fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Przekształcenie użytkowania także dla osoby prawnej

Niekiedy spółka z o.o. też może próbować przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności
Wspólnicy wnieśli do spółki z o.o. aport w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością posadowionego na działce budynku. Ci wspólnicy nabyli nieruchomość od właścicieli, którzy korzystali z ulg w nabyciu praw własności w ramach tzw. mienia zabużańskiego. Czy spółce przysługuje prawo przekształcenia użytkowania wieczystego we własność? – pyta czytelnik DOBREJ FIRMY.
Osoba prawna (a więc np. spółka z o.o.) może żądać przekształcenia w ściśle określonych okolicznościach. Po pierwsze, musi chodzić o nieruchomość rolną albo zabudowaną na cele mieszkaniowe, zabudowaną garażami albo przeznaczoną pod tego rodzaju zabudowę. Po drugie, z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić jedynie osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Jak warunki te mają się do sytuacji opisanej przez czytelnika? Z prawnego punktu widzenia użytkownikiem wieczystym jest w opisanej sytuacji spółka, a nie wspólnicy, którzy wnieśli użytkowanie aportem. Problemy mogą być tu przynajmniej dwa.
Przede wszystkim należałoby się zastanowić, czy wystarczy, że spółka jest właścicielem budynku (a więc i lokali), czy też konieczne jest prawne wyodrębnienie własności tych lokali. Przepisy przekształceniowe nie określają, jak rozumieć pojęcie lokalu. Posługuje się tym pojęciem ustawa o własności lokali. Według niej lokal to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Aby nie ryzykować, spółka powinna wyodrębnić własność lokalu. Może to zrobić jednostronnym oświadczeniem woli. Wymaga ono zachowania formy aktu notarialnego. Wydaje się, że w opisanej sytuacji wystarczy, że wyodrębniona została własność jednego lokalu.
Innym problemem, który należy rozważyć, jest to, czy jedyny użytkownik wieczysty mieści się w pojęciu „osób fizycznych i prawnych będących właścicielami lokali”. Celem ustawy było objęcie nią przede wszystkim osób fizycznych, w tym mieszkających w budynkach wielorodzinnych. Niewykluczony jest zatem i taki pogląd, że właścicieli lokali musi być przynajmniej kilku.
Większe możliwości przekształcenia mają osoby fizyczne, które 13 października 2005 r. (dzień wejścia w życie obowiązujących przepisów przekształceniowych) były użytkownikami wieczystymi – a także osoby fizyczne będące ich następcami prawnymi. Jeśli użytkowanie otrzymali w zamian za przejęcie gruntu przez państwo przed 5 grudnia 1990 r. albo na tzw. gruntach warszawskich, to przekształcenie przysługuje niezależnie od przeznaczenia nieruchomości. Co do gruntów warszawskich to nawet uzyskanie ich użytkowania po 13 października 2005 r. nie przeszkadza w przekształceniu. W pozostałych przypadkach obowiązują wymogi opisane wcześniej – tj. rolny bądź mieszkaniowy charakter nieruchomości. Przepisy nie rozwijają kwestii następstwa prawnego, od którego uzależniają prawo do przekształcenia. W literaturze przyjmuje się na ogół, że chodzi tu nie tylko o następstwo pełne (takie np. jak spadek), lecz także szczególne (czyli np. nabycie wskutek sprzedaży, darowizny, zamiany itp.). Skoro tak, to jeśli spółka przeniesie prawo użytkowania na któregoś ze swoich wspólników, ten zyska przymiot następcy prawnego i będzie mógł się ubiegać o przekształcenie we własność.
Temu jednak na przeszkodzie stanąć mogą przepisy prawa handlowego. Otóż ustawodawca zabrania zwracania wspólnikom wniesionych wkładów. Celem tej regulacji jest ochrona kapitału spółki. Prawnicy nie są w tej sprawie jednomyślni, ale wydaje się, że jeśli w zamian za użytkowanie wspólnik przekaże spółce jego równowartość, przepisy o ochronie kapitału nie zostaną naruszone. Uzyskaną w ten sposób własność wspólnik może potem wnieść aportem do tej samej spółki.
Podstawa prawna:
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA