O bardzo dobrej sytuacji na trójmiejskim rynku najmu mówi Aleksandra Romanek, dyrektor gdańskiego oddziału Freedom Nieruchomości. Najbardziej zadowoleni mogą być właściciele kawalerek, mieszkań dwupokojowych oraz lokali użytkowych z witrynami przy głównych arteriach.

Bezpieczna lokata

– Najemcy mają w czym wybierać. Codziennie pojawiają się nowe oferty – zauważa Aleksandra Romanek. – Najbardziej atrakcyjne lokale są wynajmowane w kilka dni. Trójmiasto to idealne miejsce do zainwestowania kapitału. Najbezpieczniejszą lokatą są nieruchomości blisko Zatoki Gdańskiej oraz na dobrze skomunikowanych osiedlach.

Zdaniem dyrektor z Freedom Nieruchomości zyski można zmaksymalizować, decydując się nie tylko na najem całoroczny, ale też wakacyjny.

Małgorzata Werecka-Styba, szefowa trójmiejskiego oddziału firmy Mzuri, wskazuje, że najemcy coraz częściej zwracają uwagę na wykończenie i wyposażenie mieszkania. – Odpowiednio przygotowany, czysty, estetycznie umeblowany i rynkowo wyceniony lokal powinien się wynająć bardzo szybko – zapewnia. Szefowa Mzuri zwraca jednocześnie uwagę na sezonowość rynku najmu. – W lecie, kiedy mieszkań zaczynają szukać studenci, popyt jest większy niż pod koniec roku – wyjaśnia. – Większa podaż mieszkań w listopadzie i grudniu powoduje lekki spadek stawek najmu.

Małgorzata Werecka-Styba radzi, by zanim zaczniemy inwestować w mieszkania, odpowiedzieć sobie na pytanie, komu chcemy je wynajmować. – Jeśli studentom, najlepiej kupić mieszkanie blisko kampusu uniwersyteckiego. Lokal możemy wynajmować jako całość albo pojedyncze pokoje – podpowiada. – Ta druga opcja daje znaczny zwrot z inwestycji. Jeśli planujemy wynajmować mieszkanie biznesmenowi czy inżynierowi z zagranicy, który przeprowadza się z całą rodziną, musimy zainwestować większe kwoty w mieszkanie klasy premium na osiedlach takich jak np. Garnizon czy Quattro Towers – wskazuje.

Takich najemców szuka się dłużej, ale, jak podkreśla szefowa trójmiejskiego Mzuri, jest szansa, że umowę najmu podpiszemy na dłużej niż rok. – Z kolei mieszkanie dla turystów powinno się znajdować blisko pasa nadmorskiego lub gdańskiej Starówki – mówi Małgorzata Werecka-Styba.

Liczenie zysków

Z analiz Mzuri wynika, że średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkania w Gdańsku to ok. 5 proc. – Ceny nieruchomości i stawki najmu są jednak w tym mieście bardzo zróżnicowane – zastrzega Małgorzata Werecka-Styba. – W niektórych dzielnicach stopa zwrotu będzie wyższa. Są też miejsca, gdzie zakup mieszkania jest zdecydowanie mniej opłacalny – dodaje.

Statystycznie najwięcej zarobimy, kupując mieszkanie na Przymorzu, Zaspie, Wrzeszczu, Morenie. – Jeśli inwestor się postara, może uda się mu znaleźć okazję i kupi mieszkanie 15–20 proc. poniżej wartości rynkowej – mówi przedstawicielka Mzuri. – Ważne jest także sprawne zarządzanie mieszkaniem, czyli nadzór, remonty, rzetelna selekcja najemców – wylicza.

Analizy Mzuri wskazują, że sporo można zarobić, kupując tanie, małe mieszkanie. – Nie kierujmy się jednak ceną metra, ale ceną całkowitą – podpowiada Małgorzata Werecka-Styba. – 20-metrowy lokal będzie kosztował mniej niż 30-metrowy, a wynajmie się za podobną stawkę. Czynsz zależy przede wszystkim od liczby pokoi, a nie liczby metrów.

Kolejną strategią jest, jak mówi szefowa trójmiejskiego Mzuri, kupno większego mieszkania i wynajmowanie go na pojedyncze pokoje. – Podczas roku akademickiego mamy niemal gwarantowane obłożenie i znacznie wyższą rentowność, niż gdybyśmy starali się wynająć mieszkanie jako całość – podkreśla Werecka-Styba. Ale, jak mówi, wynajem lokalu na pokoje bywa kłopotliwy, bo rotacja najemców jest większa. Zwykle chcą zajmować pokój tylko jeden rok akademicki.

Można też zdecydować się na model mieszany. Przez część roku lokal wynajmujemy na długi czas, część – na doby, czyli w roku akademickim – studentowi, w lecie – turystom. – Przy dobrym zarządzaniu w trzy wakacyjne miesiące można zarobić tyle, ile w pozostałe dziewięć miesięcy – zapewnia szefowa Mzuri.

Z kolei Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl, zauważa, że potencjał pomorskiego rynku mieszkaniowego doceniają też duzi inwestorzy, jak Bank Gospodarstwa Krajowego, który kupił 134 mieszkania w inwestycji Browar Gdański i zamierza je wynajmować w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem.

– W największych miastach województwa pomorskiego podaż mieszkań wynosi ponad 3 tys. ofert. W ciągu ostatnich pięciu lat wzrosła o ponad 7 proc. – wskazuje Maciej Górka. – Liczba pytań o mieszkanie na wynajem zwiększyła się w tym czasie o jedną czwartą – dodaje analityk Domiporty.

Inwestycja zwróci się po 17 latach

Z raportów, które od 2010 r. przygotowuje serwis Domiporta.pl, wynika, że największą rentowność z najmu mieszkań można uzyskać w Gdańsku.

Dane Domiporty wskazują, że średnia oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem w Gdańsku wynosi dziś prawie 6 proc. rocznie w ujęciu netto. Analitycy portalu podają, że za mieszkanie w tym mieście trzeba dziś zapłacić średnio 5,5 tys. zł za mkw. W skali roku ceny się praktycznie nie zmieniły. Średnie miesięczne stawki najmu lokali wzrosły w tym czasie o ponad jedną czwartą, z 29,91 zł do 37,84 zł za mkw. – Przełożyło się to na zwiększenie rentowności najmu o prawie 1,5 pkt proc. – z 4,58 do 5,96 proc. netto w skali roku – podaje portal. Jak mówią eksperci Domiporty, oznacza to – przyjmując, że sytuacja na rynku się nie zmieni – że kupione na wynajem mieszkanie zwróciłoby się po niecałych 17 latach.

Eksperci Domiporty.pl wskazują, że większość inwestorów kupuje jednak mieszkania w Warszawie, a nie w Gdańsku. Jak tłumaczą, to stolica (gdzie oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem to 5,02 proc. netto) oferuje największe możliwości. Stołeczny rynek jest najbardziej płynny. Oznacza to, że wyjście z inwestycji, czyli odsprzedaż mieszkania, powinno tu być łatwiejsze niż w innych miastach.