fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Wynajem

Tam na wynajmie zarobisz najwięcej

Emmerson
Przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi dziś 5,28 proc. Najlepiej wypadają Katowice, gdzie można zarobić 6,5 proc.

Tak wynika z najnowszego raportu firm Home Broker i Open Finance oraz serwisu Domiporta. - Mieszkanie na wynajem to niezmiennie atrakcyjna lokata kapitału. Nie należy jednak zapominać, że z wyższymi potencjalnymi zyskami łączy się ryzyko. W przeciwieństwie do bankowych lokat nie mamy tu z góry znanych odsetek i terminu zapadalności - zastrzega Marcin Krasoń, analityk Home Brokera.

Chętni na zyski

Przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi dziś 5,28 proc. - W najbardziej atrakcyjnych pod tym względem miastach zarobić można średnio nawet ponad 6 proc. Nic dziwnego, że nie brakuje chętnych na zakup lokalu i wprowadzenie go na rynek najmu - zauważa Maciej Górka, ekspert portalu Domiporta.pl. - Dane Narodowego Banku Polskiego są bezwzględne wobec lokat. Wiele dostępnych na rynku depozytów nie pokrywa nawet inflacji, co oznacza, że zdeponowane w banku pieniądze tracą na wartości. Nic więc dziwnego, że Polacy uciekają od tej formy lokowania kapitału. Z ostatniego komunikatu NBP wynika, że w kwietniu wycofano z lokat około 4 mld zł, co jest kwotą największą od czterech lat. Inwestorzy szukają alternatyw, które mogą przynieść większe odsetki niż skromne 1,5-2 proc. na bankowym depozycie. Jedną z opcji jest rynek nieruchomości - podkreśla.

A Marcin Krasoń dodaje, że zakup mieszkania kusi możliwymi zyskami, które pochodzą z dwóch źródeł. - Z jednej strony mamy wzrost wartości nieruchomości w czasie, a z drugiej - bieżące zyski z najmu. Oczywiście ani jedno, ani drugie nie jest pewne, jednak potencjał zysków jest spory - mówi analityk Home Brokera. - Inwestorzy kupują coraz więcej lokali na wynajem. Rentowność z najmu jest na dużo wyższym poziomie względem zysku z lokat. Co więcej, obserwujemy również trend, który można nazwać zmianą pokoleniową, jaką jest powolne odchodzenie od własności - komentuje Maciej Górka. - To sprawia, że dynamiczne zmiany doceniają i upatrują w nich szansę nie tylko inwestorzy komercyjni, a także sfera rządowa, która poprzez program Mieszkanie plus i ustawę o REIT-ach zamierza wspierać i rozwijać rynek najmu - zauważa.

Kupuj tanio, wynajmuj drogo

- Rentowność inwestycji w nieruchomość na wynajem zależy od wielu czynników. W analizie skupiamy się na dwóch kluczowych: cenie zakupu i stawce, jaką można uzyskać z najmu - wyjaśnia Marcin Krasoń. - Im taniej mieszkanie kupimy i drożej wynajmiemy, tym zyski będą wyższe. Nie należy jednak zapominać o uwzględnieniu w kalkulacji kilku innych parametrów, przede wszystkim okresów, w których lokal stoi pusty bez najemców. To czas gdy rentowność wynosi zero. Spośród analizowanych przez Home Brokera i portal Domiporta.pl dużych miast największy potencjał zysku z inwestycji w mieszkanie mają lokale w Katowicach. - Niskie ceny zakupu są sprzymierzeńcem inwestorów. Za 200 tys. zł bez problemu kupimy tam mieszkanie na rynku pierwotnym, a lokal z drugiej ręki będzie jeszcze kilkadziesiąt tysięcy złotych tańszy - podaje Marcin Krasoń. - Średnia cena zakupu mkw. mieszkania w stolicy Górnego Śląska to około 4,5 tys. zł. Wynajmując taki lokal, można liczyć średnio na 36,7 zł za mkw., co przekłada się na rentowność netto 6,58 proc. Stawka netto, jak tłumaczy analityk, oznacza, że w obliczeniach uwzględniono czynsz dla wspólnoty, podatek, a dla bezpieczeństwa kalkulacji - także okres, w którym właściciel szuka najemcy.

Słabiej w Poznaniu

- Nieźle wygląda też zakup lokalu na wynajem w kilku innych miastach. W Gdańsku, Łodzi i Warszawie oczekiwany zysk netto w skali roku to ponad 5,5 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. spodziewać można się we Wrocławiu, Rzeszowie i Lublinie - szacuje Marcin Krasoń. - Wśród miast o najniższej oczekiwanej rentowności najmu netto znalazły się Poznań (4,06 proc. rocznie) i Kielce (4,28 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę, że nawet tam średnie oczekiwane zyski są dwu-, trzykrotnie większe niż z bankowej lokaty.

Maciej Górka zastrzega, że inwestycja w mieszkanie na wynajem nie jest jednak nieskończonym źródłem wysokich zysków. - Należy po pierwsze pamiętać, że są to średnie oczekiwane zyski, co oznacza, że jeden z inwestorów zarobi więcej, a inny mniej. Dodatkowo pod uwagę należy wziąć ryzyko braku zarobków lub wręcz strat - przestrzega analityk. - Nikt nie zagwarantuje, że znalezienie najemców nastąpi szybko i że pod nogami nie pojawią się kłody w postaci na przykład zniszczeń w lokalu czy konieczności nieoczekiwanego remontu. Znalezienie najemców za dobrą stawkę może zająć nawet kilka miesięcy - zauważa.

Marcin Krasoń dodaje, że na popularności zyskuje usługa kompleksowego zarządzania najmem. - To pomoc w całym procesie, począwszy od zakupu odpowiedniego lokalu, poprzez przygotowanie go i znalezienie najemcy, a na bieżącej obsłudze skończywszy - opowiada Marcin Krasoń. - Kompetentny (to ważne!) pracownik takiej firmy jest w stanie doradzić poziom czynszu na tyle wysoki, by satysfakcjonował właściciela mieszkania, ale na tyle niski, że znalezienie najemcy nie będzie przeciągało się w nieskończoność - podkreśla. - Taka usługa oczywiście kosztuje. Jest to zwykle ok. 200 zł miesięcznie. Zdejmuje jednak z właściciela właściwie wszystkie obowiązki - nie tylko znalezienie najemcy, ale i opieki nad mieszkaniem, kontaktów z dostawcami mediów, wspólnotą itd. To rozwiązanie zarówno dla osób, które nie mają fizycznie możliwości zajęcia się lokalem (bo np. mieszkają poza granicami kraju), jak i tych, którym po prostu na co dzień szkoda na to czasu.

Co dalej

Według Macieja Górki aby rynek mógł się właściwie rozwijać, niezbędne są zmiany legislacyjne. - Chodzi np. o ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami oraz o ochronie praw lokatorów. Mają one m.in. wprowadzić zmiany w relacjach między najemcą a wynajmującym - wskazuje analityk Domiporty.pl. - Z ostatnich informacji wynika, że kontrowersyjne propozycje zostały wycofane z projektu ustawy. Punktem spornym był między innymi zapis dotyczący usunięcia katalogu osób, które są chronione przed eksmisją. Sprzeciw w trakcie konsultacji wyraził Rzecznik Praw Konsumenta. Rząd pracuje także nad zupełnie nową ustawą - o najmie. Innym pomysłem, który budzi spore zainteresowanie i będzie miał duży wpływ na kształt polskiego rynku jest ustawa o polskich wehikułach nieruchomościowych dla Kowalskiego, czyli REIT-ach.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na portalu Domiporta.pl.

Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.

Pod uwagę wzięto medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za mkw. mieszkania miesięcznie), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA