Tomasz L. (dane zmienione) wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla czterech budynków mieszkalnych z wbudowanymi garażami na działce w Siadle Dolnym w gminie Kołbaskowo w woj. zachodniopomorskim. Ta nadodrzańska miejscowość z dogodnym dojazdem do odległego o 6 km Szczecina jest atrakcyjnym terenem dla deweloperów.
Jeden cel, inne funkcje
Wójt gminy Kołbaskowo ustalił, że zabudowa mieszkaniowa byłaby w tym miejscu dysonansem wśród dominującej w sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. Nie ma tu domów jednorodzinnych, więc wprowadzenie budynków o innym charakterze naruszałoby zasadę dobrego sąsiedztwa nieruchomości. Na taką ocenę nie ma wpływu fakt, że siedliska nie posiadają klasycznych wiejskich zabudowań gospodarczych. W sensie prawnym są siedliskami rolniczymi.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie zgodziło się z wójtem, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyklucza możliwość wprowadzenia na danym terenie funkcji niezgodnej z funkcją istniejących już tu obiektów. Wprawdzie zabudowa jednorodzinna i zabudowa mieszkaniowa w ramach zabudowy zagrodowej służą temu samemu celowi – zamieszkiwaniu – ale nie można przyjąć, że pełnią te same funkcje.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie Tomasz L. zarzucił, że pomimo wydanych decyzji na zabudowę zagrodową nie wyjaśniono, czy rzeczywiście jest ona związana z gospodarstwem rolnym. Z dokumentów wynika, że działki powstały z podziału większej nieruchomości i stały się własnością różnych osób, z których żadna nie prowadzi działalności rolniczej. Umożliwiło to zabudowę mieszkaniową na terenach rolnych w atrakcyjnej, podszczecińskiej miejscowości. Nie ma znaczenia, że właściciele nieruchomości płacą podatek rolny i że nie wnosili o zmianę sposobu użytkowania. W rzeczywistości nie są to obiekty związane z produkcją rolną, lecz budynki mieszkalne.
Niespełniona zasada
Wydając wyrok, WSA powołał się na art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wprowadzający zasadę dobrego sąsiedztwa. Wymaga ona dostosowania nowej zabudowy do zabudowy zastanej, a także do cech i parametrów urbanistycznych i architektonicznych.
