Zasadą jest, że ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów jego zagospodarowania i zabudowy następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Niemniej jednak, jedynie około 30 proc. powierzchni polskich miast pokryte jest planami miejscowymi. W Warszawie plany obowiązują dla mniej niż 35 proc. powierzchni miasta (źródło: Analiza stanu i uwarunkowań prac planistycznych w gminach na koniec 2013 roku).
Nowe plany miejscowe są często uchwalane dla obszarów o istniejącej już zwartej zabudowie. W tym miejscu rodzi się pytanie o ewentualny wpływ takiego nowego planu na dotychczasowy sposób wykorzystania nieruchomości.
Wpływ na istniejącą zabudowę
W przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu lub jego uchwalenia na obszarach dotąd nie objętych planem, jego postanowienia mogą pozostawać w konflikcie z istniejącą funkcją zabudowy. Zgodnie z postanowieniami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawa planistyczna) tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania. W praktyce spotyka się zazwyczaj sytuacje gdy plan milczy na temat tymczasowego zagospodarowania takich obszarów, co w konsekwencji sprowadza się do potwierdzenia dotychczasowego sposobu wykorzystania terenu. W rezultacie mogą one być wykorzystywane do momentu realizacji zmian w zagospodarowaniu tak jak przed wejściem w życie planu.
Przykład:
Jan Kowalski wybudował w 2012 roku dom jednorodzinny. Działka, na której znajduje się dom Jana Kowalskiego była oznaczona w planie miejscowym jako tereny zabudowy mieszkaniowej. W 2015 roku dla terenu, na którym znajduje się dom Jana Kowalskiego uchwalono nowy plan miejscowy, w którym zmieniono przeznaczenie działki Jana Kowalskiego na tereny przemysłowe. Zgodnie z nowym planem miejscowym teren powinien zostać zagospodarowany zgodnie z nowym planem do dnia 1 stycznia 2022 roku. Nowy plan miejscowy nie określił tymczasowego zagospodarowania terenu. Jan Kowalski ma prawo korzystać ze swojego domu w celach mieszkalnych do dnia 1 stycznia 2022 roku.
Nie będzie to miało miejsca jeżeli plan wyraźnie ustali sposób i termin jego tymczasowego zagospodarowania, w tym poprzez całkowity zakaz wykorzystywania czy zabudowywania terenu.
Przykład:
Jan Kowalski wybudował w 2012 roku dom jednorodzinny. Działka, na której znajduje się dom Jana Kowalskiego była oznaczona w planie miejscowym jako tereny zabudowy mieszkaniowej. W 2015 roku dla terenu, na którym znajduje się dom Jana Kowalskiego uchwalono nowy plan miejscowy, w którym zmieniono przeznaczenie działki Jana Kowalskiego na tereny przemysłowe. Zgodnie z planem miejscowym teren powinien zostać zagospodarowany zgodnie z nowym planem do 2022 roku. Nowy plan miejscowy zakazał, od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego, tj. od dnia 1 czerwca 2015 roku, wykorzystywania terenu w celach innych niż przemysłowe. Jan Kowalski nie ma prawa korzystać ze swojego domu w celach mieszkalnych od dnia 1 czerwca 2015 roku.
Należy jednak pamiętać, iż nawet jeżeli plan miejscowy potwierdzi dotychczasowe wykorzystanie terenu jako sposób jego tymczasowego zagospodarowania, a termin realizacji zmian w zagospodarowaniu obszaru będzie odległy lub nie zostanie ustalony, właściciele oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości mogą doznać ograniczeń w wykonywaniu swojego prawa. Sytuacja taka będzie miała miejsce w szczególności w przypadku planowanej przebudowy, rozbudowy czy nadbudowy budynku położonego na nieruchomości. Takie prace budowlane wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, która wydawana jest na podstawie planu miejscowego obowiązującego dla danego terenu. W przypadku zmiany przeznaczenia terenu w nowym planie miejscowym, nie będzie możliwe uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę obejmującej dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości, co w konsekwencji uniemożliwi planowane zmiany obiektu.
Przykład:
Jan Kowalski wybudował w 2012 roku dom jednorodzinny. Działka, na której znajduje się dom Jana Kowalskiego była oznaczona w planie miejscowym jako tereny zabudowy mieszkaniowej. W 2015 roku dla terenu, na którym znajduje się dom Jana Kowalskiego uchwalono nowy plan miejscowy, w którym zmieniono przeznaczenie działki Jana Kowalskiego na tereny przemysłowe. Zgodnie z planem miejscowym teren powinien zostać zagospodarowany zgodnie z nowym planem do 2022 roku. Nowy plan miejscowy nie określił tymczasowego zagospodarowania terenu. W 2016 roku Jan Kowalski postanowił rozbudować swój dom. Ponieważ obszar oddziaływania planowanego obiektu wykracza poza działkę, na której znajduje się dom Jana Kowalskiego, Jan Kowalski wystąpił w dniu 1 czerwca 2016 roku do odpowiedniego organu o wydanie pozwolenia na budowę. W dniu 1 lipca 2016 roku organ odmówił wydania pozwolenia na budowę z powodu sprzeczności planowanej rozbudowy domu ze sposobem zagospodarowania terenu określonym w nowym planie miejscowym.
Wpływ na planowaną zabudowę
Na obszarach, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, inwestycje są realizowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Zgodnie z ustawą planistyczną, w przypadku uchwalenia dla danego terenu planu miejscowego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji planistycznej, organ, który wydał taką decyzję stwierdza jej wygaśnięcie, chyba że na jej postawie została już wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
Odmiennie kwestia ta kształtuje się przy ostatecznych pozwoleniach na budowę. Utrwalona linia orzecznicza sądów administracyjnych w tym zakresie wyraźnie wskazuje, że uprawnienia adresata decyzji o pozwoleniu na budowę, jako prawa nabyte są chronione prawem i niezależnie od ustaleń nowego planu miejscowego inwestor posiadający ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę może realizować planowaną przez siebie inwestycję (tak: wyrok WSA w Krakowie z 19 lipca 2013, sygn. akt II SA/Kr 577/13; wyrok WSA w Krakowie z 23 listopada 2015, sygn. akt II SA/Kr 1010/15). W szczególności, decyzja o pozwoleniu na budowę nie podlega uchyleniu z powodu sprzeczności z późniejszym planem miejscowym. Brak jest również podstaw do uwzględnienia decyzji o pozwoleniu na budowę w późniejszym planie miejscowym, bowiem w obrocie prawnym akty te funkcjonują niezależnie od siebie (tak: wyrok WSA w Krakowie z 19 lipca 2013, sygn. akt II SA/Kr 710/13). W takim przypadku, mając na względzie wskazany w planie miejscowym sposób tymczasowego wykorzystania terenu oraz termin realizacji zmian w zagospodarowaniu, wymaga rozważenia opłacalność realizacji planowanej inwestycji, gdyż inwestor liczyć się musi z ograniczeniami w przypadku wszelkich kolejnych istotnych zmian w obiekcie.
Kosztowna zmiana
Ustawa planistyczna reguluje odpowiedzialność gminy za jej działania, które negatywnie wpływają na zakres korzystania z nieruchomości lub jej wartość. I tak, jeżeli wejście w życie postanowień planu miejscowego lub jego zmiana powodują, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem jest niemożliwe lub istotnie ograniczone albo gdy wartość nieruchomości uległa obniżeniu, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawo żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.
Jeżeli właściciel lub użytkownik nie skorzysta z wymienionych wyżej uprawnień, to w przypadku zbycia nieruchomości może żądać odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Roszczenia właściciela lub użytkownika wieczystego powinny być zaspokojone w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku.
Trzeba śledzić zmiany
Uprawnienia właścicieli bądź użytkowników wieczystych nieruchomości nie ograniczają się jednak tylko do roszczeń odszkodowawczych służących złagodzeniu negatywnych skutków zmiany przeznaczenia terenu w planie miejscowym. Podmioty te mogą bowiem podjąć środki zmierzające do wywarcia wpływu na treść planu miejscowego poprzez wniesienie pisemnych uwag do uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego oraz do projektu takiego planu.
Należy również podkreślić, że na etapie podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości bądź planowania realizacji inwestycji na danym terenie, kluczowym jest wyczerpujące zbadanie sytuacji planistycznej nieruchomości, w tym postanowień studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz ustalenie czy dla danego obszaru prowadzone są prace nad uchwaleniem nowego planu miejscowego bądź zmianą istniejącego.
