fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Wspólnota: czy zarząd wybrany bez notariusza może działać

www.sxc.hu
Właściciele lokali w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali określili sposób zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że zarząd będzie powierzony osobie prawnej lub fizycznej na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jednocześnie w 2002r. powierzyli zarząd osobie prawnej tj. spółce z o.o. na podstawie art. 18 ust.1 ustawy. Spółka zarządza do chwili obecnej.
W 2011 r. właściciele wybrali zarząd trzyosobowy (społeczny), bez podjęcia uchwały o zmianie sposobu zarządu. Jak ma postąpić ten zarząd, żeby wypowiedzieć umowę o zarządzanie spółce z o.o., aby było zgodne z przepisami prawnymi, a następnie zawrzeć umowę o zarządzanie z osobą fizyczną? - pyta czytelnik
Przypomnijmy: zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.), właściciele lokali mogą w umowie o  ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w  formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Mogą w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Umowa w formie aktu notarialnego zawierana jest pomiędzy właścicielami lokali, nie trzeba w niej wymieniać nazwy podmiotu zarządzającego. Wzmianka o sposobie zarządu jest umieszczana w księdze wieczystej nieruchomości m.in. po to, by nabywcy lokali w budynku mogli poznać sposób zarządu nieruchomością. Nie każdemu bowiem może on odpowiadać.
W razie nieujawnienia w księdze wieczystej wpisu o sposobie zarządu domniemywa się sposób wynikający z ustawy - tak stanowi art. 24 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. A z ustawy o własności lokali wynika, że:
Jeśli zatem właściciele w umowach o wyodrębnieniu lokali postanowili, że powierzą zarząd spółce z o.o., to tym samym określili sposób zarządu – jest to tzw.  zarząd powierzony.
Zmiana tak określonego sposobu zarządu wymaga uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18  ust 2a   u.w.l.), a  uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Na marginesie dodajmy, że zdaniem Sądu Najwyższego również zmiana samego podmiotu zarządzającego – choć nie jest to zmiana sposobu zarządu - wymaga uchwały potwierdzonej przez notariusza  i wpisu do księgi (wyrok SN z 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/080).
Uchwała o zmianie sposobu zarządu lub o zmianie podmiotu zarządzającego nie musi być podjęta jednomyślnie przez wszystkich właścicieli lokali, jeśli nie zostało to przez nich zastrzeżone w notarialnej umowie. Wystarczy więc, że decyzję podejmie większość właścicieli liczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Obecność notariusza jest potrzebna do tego, by potwierdził on frekwencję i wynik głosowania i na tej podstawie złożył wniosek o wykreślenie w KW wpisu o powierzeniu zarządu i ewentualnie – choć w tym przypadku nie jest to konieczne -  o wpisanie nowego sposobu zarządu.
W przypadku opisanym przez czytelnika nowy sposób zarządu został wprowadzony niezgodnie z przepisami prawa, co jednak nie musi oznaczać, że uchwała wspólnoty  nie jest wiążąca. Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że opowiada się on za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych z podejmowaniem decyzji we wspólnotach mieszkaniowych. W uzasadnieniu  niepublikowanego wyroku z 23 lutego 2006 r. (sygn. akt I CK 336/06)  SN stwierdził, iż nie można się powoływać na niezgodność z prawem uchwały w sprawie zmiany sposobu zarządu, która nie została zaprotokołowana przez notariusza, jeśli nie została ona zaskarżona do sądu  w trybie art. 25 u.w.l. Przepis ten ogranicza jednak termin na zaskarżenie - 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po upływie tego terminu zaskarżenie uchwały jest możliwe tylko w przypadku drastycznych uchybień np.  podjęcia uchwały  bez wymaganej większości głosów albo przez osoby nieuprawnione do głosowania.
W innym wyroku z 11 stycznia 2007 r. (sygn. akt: II CSK 370/06) SN stwierdził, że decydujące znaczenie ma wyrażona w uchwale wola właścicieli lokali, a nie uchybienia formalne. Te mogą  być uznane za przyczynę unieważnienia uchwał jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykaże, iż miały one wpływ na treść uchwały.
Praktyka jest taka, że sądy odmawiają wpisania do księgi wieczystej nowego sposobu zarządu lub też wykreślenia dotychczasowego  bez przedłożenia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Zwłaszcza, jeśli dotychczasowy zarządca nie zrezygnował dobrowolnie ze sprawowania zarządu.
Dla uniknięcia komplikacji najlepiej byłoby, gdyby właściciele lokali naprawili błąd podejmując uchwałę raz jeszcze, w trybie art.18  ust 2a, czyli w obecności notariusza, który potwierdzi ich decyzję. Jako zarząd powinni następnie otrzymać pełnomocnictwo właścicieli do wymówienia spółce umowy o zarządzanie oraz zlecenie osobie fizycznej (koniecznie z licencją zarządcy i najlepiej na podstawie umowy o zarządzanie) czynności związanych z administrowaniem nieruchomością. Sam wybór osoby lub firmy administrującej jest moim zdaniem czynnością nieprzekraczającą zwykłego zarządu, więc zarząd może go dokonać bez pytania wspólnoty o zgodę.
Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA