Prawo budowlane podlega w ostatnim czasie licznym zmianom. Ustawodawca deklaruje, że ich skutkiem będzie uproszczenie procedury budowlanej oraz idące za tym wymierne oszczędności. Zmiany wprowadzone ostatnią nowelizacją prawa budowlanego (dalej nowela), która weszła w życie 28 czerwca, wpłyną jednak głównie na sytuację inwestorów indywidualnych budujących domy jednorodzinne. W znacznie mniejszym stopniu skorzystają na nich inwestorzy profesjonalni.

Zgłoszenia zamiast pozwoleń budowlanych

Jednym z głównych celów noweli było rozszerzenie katalogu inwestycji wymagających jedynie zgłoszenia, w miejsce dotychczasowego pozwolenia na budowę. Warto dodać, że jest to kolejne podejście ustawodawcy do zwiększenia zakresu stosowania zgłoszenia dla określonych kategorii przedsięwzięć. Poprzednie, w postaci ustawy z 23 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, zakończyło się ostatecznie niepowodzeniem wraz z orzeczeniem o jego niekonstytucyjności przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 20 kwietnia 2011 r. (sygn. Kp 7/09). Z tego względu działania legislacyjne w przypadku noweli były znacznie ostrożniejsze i trudno mówić o rewolucji, a raczej o stopniowym zdejmowaniu z inwestorów nadmiaru obowiązków prawnych.

Domy jednorodzinne

Ułatwienia w realizacji budowy domów jednorodzinnych to niewątpliwie jedna z najistotniejszych zmian wprowadzonych nowelą do prawa budowlanego (pr. bud.). Według szacunków aż 40 proc. wszystkich pozwoleń na budowę dotyczyło domów jednorodzinnych. Ustawodawca uznał, że duża część z nich nie wymaga aż tak dużej kontroli. Liberalizacja przepisów odnosi się jednak tylko do tych domów mieszkalnych, których obszar oddziaływania ogranicza się do działki lub działek, na których zostały one zaprojektowane. Budynki spełniające ten wymóg nie ograniczają praw właścicieli, użytkowników wieczystych czy zarządców nieruchomości sąsiednich. Nie ma zatem potrzeby, aby w równym stopniu podlegały one ocenie przez organy administracji budowlanej.

Do budowy takich obiektów nie jest już wymagane pozwolenie na budowę (art. 29 ust. 1 pkt 1a pr. bud.). Nie jest ono również wymagane dla przebudowy domów jednorodzinnych, pod warunkiem że nie doprowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania budynków (art. 29 ust. 1b pr. bud.). Tego typu prace będą się natomiast wiązać z koniecznością zgłoszenia właściwemu organowi (staroście powiatu), do którego należy załączyć pełną dokumentację architektoniczno-budowlaną, w tym projekt budowlany domu.

Termin na wniesienie sprzeciwu

Od dnia zgłoszenia organ ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji (art. 30 ust. 5 pr. bud.). Dopiero upływ tego terminu daje inwestorowi prawo do rozpoczęcia prac budowlanych. Trzeba podkreślić, że termin ten uznaje się za zachowany w sytuacji, gdy decyzja zostanie nadana listem poleconym z zachowaniem terminu, nawet jeżeli zostanie ona doręczona po jego upływie (art. 30 ust. 6a pr. bud.). Dlatego przy obliczaniu daty upływu terminu na zgłoszenie sprzeciwu warto dodać kolejne trzy dni robocze, właśnie tyle bowiem ma czasu organ na zamieszczenie informacji o wniesieniu sprzeciwu na stronie internetowej urzędu (informacja o sprzeciwie jest publikowana w Biuletynie Informacji Publicznej).

Organ może wnieść sprzeciw w sytuacji, gdy obszar oddziaływania projektowanego domu jednorodzinnego obejmuje choć częściowo nieruchomości sąsiednie lub gdy wykonywanie robót budowlanych narusza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy lub inne przepisy (art. 30 ust. 6 pr. bud.). Do najbardziej typowych przypadków naruszeń w przypadku projektowanej zabudowy należą: przekraczanie dopuszczalnej wysokości budynku, zbyt duża powierzchnia zabudowy, nieodpowiednia odległość od sąsiedniego budynku. Można przypuszczać, że z uwagi na krótki okres na wniesienie sprzeciwu organy będą się skupiać na ogólnej ocenie zgodności projektowanego budynku z przepisami oraz zapoznają się z określeniem obszaru oddziaływania w projekcie budowlanym. Tym ważniejsze staje się więc poprawne określenie obszaru oddziaływania inwestycji przez architekta (art. 20 ust. 1 pkt 1c pr. bud.).

Kiedy wymagana decyzja

W sytuacji gdy organ skorzysta z prawa sprzeciwu, dana inwestycja wymagać będzie pozwolenia na budowę i dla takiego przedsięwzięcia będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe (z uwzględnieniem pewnych zmian wprowadzonych nowelą). Natomiast niewniesienie sprzeciwu przez starostę w ustawowym terminie daje inwestorowi możliwość rozpoczęcia prac budowlanych.

W tym celu powinien on powiadomić organ oraz projektanta (architekta) o zamierzonym terminie rozpoczęcia budowy (art. 41 ust. 4 pr. bud.). Warto dodać, że ustawodawca usunął wymóg, aby powiadomienie nastąpiło co najmniej na siedem dni przed rozpoczęciem budowy. Tym samym inwestor uzyskał większą swobodę w planowaniu inwestycji.

Analogicznie do zgłoszenia zamiaru budowy domu jednorodzinnego ustawodawca unormował procedurę przystąpienia do użytkowania takich obiektów. O ile do tej pory konieczne było uzyskanie pozwolenia na użytkowanie wydawanego przez właściwego inspektora nadzoru budowlanego, o tyle obecnie wystarczające jest zawiadomienie organu o zakończeniu budowy. Organ ma 14 dni od daty doręczenia zawiadomienia na zgłoszenie sprzeciwu w drodze decyzji. Sprzeciw oznacza konieczność uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jednym posunięciem ustawodawca zdecydował się również ograniczyć katalog obiektów wymagających uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 55 ust. 1 pr. bud.). Nie będzie ona wymagana m.in. dla stacji kontroli pojazdów, myjni samochodowych chłodni, hangarów oraz wiat.

Obiekty towarzyszące

Domy jednorodzinne to niejedyne obiekty budowlane, w odniesieniu do których inwestorzy skorzystają na zmianach. Analogiczne zasady do opisanych powyżej stosuje się od wejścia w życie noweli również do budowy towarzyszących zabudowie jednorodzinnej wolno stojących garaży, ganków i oranżerii oraz innych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw. (przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw.), wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 mkw. (przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 mkw.) czy zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m sześc. Ucieszą się również miłośnicy przydomowych basenów i oczek wodnych – odtąd można budować takie obiekty bez pozwolenia na budowę, jeżeli ich powierzchnia nie przekracza 50 mkw.

Inni beneficjenci zmian

Również przedsiębiorcy zyskają na nowych regulacjach. Ustawodawca zniósł bowiem wymóg uzyskania pozwolenia na budowę także dla profesjonalnych przedsięwzięć budowlanych. Spośród nich na uwagę zasługuje zwłaszcza budowa wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni do 35 mkw., zjazdów z dróg publicznych o kategorii drogi wojewódzkiej, powiatowej i gminnej (a także budowa zatok parkingowych na tych drogach) oraz budowa sieci (takich jak sieci elektroenergetyczne o napięciu znamionowym do 1 kV czy wodno-kanalizacyjne). Dla budowy tego rodzaju obiektów wystarczające będzie zgłoszenie. Ułatwienia te pozwolą na sprawniejsze wybudowanie infrastruktury towarzyszącej głównego obiektu.

Ważne jest, że dopuszczalne stało się przeniesienie praw i obowiązków inwestora powstałych po dokonaniu zgłoszenia jak w przypadku pozwoleń na budowę (art. 40 ust. 4 pr. bud.). Dla zgłoszenia ustawodawca przewidział bowiem analogiczną procedurę. Prawa i obowiązki związane ze zgłoszeniem inwestycji budowlanej organ przenosi na inną osobę w drodze decyzji. Dzięki temu zbycie nieruchomości, której zamiar zabudowy został przez inwestora zgłoszony, nie spowoduje konieczności ponownego przeprowadzenia procedury zgłoszenia przez nabywcę.

Trudniej zablokować budowę

Warto też zwrócić uwagę na inne konsekwencje noweli. Wprawdzie nadal do rozpoczęcia robót budowlanych konieczne jest legitymowanie się przez inwestora decyzją o pozwoleniu na budowę, jednak nie musi ona być już ostateczna (art. 28 ust. 1 pr. bud.). Zniesie to obowiązek przeprowadzania przez organy procedury stwierdzania ostateczności decyzji, a po stronie inwestora powinien ulec skróceniu okres oczekiwania na przystąpienie do realizacji inwestycji. Zmiana ta wprowadza jednak pewne ryzyko dla właścicieli nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji. Wniesienie odwołania od decyzji przez taką osobę nie spowoduje bowiem wstrzymania prac przez inwestora. Co prawda nadal będzie można wystąpić o wstrzymanie robót budowlanych, ale udowodnienie zasadności takiego wniosku będzie dużo trudniejsze (art. 50 ust. 1 pr. bud.).

Ponadto nowela wprowadza ujednolicenie definicji obiektu budowlanego, której niedoskonałość była przedmiotem krytyki. Obecnie przez obiekt budowlany rozumie się budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Tym samym uporządkowano kwestię części składowych obiektu budowlanego, którymi odtąd będą instalacje zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Choć zmiana ta może się wydawać pozbawiona znaczenia, jej konsekwencje są bardzo duże i w szczególności dotkną sposobu ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Na tym etapie przedwczesna jest ocena, czy nowela spełni pokładane w niej nadzieje. Sam krok ustawodawcy należy ocenić pozytywnie. Wpisuje się on w ogólną tendencję uproszczenia procesu budowlanego. Ze zmian w największym stopniu skorzystają jednak tylko „mali" inwestorzy. Trzeba również zaznaczyć, że duży wpływ na faktyczne ułatwienie budowania będzie miała praktyka stosowania nowych przepisów przez organy administracji budowlanej.

Czytaj też: Bartosz Clemenz, „Trybunał uchylił ustawę, ale problemy z budową supermarketów pozostały", „Rzeczpospolita" z 12 maja br.

Bartosz Clemenz jest partnerem w kancelarii Greenberg Traurig

Filip Janeczko jest prawnikiem w kancelarii Greenberg Traurig