WeWork, czyli szybki wzlot i upadek rynkowego Ikara

Spółka WeWork, która była kiedyś najdroższym start-upem świata i miała prezesa marzącego o byciu „prezydentem planety”, stała się oficjalnie bankrutem. Dzisiaj możemy się dziwić, dlaczego inwestorzy ulokowali w niej miliardy dolarów.

Publikacja: 10.11.2023 03:00

Adam Neumann (w środku) stworzył firmę WeWork, ale zdaniem wielu zbudował też fundamenty jej upadku.

Adam Neumann (w środku) stworzył firmę WeWork, ale zdaniem wielu zbudował też fundamenty jej upadku. Dzisiaj uważa, że po jego odejściu w 2019 r. firma ta nie wykorzystała stojących przed nią możliwości

Foto: Angus Mordant/Bloomberg

– Było głupim z mojej strony inwestować w WeWork. Byłem w błędzie – przyznał Masayoshi Son, japoński miliarder będący założycielem SoftBanku. Fundusz technologiczny należący do jego banku zainwestował w styczniu 2019 r. w WeWork 5 mld dol. Wówczas wyglądało to na obiecującą inwestycję. Spółka WeWork, oferująca coworkingową przestrzeń biurową na wynajem, była wyceniana aż na 47 mld dol. i uznawano ją za najdroższy start-up na świecie. Szykowała się wówczas do debiutu giełdowego, a jej prezes, stosunkowo młody (wówczas 40-letni) izraelsko-amerykański biznesmen Adam Neumann brylował w mediach niczym celebryta. W sierpniu 2019 r. WeWork przyznała w dokumencie złożonym regulatorom, że rok wcześniej poniosła 1,9 mld dol. straty netto. Szacowana wielkość planowanej oferty publicznej została obcięta z 30 mld dol. do 10–12 mld dol., a sama oferta odwołana. Neumann stracił stanowisko prezesa, a SoftBank przejął 80 proc. udziałów jego spółki za kolejne 5 mld dol. W październiku 2021 r. WeWork udało się w końcu wejść na giełdę za pomocą fuzji z tzw. spółką specjalnego przeznaczenia (SPAC), czyli firmą wydmuszką zbierającą od inwestorów pieniądze na przejęcia. Tuż po debiucie kapitalizacja WeWork wynosiła około 9 mld dol. W zeszły piątek, czyli w ostatni dzień notowań jej akcji, była już poniżej 45 mln dol. Mowa o spółce, która w 23 rundach finansowania zebrała od inwestorów łącznie 22,2 mld dol.

Gdy w poniedziałek wieczorem WeWork złożyła w nowojorskim sądzie wniosek o ochronę przed wierzycielami, nie było to wielkim zaskoczeniem. Już od dawna była przecież uznawana przez rynek za potencjalnego bankruta. W sierpniu sama przyznała regulatorowi, że ponosi takie straty, iż jej dalsze istnienie może być zagrożone. Wielu inwestorów zadaje sobie jednak pytanie: czy dało się uniknąć takiej spektakularnej katastrofy?

Czytaj więcej

Najwięcej warty start-up na świecie jest oficjalnie bankrutem

Ekscentryczny prezes

– Było dla mnie trudnym przyglądanie się od 2019 r. na uboczu temu, jak WeWork nie udało się wykorzystać produktu, który jest obecnie ważniejszy, niż kiedykolwiek był. Wierzę w to, że przy właściwej strategii oraz właściwym zespole reorganizacja pozwoli WeWork na powrót zakończony sukcesem – skomentował bankructwo swojej dawnej spółki Adam Neumann.

W 2008 r. poznał on na przyjęciu w Nowym Jorku Miguela McKelveya. Wspólnie wówczas wpadli na pomysł, by namówić właściciela pustego biurowca na urządzenie w nim „ekologicznych” przestrzeni coworkingowych na wynajem. Tak powstała ich pierwsza spółka – Green Office. W 2010 r. postanowili stworzyć sieć podobnych miejsc do pracy biurowej i założyli spółkę WeWork. Neumann deklarował później, że za ideą stworzenia tej firmy stała tęsknota za duchem wspólnotowym z izraelskich kibuców, którego jego zdaniem brakuje na Zachodzie.

Przez pierwsze osiem lat wyglądało na to, że Neumann i McKelvey znaleźli świetny sposób na biznes. Ich firma dynamicznie się rozwijała i przyciągała pieniądze od inwestorów z branży venture capital wierzących w jej dalszy wzrost. Były to czasy „taniego pieniądza”, gdy luźna polityka pieniężna Fedu skutkowała napływem ogromnych środków do wielu start-upów. W lutym 2014 r. WeWork osiągnęła status „jednorożca”, czyli start-upu wartego ponad 1 mld dol. W październiku 2014 r. była już warta 5 mld dol., w styczniu 2015 r. ponad 10 mld dol., w październiku 2016 r. 16,9 mld dol., a w sierpniu 2017 r. 21,2 mld dol. Obiecywała ona, że dokonana rewolucji w podejściu do pracy. Za miesięczną opłatę oferowała najemcom nowoczesne przestrzenie biurowe połączone z miejscami do odpoczynku, w których zapewniano pracownikom m.in. darmowe napoje i przekąski. WeWork snuła wizję WeUniwersu, czyli kompleksów, w których obok biur będą funkcjonować siłownie, szkoły czy nawet wspólne przestrzenie mieszkalne. Finansistom z branży venture capital podobały się takie pomysły i chętnie lokowali swoje pieniądze w start-up Neumanna. Założyciel WeWork znalazł się w październiku 2017 r. na okładce „Forbesa”. „Impreza biurowa warta 20 mld dol. We Work sprawiła, że coworking stał się cool. Teraz będzie większy zakład: zmiana tego gdzie i jak prowadzimy biznes” – mówił nagłówek z okładki. Obok był cytat z Neumanna: „Robimy niesamowite rzeczy, których nikt inny nie robi”.

Wraz z ekspansją WeWork rosły też jednak jej straty. W 2016 r. strata netto wyniosła około 400 mln dol., w 2017 r. około 900 mln dol., a w 2019 r. 3,3 mld. dol. Tak słabe wyniki osiągała ona jeszcze przed pandemią, czyli w czasie gdy popyt na przestrzeń biurową był dosyć duży.

Jednocześnie narastały kontrowersje wokół stylu zarządzania spółką przez Neumanna. „The Wall Street Journal” donosił we wrześniu 2019 r., że ma on aspiracje nie tylko do tego, by stać się pierwszym bilionerem na świecie, ale też, by otworzyć biura WeWork na Marsie, zostać premierem Izraela, prezydentem świata i by żyć wiecznie. „Vanity Fair” pisał natomiast o tym, że Neumann przechwala się tym, iż rzekomo Jamie Dimon (prezes banku JPMorgan Chase) jest jego osobistym bankierem, że wraz z Jaredem Kushnerem (zięciem prezydenta Trumpa) pracuje nad bliskowschodnim planem pokojowym i że namawiał saudyjskiego księcia Mohameda bin Salmana do poprawy losu kobiet w jego kraju. Na to nałożyły się doniesienia o jego narkotykowych ekscesach, w tym o locie prywatnym odrzutowcem z USA do Izraela, podczas którego palił marihuanę z przyjaciółmi i niemal naraził się na zarzut jej przemytu. Dyrektorom spółki nie podobały się też jego konflikty interesów związane z planowaną wówczas ofertą publiczną. Pod koniec września 2019 r. zrezygnował więc ze stanowiska.

Po odejściu z WeWork założył spółkę Flow działającą w branży nieruchomości mieszkalnych. W zeszłym roku zdobyła ona 350 mln dol. finansowania od firmy venture capital Andreessen Horowitz. Jego majątek był jeszcze w maju wyceniany na 2,3 mld dol.

Zabójcza pandemia

Potężnym ciosem dla modelu biznesowego WeWork stała się pandemia, której towarzyszył spadek popytu na przestrzeń biurową związany z powszechnym przechodzeniem na pracę zdalną. WeWork straciła część klientów korporacyjnych zmuszona do zamknięcia niektórych swoich biur. Musiała się też mierzyć z coraz większą konkurencją ze strony tradycyjnych firm oferujących biura na wynajem. O ile przed pandemią te spółki mocno preferowały zawieranie długoterminowych umów z najemcami, to później często oferowały bardziej elastyczne, krótkoterminowe i średnioterminowe umowy. Przychody WeWork rosły zbyt wolno, a koszty zbyt szybko. Opłaty za przestrzeń biurową pochłonęły aż 74 proc. przychodów tej spółki za drugi kwartał 2023 r. Jej strata netto za pierwsze półrocze wyniosła 696 mln dol. Długoterminowy dług sięgał przed bankructwem 2,9 mld dol., a jej zobowiązania z tytułu długoterminowych dzierżaw 13 mld dol. Z wniosku o ochronę przed wierzycielami wynika, że całkowite zobowiązania spółki mogą sięgać 50 mld dol.

„WeWork może wykorzystać amerykańskie przepisy dotyczące bankructwa, by uwolnić się z najbardziej kłopotliwych dzierżaw” – wskazywali już w sierpniu prawnicy z kancelarii Cadwalader, Wickersham & Taft LLP. Oznacza to, że firmy, które wynajmowały jej przestrzeń biurową, mogą ponieść straty. Analitycy ostrzegają, że może to pogłębić dekoniunkturę na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych.

W poniedziałek WeWork poinformowała, że zawarła ugody z większością swoich wierzycieli oraz że ma zamiar zmniejszyć ilość „nieoperacyjnych” dzierżaw. Zapewniła również, że większość jej przestrzeni biurowych powinna nadal być otwarta w przyszłości, a bankructwo będzie dotyczyło jedynie jej biur w Stanach Zjednoczonych i w Kanadzie. Spółka wciąż posiada spory zasób przestrzeni biurowej. Na koniec czerwca dysponowała 777 przestrzeniami coworkingowymi w 39 krajach, w tym w Polsce. Było w nich 906 tys. biurek.

– Jesteśmy nadal zobowiązani do inwestowania w nasze produkty, usługi oraz światowej klasy zespół pracowników, który wspiera naszą społeczność. Mamy silne fundamenty, dynamiczny biznes i jasną przyszłość – zapewnia David Tolley, prezes WeWork.

– Było głupim z mojej strony inwestować w WeWork. Byłem w błędzie – przyznał Masayoshi Son, japoński miliarder będący założycielem SoftBanku. Fundusz technologiczny należący do jego banku zainwestował w styczniu 2019 r. w WeWork 5 mld dol. Wówczas wyglądało to na obiecującą inwestycję. Spółka WeWork, oferująca coworkingową przestrzeń biurową na wynajem, była wyceniana aż na 47 mld dol. i uznawano ją za najdroższy start-up na świecie. Szykowała się wówczas do debiutu giełdowego, a jej prezes, stosunkowo młody (wówczas 40-letni) izraelsko-amerykański biznesmen Adam Neumann brylował w mediach niczym celebryta. W sierpniu 2019 r. WeWork przyznała w dokumencie złożonym regulatorom, że rok wcześniej poniosła 1,9 mld dol. straty netto. Szacowana wielkość planowanej oferty publicznej została obcięta z 30 mld dol. do 10–12 mld dol., a sama oferta odwołana. Neumann stracił stanowisko prezesa, a SoftBank przejął 80 proc. udziałów jego spółki za kolejne 5 mld dol. W październiku 2021 r. WeWork udało się w końcu wejść na giełdę za pomocą fuzji z tzw. spółką specjalnego przeznaczenia (SPAC), czyli firmą wydmuszką zbierającą od inwestorów pieniądze na przejęcia. Tuż po debiucie kapitalizacja WeWork wynosiła około 9 mld dol. W zeszły piątek, czyli w ostatni dzień notowań jej akcji, była już poniżej 45 mln dol. Mowa o spółce, która w 23 rundach finansowania zebrała od inwestorów łącznie 22,2 mld dol.

Pozostało 82% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Biznes
Awaria Microsoftu utrudnia funkcjonowanie firmom w Polsce
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Biznes
Oświadczenie majątkowe Daniela Obajtka. Tyle jest wart były prezes Orlenu
Biznes
Nie tylko paragony grozy straszą turystów. Uwaga na ukryte opłaty i dopłaty
Biznes
Rafał Nawłoka, prezes DPD Polska: Widać ożywienie w branży paczek. To dobra wróżba
Biznes
Daniel Obajtek ujawnił dochody. Były prezes Orlenu dorabia na Węgrzech