fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Poradniki

Jak uniknąć PIT od przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Rzeczpospolita
Osoba pozbywająca się nieruchomości może uniknąć PIT, jeśli uzyskane pieniądze przeznaczy w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe
1 stycznia 2009 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o PIT, w której wprowadzono obowiązujące do dziś zasady rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Dotyczą one nieruchomości nabytych, począwszy od  tego dnia.
Opodatkowany jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Sprzedający mieszkanie płaci, co do zasady, PIT według stawki 19 proc. Oznacza to, że jeśli dochód danej osoby wyniósł po odliczeniu kosztów np. 200 tys. zł, to powinna zapłacić 38 tys. podatku (19 proc. z 200 tys. zł).

Trzeba będzie znów coś kupić

Nie oznacza to jednak, że w  każdym przypadku danina trafi na konto urzędu skarbowego. Ustawa przewiduje też prosty sposób, by uniknąć jej płacenia. Wystarczy, że osoba sprzedająca dom, mieszkanie lub działkę przeznaczy w ciągu dwóch lat pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, wskazane w ustawie o PIT. Przewiduje ona wiele możliwości, m.in. zakup domu lub mieszkania, gruntu pod budowę lub prawa użytkowania wieczystego. Można też nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego albo przeznaczyć środki ze sprzedaży na rozbudowę lub remont innego lokalu. Co ważne, nie musi to być nieruchomość położona w Polsce. Ustawa określa wyraźnie, że zwolnienie przysługuje także w razie zakupu nieruchomości położonych w państwach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Na przewidzianych w ustawie zasadach można więc będzie kupić mieszkanie np. we Francji lub Hiszpanii, by nie płacić PIT. Ale to nie wszystko, gdyż można też spłacić pożyczkę lub kredyt w banku krajowym lub położonym w innym kraju Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Za inwestycję we własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na  sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Można też spłacić kredyt wzięty przed 1 stycznia 2009 r., czyli przed  wprowadzeniem ulgi. Warunkiem jest, by był to kredyt zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Ogrodzenie i ogródek bez ulgi

W praktyce okazuje się, że kwestią sporną może być przeznaczenie zysku ze sprzedaży nieruchomości na wykończenie mieszkania, które podatnik kupił w stanie deweloperskim. Tego typu sprawę rozstrzygał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 18 lutego 2010 r. (sygn. I SA/Bk  542/09). Sąd orzekł, że wydatki na wykończenie mieszkania oddanego przez dewelopera w  stanie surowym mieszczą się w pojęciu wydatków na budowę lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT. W konsekwencji są one wydatkami na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Jeśli spełnione zostały pozostałe warunki określone w tym  przepisie, to dochody ze sprzedaży przeznaczone na wykończenie lokalu mieszkalnego są wolne od PIT. Organy podatkowe potwierdzają, że prawo do ulgi ma podatnik, który przeznaczył pieniądze m.in. na wykonanie balustrady, balkonu i tarasu w nowym domu. Mówi o tym interpretacja Izby Skarbowej w  Poznaniu (nr ILPB2/415-151/ 09-2/ES). Również Izba Skarbowa w  Katowicach potwierdza, że wydatki na remont tarasu uprawniają do zwolnienia (interpretacja nr IBPBII/2/415-211/09/ MM). Prawa do ulgi nie ma jednak ten, kto zainwestuje w budowę ogrodzenia, podjazdu do garażu i ścieżek pieszych, nasadzeń roślin oraz wykonanie elementów małej architektury ogrodowej.

Ile mieszkań można nabyć

Jeszcze więcej problemów budzi ustalenie, czy pieniądze należy przeznaczyć na jeden cel czy też kilka. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał w interpretacji z 28 września 2010 r. (nr ILPB2/415-793/10-2/ES), że art. 21 ust. 25 ustawy o PIT jednoznacznie wskazuje na cele mieszkaniowe, czyli nie ogranicza wydatkowania wyłącznie na jeden cel mieszkaniowy. Inaczej rozstrzygnął to dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w piśmie z 13 grudnia  2010 r. (nr IBPBII/2/415-1285/ 10/HS). Jak czytamy, prawo do ulgi ma ten, kto kupi lokal w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, a nie innych osób. O własnych potrzebach nie sposób mówić, gdy podatnik zakupił lokal mieszkalny w celach najmu i wynajmuje go w celach zarobkowych.

Dwa lata na inwestycje

Osoba chcąca skorzystać ze zwolnienia ma ograniczony czas, by przeznaczyć przychód ze sprzedaży na przewidziane w ustawie cele. Jest to nie więcej niż dwa lata. Okres ten liczy się jednak od końca roku, w którym nieruchomość znalazła nowego nabywcę. Przykład Pan Tomasz kupił mieszkanie w lutym 2009 r. i sprzedał je w sierpniu 2010 r. Dwuletni okres należy liczyć od końca 2010 r. Ma więc czas do końca 2012 r., by przeznaczyć przychód ze sprzedaży na cele uprawniające do zwolnienia. Uwaga! Jeśli złożymy deklarację w urzędzie, ale nie wydamy uzyskanych środków na cel uprawniający do zwolnienia w określonym terminie, będziemy musieli złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę (w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych). Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, czyli po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskamy przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Wystarczy zeznanie

Podstawowym warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest złożone w terminie zeznanie podatkowe. Do rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. służy druk PIT-39. Konstrukcja wzoru PIT-39 nie odbiega od innych formularzy podatkowych. Trzeba m.in. podać dane identyfikacyjne i adresowe oraz obliczyć zobowiązanie podatkowe. Złożenie PIT-39 jest jednoznaczne z deklaracją, że dana osoba wyda w ciągu dwóch lat pieniądze na cele wymienione w ustawie. Korzysta więc z przewidzianego zwolnienia. Nie trzeba składać w tym celu żadnych innych oświadczeń – wystarczy złożyć w terminie PIT-39. W rubryce nr 26 wpisuje się kwotę dochodu zwolnionego z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a więc na własne cele mieszkaniowe. To wystarczy, by nie płacić podatku. Kiedy trzeba złożyć zeznanie? Osoby, które będą sprzedawać nieruchomość nabytą po 1 stycznia 2009 r., mają na to czas do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym ją sprzedadzą. Jeśli więc ktoś sprzedał lokal np. w listopadzie 2010 r., to zeznanie musiało trafić do urzędu skarbowego do 30 kwietnia 2011 r. Co ważne, składając zeznanie, jedynie deklarujemy, że wydamy pieniądze w ciągu dwóch lat na cele uprawniające do zwolnienia. Nie musimy ich wydawać w terminie złożenia zeznania. Osoba, która sprzedała mieszkanie w 2010 r., musiała złożyć deklarację w urzędzie do 30 kwietnia 2011 r., ale z wydaniem pieniędzy na zakup nowej nieruchomości może się wstrzymać nawet do końca 2012 r.

Podatek od części zysku

Formularz PIT-39 służy też do obliczenia i zadeklarowania wysokości należnego podatku. Jeśli przeznaczamy wszystkie pieniądze ze sprzedaży na cele uprawniające do zwolnienia, nie ma problemu – cały dochód jest wówczas zwolniony i podatku nie wykazujemy. Inaczej będzie jednak w sytuacji, gdy tylko część pieniędzy wydamy na nowy cel mieszkaniowy, gdyż musimy zastosować wzór obliczenia daniny. Przykład Pani Ewa sprzedała mieszkanie za 500 tys. zł i odliczyła koszty wynoszące 200 tys. zł. Jej dochód wyniesie więc 300 tys. zł, a 400 tys. zł chce przeznaczyć na zakup nowego lokalu. Do obliczenia dochodu zwolnionego z podatku służy specjalny wzór: dochód zwolniony z podatku = (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe): przychód Przychód ze sprzedaży wynosi 500 tys. zł, a koszt jego uzyskania 200 tys. zł. Dochód (czyli przychód – koszty) wynosi 300 tys. zł. Na własne cele mieszkaniowe pani Ewa zamierza przeznaczyć 400 tys. zł. Dochód zwolniony z podatku wyniesie więc (300 tys. zł x 400 tys. zł): 500 tys. zł = 240 tys. zł. Opodatkowane będzie zatem 60 tys. zł dochodu (300 tys. zł – 240 tys. zł) = 60 tys. zł. Podatek wyniesie 60 tys. zł x 19 proc. = 11 400 zł. Na co wydać, by nie dzielić się z fiskusem Aby skorzystać ze zwolnienia, pieniądze można wydać: * • na nabycie nieruchomości położonej w państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Szwajcarii, czyli: – budynku mieszkalnego (np. domu jednorodzinnego czy wielorodzinnego), jego części lub udziału w takim budynku – mieszkania lub udziału w mieszkaniu – spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub udziału w takim prawie – prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie – zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie – nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie – zakup gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego – nabycie gruntu, który w ciągu dwóch lat od zakupu stanie się działką budowlaną – budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego – rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego • na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Szwajcarii, czyli: – spłatę kredytu oraz odsetek od kredytu, który podatnik zaciągnął przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, – spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu, który podatnik zaciągnął przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży, by spłacić zaciągnięty wcześniej kredyt na własne cele mieszkaniowe – spłatę każdego kolejnego kredytu oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu na własne cele mieszkaniowe   * dotyczy nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. Cele rekreacyjne bez przywilejów Nie skorzystamy ze zwolnienia, jeśli przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na: • zakup gruntu, prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynku, które przeznaczone będą na cele rekreacyjne • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku, który przeznaczony zostanie na cele rekreacyjne. • Kiedy z PIT do urzędu Zeznanie roczne PIT-39 należy złożyć po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia.Należy w nim wykazać: 1) dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania nowa ulga mieszkaniowa, lub 2) dochody, które są zwolnione ze względu na ulgę mieszkaniową. Zobacz cały poradnik » Jak zaoszczędzić na podatkach od nieruchomości   Polecamy serwisy: » Prawo dla Ciebie » Podatki » Podatek dochodowy » Nieruchomości » Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Prawo dla kupującego i sprzedającego   Inne poradniki prawne:
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA