Jan Kowalski jest właścicielem nieruchomości gruntowej, na której znajduje się dom jednorodzinny wraz z dużym ogrodem. 6 lutego 2016 r. - zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, zgłosił on budowę oczka wodnego o powierzchni 40 m2. Organ administracji nie wniósł sprzeciwu, prace budowlane zakończyły się późną wiosną tego samego roku. Obecnie Jan Kowalski zamierza sprzedać nieruchomość Karolinie Nowak. Czy przy formułowaniu umowy sprzedaży nieruchomości powinien wziąć pod uwagę regulacje nowego Prawa wodnego?

Od 1 stycznia 2018 r. przy dokonywaniu transakcji nabycia nieruchomości obejmujących grunty pokryte wodami należy każdorazowo rozważyć, czy Skarbowi Państwa przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Prawo to dotyczy gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. W konsekwencji konieczne jest sprawdzenie, czy nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy sprzedaży stanowi grunt pokryty śródlądowymi wodami stojącymi. W przypadku pozytywnej odpowiedzi, sprzedaż powinna zostać rozdzielona na dwie odrębne czynności: zawarcie zobowiązującej umowy sprzedaży nieruchomości (nazywanej potocznie warunkową umową sprzedaży) oraz zawarcie umowy sprzedaży o skutku rozporządzającym. Pierwsza z nich powinna zawierać postanowienie, zgodnie z którym umowa o skutku rozporządzającym (przenosząca własność nieruchomości na kupującego) zostanie zawarta dopiero wówczas, gdy Skarb Państwa, reprezentowany przez właściwego starostę, nie skorzysta z prawa pierwokupu. Obie umowy powinny zostać zawarte w formie aktu notarialnego.

Czy oczko wodne jest śródlądową wodą stojącą?

Zgodnie z ustawą, śródlądowymi wodami stojącymi są „wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi." W świetle powyższej definicji oczko wodne znajdujące się na nieruchomości Jana Kowalskiego nie może być traktowane jako śródlądowa woda stojąca. Nie jest to bowiem zbiornik naturalny.

Prawo wodne nakazuje jednak by przepisy o śródlądowych wodach stojących stosować odpowiednio także do „wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami". Niewątpliwie, oczko wodne zbudowane przez Jana Kowalskiego stanowi „zagłębienie terenu powstałe w wyniku działalności człowieka". Pozostaje zatem ocenić, czy wspomniane oczko wodne jest stawem. Jeśli tak – Skarb Państwa nie będzie dysponował prawem pierwokupu. Ustawodawca zdecydował bowiem, że przepisów nie stosuje się do stawów. Trudno jednak powiedzieć, według jakich kryteriów należy oceniać, czy woda znajdująca się w zagłębieniu terenu jest stawem czy też nie. Prawo wodne nie zawiera ani definicji stawu, ani oczka wodnego. W praktyce dokonanie jednoznacznej oceny czy do oczka wodnego położonego na nieruchomości Jana Kowalskiego znajdzie zastosowanie ustawowe prawo pierwokupu Skarbu Państwa jest w zasadzie niemożliwe.

Decyzja ustalająca charakter wód

Wydaje się, że ustawodawca antycypował powstanie podobnych wątpliwości, gdyż w nowym Prawie wodnym uregulował wydawanie tzw. decyzji ustalającej charakter wód. Z uzasadnienia projektu ustawy wynika, że właśnie ten instrument winien służyć rozwiązywaniu ewentualnych wątpliwości związanych z przysługiwaniem Skarbowi Państwa prawa pierwokupu.

Zgodnie ze wspomnianą regulacją, aby rozstrzygnąć wątpliwość, Jan Kowalski może wystąpić do ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej (obecnie jest nim minister gospodarki morskiej i żeglugi śródlądowej) z wnioskiem o ustalenie charakteru wód. Część opisowa wniosku powinna zawierać: opis elementów hydromorfologicznych wód, w tym reżimu hydrologicznego, informacje o ciągłości wód i warunkach morfologicznych oraz analizę historyczną przynależności tych wód do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych. Na część graficzną składać się mają mapy sytuacyjno-wysokościowe obrazujące przebieg wód od ujścia do źródeł.

Biorąc pod uwagę, że oczko wodne zbudowane przez Jana Kowalskiego stanowi stosunkowo nowy sztuczny zbiornik, nie sposób wyczerpująco przedstawić we wniosku wskazanych wyżej przesłanek. Trudno przewidzieć jaka będzie praktyka rozpatrywania takich przypadków przez ministra, a zwłaszcza czy będzie konieczne przedkładanie dodatkowych dokumentów czy wyjaśnień.

Ustalenie charakteru wód nastąpi na podstawie wydanej przez ministra decyzji. Będzie ona stanowiła także podstawę do dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków.

Postanowienia umowy sprzedaży

Każde rozstrzygnięcie ministra w inny sposób wpłynie na ukształtowanie postanowień umownych między Janem Kowalskim a Karoliną Nowak.

Jeżeli z decyzji wynikać będzie, że w istocie nie mamy do czynienia ze śródlądowymi wodami stojącymi, wydanie takiej decyzji stanowić będzie potwierdzenie, że Skarbowi Państwa nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Strony nie będą zatem musiały rozdzielać sprzedaży na dwie odrębne czynności. Pożądane byłoby jednak, aby w treści umowy opisać wynikające z decyzji wnioski.

W przeciwnym wypadku, strony powinny rozdzielić sprzedaż na dwie czynności, zawierając najpierw warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Po jej zawarciu notariusz powiadomi starostę o treści umowy sprzedaży. Starosta będzie miał miesiąc na wykonanie prawa pierwokupu. Termin ten rozpocznie się w dniu otrzymania przez niego zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży.

Jeśli starosta zechce skorzystać z prawa pierwokupu, powinien złożyć stosowne oświadczenie w formie aktu notarialnego. Z chwilą jego złożenia własność nieruchomości przejdzie na Skarb Państwa. Tym samym, Skarb Państwa będzie zobowiązany do zapłaty ceny sprzedaży, jaka została ustalona w umowie między Janem Kowalskim a Karoliną Nowak. Będą na nim ciążyć również pozostałe obowiązki wynikające z umowy.

Jeżeli natomiast starosta nie zdecyduje się wykonać prawa pierwokupu, Jan Kowalski i Karolina Nowak będą mogli zawrzeć umowę sprzedaży o skutku rozporządzającym, na mocy której Karolina Nowak nabędzie prawo własności nieruchomości.

Ważne!

Zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży nieruchomości w sytuacji, w której Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu, skutkuje bezwzględną nieważnością czynności.

Co jednak zrobić, jeśli strony nie zdecydują się skorzystać z możliwości określenia charakteru wód przez ministra, a kwestia ta budzić będzie wątpliwości? Uzyskanie takiej decyzji będzie bowiem zarówno kosztowne i czasochłonne. W takiej sytuacji strony powinny sporządzić dokumenty przyjmując, że Skarbowi Państwa może przysługiwać prawo pierwokupu. Zasadne byłoby zatem rozdzielić sprzedaż na dwie odrębne czynności i umożliwić staroście wykonanie prawa pierwokupu (tak jak zostało opisane powyżej). Ukształtowanie transakcji w taki sposób eliminuje ryzyko uznania w przyszłości, że umowa sprzedaży jest nieważna, bowiem starosta został pozbawiony możliwości skorzystania z prawa pierwokupu odnoszącego się do gruntu pokrytego śródlądowymi wodami stojącymi.

Jednak również i takie rozwiązanie nie pozostaje bez wad. Po pierwsze, pierwokup osoby trzeciej oznacza, że strony transakcji nie mają pewności, że do transakcji dojdzie właśnie między nimi. Sprzedającemu może zależeć na tym, aby nieruchomość nabyła właśnie Karolina Nowak. Starosta wykonując prawo pierwokupu w imieniu Skarbu Państwa, uniemożliwi zrealizowanie tego celu. Po drugie, nabycie prawa własności przez Skarb Państwa na skutek wykonania prawa pierwokupu w sytuacji, w której prawo to nie przysługiwało (gdyż strony określiły je w akcie notarialnym „z ostrożności"), może być również kwestionowane.

podstawa prawna: Ustawa z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (DzU poz. 1566)

Komentarz eksperta

Martyna Robakowska, praktyka prawa ochrony środowiska kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Dominik Wałkowski, praktyka prawa ochrony środowiska kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Pewne wątpliwości budzi to, czy w decyzji ustalającej charakter wód rozstrzygane będzie także czy dana woda stanowi „wodę znajdującą się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami". Przepisy dotyczące wydawanie tej decyzji są bowiem dość lakoniczne. Wydaje się jednak, że celem wprowadzenia tego instrumentu było umożliwienie podmiotom usunięcie niejasności co do klasyfikacji danej wody. Decyzja powinna zatem rozstrzygać wszelkie kontrowersje z tym związane. Nie można jednak nie odnieść wrażenia, że regulacja ta jest wadliwa.

Warto przypomnieć, że rzecznik prasowy Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej Wód Polskich na łamach Rzeczpospolitej (odesłanie - Spór o definicje wody i prawo pierwokupu) dementował, że ustawowe prawo pierwokupu Skarbu Państwa dotyczy oczek wodnych i basenów. Przyjmując ten pogląd powstaje jednak pytanie jakie stworzone przez człowieka zagłębienia wypełnione wodą ustawodawca miał na myśli formułując art. 23 ust. 2 Prawa wodnego. Z tych względów kwestia ta powinna zostać jednoznacznie rozstrzygnięta przez ustawodawcę w drodze nowelizacji Prawa wodnego.