Dwie spółki złożyły wniosek do organu, aby ten przekazał na rzecz jednej z nich przysługujące drugiej prawo użytkowania, powołując się na art. 48 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczący możliwości przekazania trwałego zarządu między dwiema jednostkami. Organ odmówił przekazania prawa użytkowania, wskazując na jego niezbywalność w świetle przepisów kodeksu cywilnego, a taką wykładnię potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny. Takie rozstrzygnięcie ma duże znaczenie dla przedsiębiorców, którzy inwestują w spółki dysponujące prawem użytkowania.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego prawo użytkowania jest niezbywalne. Od tej reguły kodeks cywilny nie przewiduje żadnego wyjątku. Jest to związane z osobistym charakterem prawa użytkowania. Należy jednak mieć na uwadze, że niekiedy użytkowanie powstawało z mocy samego prawa – na podstawie przepisów ustawie o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 210 tej ustawy grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, pozostają w użytkowaniu tych osób i jednostek. Co więcej, ustawodawca przewidział, że do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu.
Takie odesłanie do przepisów regulujących zasady wykonywania trwałego zarządu mogłoby uzasadniać zastosowanie art. 48 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą normą organ może postanowić o przekazaniu trwałego zarządu między jednostkami organizacyjnymi. Nie chodzi tu więc o zbycie prawa użytkowania – które zachowuje swój niezbywalny charakter – ale o przekazanie takiego prawa przez organ administracji publicznej.
Wniosek złożony przez spółki nie został jednak uwzględniony. Argumentami przemawiającymi za nieuwzględnieniem tego wniosku był fakt, że przepisy o trwałym zarządzie stosuje się do użytkowania jedynie odpowiednio. Nadto wskazano, że użytkowanie, które powstało z mocy samego prawa, jest rozwiązaniem szczególnym, ale nie może wyłączać podstawowych reguł kodeksu cywilnego odnoszących się do tego prawa, jakim jest między innymi jego niezbywalność. Doprowadzenie do przeniesienia prawa użytkowania między różnymi podmiotami – choć nie może być zakwalifikowane jako zbycie – doprowadziłoby do tego, że skutek taki będzie zbieżny ze zbyciem takiego prawa.
W ten sposób przepisy zostały zinterpretowane przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrokiem z 11 grudnia 2015 r. sygn. akt I SA/Wa 544/15. W orzeczeniu wskazano, że ustawodawca nie zdecydował się na przekształcenie prawa użytkowania w trwały zarząd, jedynie zdecydował się na odesłanie do przepisów regulujących tę instytucję, co oznacza odpowiednie stosowanie tych przepisów. Sąd orzekający w sprawie uznał, że niezbywalność prawa użytkowania jest tak istotną cechą tego prawa, że nawet odpowiednie stosowanie przepisów o trwałym zarządzie nie pozwoli na przeniesienie tego prawa między różnymi podmiotami. W uzasadnieniu wskazano, że dopuszczenie do przenoszenia prawa użytkowania na podstawie przepisów o trwałym zarządzie pozostawałoby w sprzeczności z tą cechą, a nie zmienia tej okoliczności fakt, że przekazanie prawa między podmiotami nie powoduje zaistnienia stosunku prawnego między nimi. Stwierdzenia te zostały zaaprobowane w orzeczeniu wydanym na skutek skargi kasacyjnej od rozstrzygnięcia wojewódzkiego sądu administracyjnego, którym był wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 stycznia 2018 r., sygn. akt I OSK 490/16.
Taka wykładnia przepisów – przewidująca brak możliwości skorzystania z regulacji dotyczących trwałego zarządu – może być poważnym utrudnieniem dla przedsiębiorców, którzy nabyli udziały w spółce, która takim prawem dysponuje, a chcieliby, ażeby to prawo znalazło się np. w innym podmiocie z ich grupy kapitałowej. W takiej sytuacji przedsiębiorcy muszą mieć na względzie to, że ich struktura korporacyjna i wzajemne relacje podmiotów zależnych muszą uwzględniać fakt niezbywalności i braku możliwości przekazania prawa użytkowania z jednego do drugiego podmiotu. Taka sytuacja występować będzie niezależnie od tego, czy prawo użytkowania powstało w typowy sposób (ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego przez właściciela nieruchomości), czy też chodzi o użytkowanie powstałe z mocy prawa, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o trwałym zarządzie. Przeniesienie prawa użytkowania nie będzie mogło nastąpić więc ani w drodze czynności cywilnoprawnej (taka możliwość jest wyłączona zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego), ani w drodze czynności właściwego organu.
Autor jest adwokatem w kancelarii Konieczny Wierzbicki
