W 2025 r. w siedmiu największych polskich miastach deweloperzy sprzedali 40,3 tys. mieszkań (według szacunków Otodomu), o 9,7 proc. więcej niż rok wcześniej, kiedy rynek borykał się z kryzysem wysokich stóp procentowych i drogiego kredytu, a jednocześnie o 21 proc. mniej niż w 2023 r., kiedy rynek stymulowany był rządowym programem dopłat „Bezpieczny kredyt”.
Niskie stopy i promocje
Wzrost sprzedaży w 2025 r. to pokłosie serii obniżek stóp procentowych oraz mocnych akcji promocyjnych deweloperów pod koniec roku – dość powiedzieć, że na IV kwartał przypadła jedna trzecia całorocznej sprzedaży.
Początek bieżącego roku przyniósł jednak mieszane uczucia, bo według wstępnych szacunków Otodomu deweloperzy w siedmiu największych miastach znaleźli nabywców na około 3,8 tys. mieszkań, czyli znacznie mniej niż w napędzanych akcjami marketingowymi listopadzie i grudniu. Wstępnie szacowana sprzedaż sięgała wtedy odpowiednio ponad 5 tys. i prawie 5,2 tys., a po korektach – wyniki ostateczne są mniejsze od wstępnych – odpowiednio 4,6 tys. i 4,9 tys. Ostateczne wyniki za styczeń poznamy na początku marca.
Bez kampanii promocyjnych zapał do kupowania się zmniejszył. Klienci nie mają powodów do pośpiechu. Na koniec stycznia w siedmiu głównych miastach oferta utrzymywała się na historycznych maksimach, rzędu około 62 tys. nowych mieszkań.
Zdaniem analityków, sprzedaż w 2026 r. może się jednak poprawiać, spodziewane są kolejne obniżki stóp, a ponieważ na rynku dominują kredyty z okresowo stałą stopą, część klientów wciąż wstrzymuje się z zakupem, czekając na jeszcze lepsze warunki zaciągnięcia pożyczki.
Oferta działa na wyobraźnię
Rekordowa oferta w skali ogólnopolskiej mieszkań na pewno działa na wyobraźnię, w tym wzbudza oczekiwania mocnego spadku cen – deweloperzy mieliby być pod ścianą, szczególnie że rośnie udział gotowych lokali w ofercie. Warto jednak pamiętać, że sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana, o czym informuje wskaźnik wyprzedaży oferty (ile czasu, przy obecnym tempie sprzedaży, zajęłoby deweloperom zejście z zapasu do zera). Książkowo przyjmuje się, że 4–5 kwartałów to tempo świadczące o równowadze popytu i podaży. W styczniu w Warszawie wskaźnik sięgał 3,8 proc., w Trójmieście i Poznaniu 3,9, we Wrocławiu 4,3, w Krakowie 5,4, w Łodzi 6, a w Katowicach 9 kwartałów.
Przykręcone kurki
Duża oferta to pokłosie nadziei, jakie deweloperzy mieli w związku z możliwym kolejnym rządowym programem dopłat do kredytów. W 2024 r. deweloperzy w siedmiu głównych miastach wprowadzili do oferty ponad 53 tys. mieszkań, o 30 proc. więcej niż rok wcześniej. W 2025 r., w związku z coraz mniejszymi szansami, a finalnie odstąpieniem rządu od dopłat, produkcja została przycięta o 16 proc., do 44,5 tys.
Potwierdzenie hamowania podaży przynoszą styczniowe dane GUS. W skali ogólnopolskiej przedsiębiorcy (deweloperzy, ale i TBS-y czy spółdzielnie mieszkaniowe – wszyscy budujący dla zysku) ruszyli ze stawianiem 8,88 tys. lokali, o 30 proc. mniej niż rok wcześniej. To najgorsze otwarcie roku od 2023 r., kiedy rynek był zduszony kryzysem wysokich stóp i drogiego kredytu, co skłoniło ówczesnych decydentów do prac nad programem dopłat.
Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich radzi zaczekać z wyciąganiem wniosków na podstawie jednego miesiąca. Trzeba wziąć poprawkę, że początek bieżącego roku przyniósł mrozy, jakich już dawno nie doświadczaliśmy.
– Styczniowy spadek rok do roku można tłumaczyć niesprzyjającą pogodą i efektem bardzo wysokiej bazy z końca 2025 r. Na tym etapie trudno wyrokować, czy to prognostyk delikatnego spadku dynamiki nowych inwestycji w 2026 r., czy też głównym winowajcą były mało sprzyjające warunki atmosferyczne. Faktem jest jednak, że w zestawieniach kwartalnych za 2025 r. widoczne było sukcesywne obniżanie liczby nowych projektów – komentuje Kozierkiewicz. – Zważywszy na bardzo wysokie poziomy dostępnych mieszkań w ofercie delikatne wyhamowanie nie powinno być dla nikogo zaskakujące – dodaje.
– Statystyki GUS z pierwszego miesiąca dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów wskazują na najsłabszy wynik od stycznia 2023 r. Liczba rozpoczynanych przez wszystkie grupy inwestorów budów jest niższa od wyniku sprzed roku o 29 proc., a w porównaniu z grudniem o 6 proc. – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku nieruchomości w Otodomu. – Na ten kilkudziesięcioprocentowy spadek w kategorii ogółem złożyły się w równej mierze firmy deweloperskie, jak i gospodarstwa domowe (około –30 proc. w każdej z grup). Jedynie w segmencie budownictwa społeczno-czynszowego GUS odnotował wzrost zarówno miesiąc do miesiąca (o 188 proc.), jak i rok do roku (o 55 proc.). Trzeba jednak zaznaczyć, że wzrosty te dotyczyły mniej niż 400 mieszkań – zastrzega.
Finansowe paliwo
Ścięcie w 2025 r. stóp z 5,75 do 4 proc. poprawiło sytuację konsumentów, choć kredyt jest wciąż relatywnie drogi. W 2026 r. rynek spodziewa się obniżenia stóp do 3,5 proc.
Według danych Biura Informacji Kredytowej, wartość zaciągniętych w 2025 r. kredytów mieszkaniowych wyniosła 106 mld zł, to nowy rekord i wzrost rok do roku o 21 proc. Jeśli jednak odliczyć refinansowanie (głównie zastępowanie starszych, droższych kredytów nowymi), na zakup nieruchomości pożyczyliśmy szacunkowo 84,5 mld zł, o 12 proc. więcej niż rok wcześniej.
Prognoza BIK zakłada, że w 2026 r. wartość zaciągniętych kredytów sięgnie 127 mld zł, a więc o prawie 20 proc. więcej niż w roku ubiegłym. Udział refinansowania Biuro Informacji Kredytowej szacuje na dwadzieścia kilka procent.
Komentarz Partnera
Budownictwo stopniowo wraca do gry
Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej
Jednak segment robót budowlanych zaczyna wyłamywać się z negatywnego trendu. Po kilku trudnych latach, naznaczonych walką o marże i wysokimi kosztami materiałów, segment wykonawstwa zaczyna stopniowo porządkować swoje finanse, stając się motorem stabilizacji dla reszty sektora budowlanego. Widać pierwsze sygnały poprawy w danych dotyczących zaległych zobowiązań firm wznoszących budynki, które zaczęły systematycznie spadać. To zjawisko bezpośrednio przekłada się na większą przewidywalność procesów inwestycyjnych oraz mniejsze ryzyko zatorów płatniczych, które w przeszłości paraliżowały realizację nawet najbardziej obiecujących kontraktów deweloperskich.
W segmencie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41) łączna wartość zaległych zobowiązań spadła w ciągu roku o 33 mln zł, osiągając poziom 3,16 mld zł. Choć w skali całej gospodarki kwota ta może wydawać się skromna, stanowi istotny sygnał zmiany trendu – to pierwszy realny spadek od dłuższego czasu. Poprawa nie dotyczy tylko kwot, ale przede wszystkim struktury zaległego zadłużenia. Liczba podmiotów z zaległościami w płatnościach zmniejszyła się o ponad 1,2 tys. firm. Sugeruje to, że sektor zaczął przykładać większą wagę do dyscypliny finansowej i zarządzania ryzykiem.
Redukcja przeterminowanego zadłużenia w tym segmencie wynika w dużej mierze z lepszego zarządzania portfelem zleceń oraz ostrożniejszej polityki kredytowej samych firm. Wykonawcy nauczyli się operować w środowisku wyższych stóp procentowych, co zmusiło ich do optymalizacji kosztów operacyjnych. Dziś średnie zadłużenie przypadające na jedną firmę budowlaną powoli maleje, a to kluczowy parametr dla banków i ubezpieczycieli finansujących nowe projekty mieszkaniowe. Bez stabilnego wykonawcy trudno mówić o dotrzymywaniu terminów oddania mieszkań do użytku.
Wyraźny spadek liczby niesolidnych dłużników przy jednoczesnej redukcji ogólnej kwoty zaległego zadłużenia to sygnał, że sektor budowlany staje się bardziej odporny na wahania koniunktury. Nie możemy jeszcze mówić o pełnym „resecie” finansowym, ale obecny trend pozwala przedsiębiorstwom efektywniej reagować na sygnały płynące z rynku i planować kontrakty na roboty budowlane w sposób zrównoważony.
Mimo pozytywnego obrazu w samym wykonawstwie szeroki rynek nieruchomości pozostaje obszarem pełnym kontrastów. Podczas gdy firmy handlujące nieruchomościami (PKD 68.10.Z) notują poprawę, poważny problem rysuje się w segmencie wynajmu i zarządzania (PKD 68.20.Z), gdzie łączny zaległy dług wzrósł drastyczne o 421,4 mln zł (27,4 proc.) do blisko 2 mld zł. Ten negatywny trend częściowo może wynika ze zmiany preferencji konsumentów – przy poprawie dostępności kredytów Polacy mogą o wiele chętniej decydować się na własne mieszkania zamiast najmu przy jego obecnych stawkach. W połączeniu z kosztami obsługi zadłużenia i utrzymania mieszkań wpływa to na dynamikę rentowności podmiotów zarządzających portfelami mieszkań.
Spadek zainteresowania najmem generuje presję finansową na zarządców, którzy zmagają się z rosnącymi kosztami utrzymania pustostanów i obsługi długu zaciągniętego na inwestycje. Stabilność sektora wykonawczego może być zatem wystawiona na próbę, jeśli problemy płynnościowe w segmencie wynajmu rozleją się na inne gałęzie rynku. Jest to sygnał dla banków i dostawców usług, że ożywienie w budownictwie musi iść w parze z czujnym monitorowaniem kondycji finansowej podmiotów operujących w otoczeniu rynku nieruchomości.
Kluczowe w obecnej fazie cyklu będzie to, aby firmy nie tylko wykorzystały krótkoterminową poprawę popytu, ale przede wszystkim inwestowały w efektywność procesów i rygorystyczne zarządzanie ryzykiem finansowym. Rynek budowlany jest układem naczyń połączonych – problemy w segmencie wynajmu mogą rzutować na terminowość płatności dla wykonawców. Tylko dzięki dyscyplinie płatniczej obecne ożywienie przekuje się w trwały i bezpieczny rozwój całego rynku nieruchomości.
