Na co najchętniej wydawali miliardy euro inwestorzy w 2015 roku?

Rz: Jaki był 2015 rok na rynku inwestycyjnym?

Renata Osiecka – partner zarządzająca w AXI IMMO, firmie specjalizującej się w usługach doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych. Doradza klientom przy transakcjach inwestycyjnych oraz wynajmie powierzchni komercyjnych, w szczególności powierzchni magazynowych i produkcyjnych. Absolwentka Uniwersytetu Warszawskiego oraz Uniwersytetu Europejskiego w Warszawie oraz Wydziału Zarządzania i Wyceny Uniwersytetu w Sheffield w Wielkiej Brytanii: Miniony rok na rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce był kolejnym rekordowym rokiem. Polska i kraje regionu stały się ważnym rynkiem dla międzynarodowego kapitału pochodzącego z Niemiec, Holandii, Wielkiej Brytanii, a także z USA, Kanady, RPA czy z funduszy azjatyckich.

Wyjątkowo wysoka wartość transakcji – na koniec roku mogła przekroczyć 3,5 mld euro – najlepiej świadczy o popularności produktów inwestycyjnych na polskim rynku.

W jakie miasta celowali inwestorzy?

Miniony rok należał przede wszystkim do miast regionalnych, gdzie w szczególności w segmencie handlowym i biurowym miały miejsce największe transakcje, w tym sprzedaż Centrum Handlowego Riviera w Gdyni za blisko 300 mln euro oraz sprzedaż wizytówki handlowej Poznania – Starego Browaru – funduszowi Deutsche Asset & Wealth Management za podobną kwotę.

Brak produktów typu prime w stolicy oraz silna pozycja ośrodków regionalnych w Polsce, w połączeniu z silnym popytem konsumpcyjnym i rozwojem sektora usług, były czynnikami, które pozytywnie wpłynęły na popyt na rynku inwestycyjnym.

Jest to specyfika Polski, nigdzie w naszym regionie Europy nie ma tylu silnych aglomeracji miejskich. W Czechach rynek inwestycyjny to głównie Praga, ewentualnie pojedyncze projekty w Brnie, Słowacja to głównie Bratysława, a Węgry – Budapeszt; inne miasta nie mieszczą się w polu zainteresowań funduszy inwestycyjnych.

Dlaczego udało się osiągnąć tak dobry wynik, jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości?

Bardzo dobry wynik pod względem liczby i wartości transakcji wynika z pozytywnych trendów makroekonomicznych oraz zmiany perspektyw patrzenia na rynek przez większość inwestorów.

Wolumen transakcji w sektorze handlowym mógł przekroczyć na koniec roku 1,3 mld euro, w biurowym także będzie powyżej 1 mld euro, a magazynowym – 500 mln euro.

W Warszawie najatrakcyjniejsze obiekty we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych w Polsce zmieniły właściciela w latach 2013–2014. Brak najlepszych obiektów w stolicy był jednym z czynników, które spowodowały, że inwestorzy w obliczu nadpłynności gotówki zaczęli inwestować w ośrodkach regionalnych.

Na czym polega atrakcyjność miast regionalnych?

Inwestycje biurowe oraz wybrane handlowe w regionach przy określaniu ryzyk inwestycyjnych oceniane są podobnie jak projekty w stolicy. Atutem produktów inwestycyjnych w regionach jest wyższa stopa kapitalizacji, wysoka jakość projektów oraz bezpieczeństwo stałej liczby wartościowych najemców. W przypadku segmentu biurowego są to międzynarodowe firmy z sektora usług dla biznesu, w przypadku handlowego – światowe sieci, które są stałym elementem w projektach o szerokim oddziaływaniu.

W przypadku rynku magazynowego, gdzie inwestorzy od kilku lat są obecni w regionach – głównie w pięciu największych ośrodkach, czyli w Warszawie, na Górnym Śląsku, w Poznaniu, centralnej Polsce i we Wrocławiu – obserwujemy zainteresowanie inwestorów również mniejszymi ośrodkami, ale stabilnie rozwijającymi się, takimi jak Gdańsk czy Kraków.

Nowe lokalizacje magazynowe, takie jak Bydgoszcz, Rzeszów czy Lublin, na razie nie znajdują się w polu zainteresowań inwestorów ze względu na zbyt mały rynek i małą płynność tych ośrodków. Ponadto inwestorzy kupują przede wszystkim duże parki magazynowe w kluczowych lokalizacjach, nie są chętni do inwestowania w pojedyncze obiekty o wielkości poniżej 20 tys. mkw. i wartości poniżej 30–50 mln euro.

Który z segmentów: biura, magazyny, centra handlowe – był najpopularniejszy wśród inwestorów?

W 2015 roku bardzo dużym powodzeniem wśród inwestorów cieszył się segment handlowy. Największe tegoroczne transakcje miały miejsce w Gdyni, Poznaniu oraz w średniej wielkości miastach – do 200 tys. mieszkańców.

Duża popularność produktów handlowych jest wypadkową rosnącej konsumpcji wewnętrznej oraz największej dostępności produktów w regionach. Inwestorzy kupują przede wszystkim projekty o dużym geograficznie i demograficznie zasięgu oddziaływania, w dużych miastach, takich jak Poznań, Trójmiasto, Wrocław, ale też w średniej wielkości miejscowościach, gdzie dane centrum handlowe ma najwyższą pozycję, np. Focus Park w Rybniku czy Sarni Stok w Bielsku-Białej. Średnie ceny transakcyjne tego typu inwestycji plasują się w przedziale 60–150 mln euro.

Nowych nabywców znajdują również drugorzędne projekty handlowe, ostatnio dość popularne stały się tzw. retail parki i centra handlowe, w których nowi inwestorzy planują rewitalizacje i dostosowanie koncepcji centrum do nowych warunków rynkowych i trendów zakupowych konsumentów. W tym roku trend wysokiej popularności sektora handlowego powinien się utrzymać, choć w drugiej połowie roku może dojść do korekty cenowej spowodowanej zmianami politycznymi.

Skąd pochodzili inwestorzy i kapitał w 2015 r.? Kto nowy wszedł na rynek?

W polskie nieruchomości inwestują przede wszystkim fundusze z Niemiec, Wielkiej Brytanii, Holandii oraz Francji. Ponadto aktywnie poszukują i kupują kolejne projekty inwestorzy z USA i Kanady. Nowe podmioty na rynku to kapitał z RPA oraz krajów azjatyckich. Wśród nowych graczy na rynku możemy wymienić Rockcastle z RPA, Lone Star z USA czy pierwsze zakupy z funduszy z kapitałem z Bliskiego Wschodu przez firmę A.D.I.A.

Polska dołączyła do rynków, na których inwestorzy nie tylko poszukują tzw. okazji inwestycyjnych związanych z osiągnięciem w krótko– i średnioterminowej perspektywie zysku, ale też podchodzą do zakupów strategicznie – aktywa mają być produktem inwestycji długoterminowych.

Najlepszym przykładem są zakupy dokonywanie przez Deutsche Asset & Wealth Management czy WP Carey; fundusz kupuje produkty, z których stopy zwrotu bywają niższe niż średnie rynkowe, ale projekty w ich portfelu to produkty prime, superbezpieczne, z jakościowym kompletem najemców i długoterminowymi umowami najmu.

Który sąsiad jest lepszy – z punktu widzenia funduszu inwestycyjnego – niż Polska i dlaczego?

Polska, ze względu na wielkość rynku nieruchomości, populację, siłę nabywczą społeczeństwa oraz siłę gospodarki jest w regionie krajem pierwszego wyboru. Jednak ograniczona dostępność produktów typu prime, zwłaszcza w sektorze magazynowym oraz biurowym, w stolicy sprawia, że zainteresowanie inwestorów przesuwa się w kierunku naszych południowych sąsiadów, przede wszystkim Czech.

Obserwowaliśmy to w połowie 2015 r., gdy wartość zamkniętych transakcji była na rynku czeskim wyższa niż w Polsce. W drugiej części roku polski rynek już zdecydowanie dominował wśród innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej. W przypadku części inwestorów nowymi atrakcyjnymi rynkami mogą być w kolejnych kwartałach Słowacja i Rumunia, ze względu na niższe ceny nieruchomości i wyższe stopy zwrotu. Jednocześnie skala inwestycji typu prime jest tam ograniczona, co sprawia, że Polska powinna utrzymać pozycję dominującą.

Czego brakuje polskim nieruchomościom, co powinny mieć, aby były atrakcyjniejsze?

W ocenie części inwestorów obecne ceny większości produktów są nieco przeszacowane, zwłaszcza w sektorze handlowym i biurowym.

Poza tym inwestorzy powtarzają, że w Polsce jest mała podaż dobrej jakości produktów. Szczególnie widać to na rynku magazynowym, który wyłącznie z powodu braku produktów inwestycyjnych zakończył rok z wynikiem ok. 500 mln euro, czyli niższym o ponad 200 mln euro niż w 2014 r.

Co przyciąga do Polski?

Inwestorów przyciąga do Polski stabilność, choć ostatnie zawirowania polityczne mogą niekorzystnie wpływać na nastroje, nawet jeśli obiektywne wskaźniki, np. wzrost PKB czy konsumpcja wewnętrzna, będą rosły.

Trzeba jednak pamiętać, że rynek nieruchomości inwestycyjnych, mimo dynamicznego rozwoju, nadal jest dość młodym rynkiem, co widać po dostępności produktów. Inwestorzy mogą stracić cierpliwość i zacząć przenosić się do innych krajów regionu, nawet jeśli ryzyko inwestycyjne w takich krajach, jak Rumunia czy Słowacja, będzie większe.