fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Opinie

Dariusz Okolski, Jan Górak: Dlaczego 6 miesięcy? Krótka analiza przepisów o najmie

Fotorzepa, Jerzy Dudek
Ograniczenia w prowadzeniu biznesu, wprowadzone przez władze w związku pandemią COVID-19, spowodowały drastyczny spadek obrotów różnych przedsiębiorstw. Wielu przedsiębiorców stanęło w obliczu zagrożenia bankructwem. Wśród nich znaleźli się najemcy lokali w zamkniętych galeriach handlowych. Mogłoby się więc wydawać, że trwający aktualnie proces „odmrażania” gospodarki sprawi, że wiele osób radośnie odetchnie z ulgą. Niestety, sytuacja jest bardzo skomplikowana. Pospiesznie wprowadzane regulacje okazują się pułapką na etapie wychodzenia z kryzysu, na który miały być lekarstwem.

Receptą polskiego rządu na powstałe problemy gospodarcze miała być tzw. tarcza antykryzysowa. Nie skończyło się na jednej tarczy. Pospiesznie uchwalane i nowelizowane przepisy doprowadziły do sytuacji, w której mechanizm stworzony z myślą o pomocy najemcom w zamkniętych galeriach handlowych. może zadziałać wbrew pierwotnej intencji ustawodawcy i stać się pułapką, która zatrzaśnie się na portfelach przedsiębiorców.

Ustawodawca zamierzał rozwiązać problem najemców wprowadzając do ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, regulację umożliwiającą najemcy zwolnienie się z obowiązku zapłaty czynszu przez czas trwania pandemii. Uważna lektura pokazuje, że nowy przepis daleki jest od doskonałości. Art. 15ze, bo o nim mowa, pozwala najemcy (względnie dzierżawcy lub stronie innej podobnej umowy) działającemu w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zwolnić się z konieczności zapłaty czynszu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w takim obiekcie. Z pozoru przepis wydaje się jasny, jednak w rzeczywistości już tutaj pojawia się problem. Co w sytuacji, gdy zakaz jest tylko częściowy? Co z firmami gastronomicznymi, które oferując jedzenie z dowozem, jednak ponoszą poważne straty z powodu braku możliwości obsługi klientów na miejscu?

Czytaj także:

Dokładne brzmienie słów użytych przez ustawodawcę także nie jest jasne. Co bowiem znaczy sformułowanie „wygasają wzajemne zobowiązania stron"? Można śmiało przypuszczać, że znajdą się osoby, które ten fragment zinterpretują jako wygaśnięcie umowy oraz tacy, których zdaniem oznacza to jedynie wstrzymanie konieczności spełniania świadczenia. Ta druga interpretacja wydaje się bardziej logiczna, gdyż dalsza część przepisu wskazuje na konieczność przedłużenia umowy przez najemcę korzystającego z dobrodziejstwa zwolnienia z obowiązku płacenia czynszu, na okres równy obowiązywaniu zakazu oraz następujące po nim 6 miesięcy. Nie można wszak przedłużyć czegoś, co wygasło i już nie istnieje. Stąd wniosek, że sama umowa przez cały czas jednak obowiązuje.

Kiedy już poradzimy sobie z interpretacją, przyjdzie nam zmierzyć się z kolejnymi problemami. W miarę postępowania procesu „odmrażania" gospodarki, rząd postanowił zezwolić na wznowienie pracy przez przedsiębiorców w galeriach handlowych. W dalszym ciągu obowiązują pewne ograniczenia, ale jednak – co do zasady galerie są już otwarte od 4 maja br. Najemca powinien więc postąpić zgodnie z art. 15ze ust. 2, czyli złożyć wynajmującemu w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu (tj. do 4 sierpnia), bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach o okres równy obowiązywaniu zakazu przedłużony o 6 miesięcy. W praktyce oznacza to, że w zamian za nieco ponad miesiąc „wakacji czynszowych", najemca musi związać się umową na kolejne 6 miesięcy, za które będzie musiał płacić czynsz w ustalonej wcześniej wysokości!

Powstaje więc pytanie dlaczego właśnie o 6 miesięcy a nie np. o 3 lub 10 lub 12 miesięcy?

Można dojść do wniosku, że ustawodawca – mimo dobrych intencji – przewidywał, że okres zakazu handlu w dużych obiektach handlowych będzie dłuższy. Prawdopodobnie na tej podstawie autorzy ustawy uznali, że 6 miesięcy to optymalny okres, który dając wynajmującemu gwarancję otrzymywania kolejnych opłat, zrównoważy straty poniesione w czasie „wakacji czynszowych". Jednakże, w obecnej sytuacji powyższa regulacja okazuje się pułapką. Przecież mimo znoszenia zakazów, konsumenci w dalszym ciągu obawiają się chodzenia do dużych obiektów handlowych, do których przed epidemią licznie się udawali. Utrudnienia w postaci konieczności korzystania z maseczek i innych środków ochronnych skutecznie zniechęcają ludzi do odwiedzania galerii handlowych. Z tego powodu najemcy, którzy odczują znaczny spadek przychodów, nadal będą zobowiązani do zapłaty całości ustalonego wcześniej czynszu i związania się umową najmu na dodatkowe 6 miesięcy. Trudno jest jednak założyć czy w ciągu tych 6 miesięcy ich przychody osiągną wysokość sprzed epidemii, pozwalającą na opłacalne prowadzenie biznesu.

Wprowadzone w pośpiechu przepisy zapędziły najemców w galeriach handlowych w tzw. „kozi róg". W obecnej sytuacji wielu przedsiębiorców stoi nad dylematem czy zaryzykować przedłużenie umowy najmu na kolejne 6 miesięcy. Jeśli ruch w dużych obiektach handlowych nie wróci szybko do normy, poniosą oni niepowetowane straty, które oznaczaja koniec ich biznesu. Z drugiej strony alternatywa w postaci nie skorzystania z prawa do przedłużenia umowy i zapłacenia czynszu za okres obowiązywania zakazu również nie wydaje się zbyt atrakcyjna. Pozostaje jeszcze możliwość dogadania się z wynajmującym i odpowiednie zmniejszenie czynszu. Oczywiście wymaga to zgody drugiej strony umowy, która również przechodzi przez problemy finansowe, ale w obecnej sytuacji może nie mieć innego wyboru i zgodzi się na zmniejszenie czynszu za okres w trakcie i po pandemii. Kolejną możliwością – usilnie zalecaną przez autorów tego tekstu – jest zabieganie u ustawodawcy o zmianę przepisów. Skoro w ramach tarczy antykryzysowej ustawodawca zdecydował się ingerować tak dalece w umowy cywilnoprawne, to nic nie stoi na przeszkodzie, by teraz wprowadził nowe przepisy, tym razem zmniejszające czynsz najmu np. proporcjonalnie do spadku przychodów w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku. Bez odpowiedniej i szybkiej odpowiedzi na problem ze strony ustawodawcy, sytuacja galerii i ich najemców może przynieść wiele niepożądanych skutków gospodarczych. Ostatecznie, to ustawodawca „namieszał" wyznaczając 6-miesięczny okres przedłużania umów, to niech teraz to odkręci.

Dariusz Okolski - adwokat, radca prawny

Jan Górak

Okolski&Partnerzy kancelaria radcowska www.okolski.com

Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA