Zasadą jest, że ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów jego zagospodarowania i zabudowy następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Niemniej jednak, jedynie około 30 proc. powierzchni polskich miast pokryte jest planami miejscowymi. W Warszawie plany obowiązują dla mniej niż 35 proc. powierzchni miasta (źródło: Analiza stanu i uwarunkowań prac planistycznych w gminach na koniec 2013 roku).
Nowe plany miejscowe są często uchwalane dla obszarów o istniejącej już zwartej zabudowie. W tym miejscu rodzi się pytanie o ewentualny wpływ takiego nowego planu na dotychczasowy sposób wykorzystania nieruchomości.
Wpływ na istniejącą zabudowę
W przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu lub jego uchwalenia na obszarach dotąd nie objętych planem, jego postanowienia mogą pozostawać w konflikcie z istniejącą funkcją zabudowy. Zgodnie z postanowieniami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawa planistyczna) tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania. W praktyce spotyka się zazwyczaj sytuacje gdy plan milczy na temat tymczasowego zagospodarowania takich obszarów, co w konsekwencji sprowadza się do potwierdzenia dotychczasowego sposobu wykorzystania terenu. W rezultacie mogą one być wykorzystywane do momentu realizacji zmian w zagospodarowaniu tak jak przed wejściem w życie planu.
Przykład:
Jan Kowalski wybudował w 2012 roku dom jednorodzinny. Działka, na której znajduje się dom Jana Kowalskiego była oznaczona w planie miejscowym jako tereny zabudowy mieszkaniowej. W 2015 roku dla terenu, na którym znajduje się dom Jana Kowalskiego uchwalono nowy plan miejscowy, w którym zmieniono przeznaczenie działki Jana Kowalskiego na tereny przemysłowe. Zgodnie z nowym planem miejscowym teren powinien zostać zagospodarowany zgodnie z nowym planem do dnia 1 stycznia 2022 roku. Nowy plan miejscowy nie określił tymczasowego zagospodarowania terenu. Jan Kowalski ma prawo korzystać ze swojego domu w celach mieszkalnych do dnia 1 stycznia 2022 roku.