w mniejszych miastach. Mimo niższych czynszów są bardziej rentowne ze względu na niższą cenę mieszkań – tłumaczy.
Paniki na rynku nie zauważa też Łukasz Browarczyk, ekspert BIG Property. – Część firm zaczyna wracać do pracy stacjonarnej, co prawda w systemach zmianowych, ale najemców znajdują lokale przy centrach biurowych – zauważa.
Na razie nie ma masowej wyprzedaży wynajmowanych dotąd mieszkań. – Decydujący będzie koniec tego roku i cały 2021 r. – podsumowuje Tomasz Rożek. – Zależy, w jakim kierunku pójdzie pandemia. Mówi się też o zmianie przepisów dotyczących najmu, co nie pozostanie bez wpływu na rynek.
