Wrzało na rynku gruntów inwestycyjnych

Apetyt na działki budowlane w Polsce był i jest ogromny – twierdzą doradcy z firmy JLL. Ruch w interesie był największy od lat. Zamarł jedynie handel terenami rolnymi. To jednak nikogo nie dziwi, bo w ubiegłym roku nowe prawo zatrzymało obrót polami.

Wyścig po łakome kąski

Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie JLL, opowiada, że chętnych do kupienia najbardziej atrakcyjnych działek budowlanych na terenie Warszawy czy Wrocławia było w 2016 roku tylu, że zanim tereny zostały wystawione na sprzedaż, już ustawiała się po nie kolejka zainteresowanych.

– Za nami bardzo dobry rok dla większości uczestników rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce. Zainteresowanie terenami pod zabudowę mieszkaniową utrzymywało się na wysokim poziomie, szczególnie w największych miastach. Popularnością cieszyły się także tereny, na których możliwa jest realizacja parków handlowych oraz inwestycji hotelowych – mówi Daniel Puchalski.

Natomiast popyt na grunty pod zabudowę biurową utrzymywał się na stabilnym poziomie, pomimo rosnącej w szybkim tempie podaży biur i coraz większej konkurencji na rynku najmu.

– Jest to efekt między innymi powrotu inwestorów do długofalowych strategii opierających się na budowie banków ziemi – zwraca uwagę Daniel Puchalski.

Podkreśla, że w 2016 roku – w porównaniu z 2015 rokiem – nawet o 50–60 proc. skrócił się czas sprzedaży ziemi. – W zależności od działki na jej sprzedaż potrzeba było od 4–6 do 9 miesięcy, podczas gdy rok wcześniej trwało to znacznie dłużej, 12–16 miesięcy – mówi ekspert JLL.

Dodaje, że na rynku pojawiło się znacznie więcej pieniędzy, więc doszło do większej liczby transakcji. Powód? Deweloperzy mieszkaniowi, chcąc zdążyć przed spowolnieniem na rynku, jak najszybciej nabywali tereny, w obawie, że to już ostatni rok hossy. Chcieli więc jak najszybciej wprowadzić na rynek nowe projekty, zanim konkurencja pokaże, co ma w planach. W efekcie ceny ziemi pod osiedla rosy szybciej niż ceny lokali.

– W przypadku gruntów mieszkaniowych nierównowaga między popytem na atrakcyjne tereny a ich niską podażą miała przełożenie na wzrost cen w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowo-mieszkaniowej planowanych projektów – zwraca uwagę Jacek Kamiński, dyrektor w dziale wycen w firmie JLL.

Dodaje, że Polska jest nadal postrzegana jako atrakcyjny rynek mieszkaniowy w Europie, dlatego w 2016 roku nastąpił wzrost zainteresowania naszą ziemią ze strony podmiotów z zagranicznym kapitałem, chcących budować osiedla w największych miastach. Gruntów poszukiwali w Polsce m.in. deweloperzy z Ukrainy, Turcji i Skandynawii.

W śródmieściu stolicy średnie ceny ziemi pod inwestycje mieszkaniowe w 2016 r. wynosiły 2,2–4 tys. zł, a w pozostałych dzielnicach – 650 zł – 2,5 tys. zł za mkw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkania).

W miastach powyżej 400 tys. mieszkańców stawki wynosiły 550 zł – 2 tys. zł za mkw. PUM. Ale pojedyncze grunty w najlepszych lokalizacjach osiągały ceny nawet ponad 5 tys. zł za mkw. PUM.

Horrendalnie drogo w stolicy

Analitycy JLL podają, że w 2016 r. najtrudniej było pozyskać ziemię pod inwestycje komercyjne w dobrze skomunikowanych dzielnicach Warszawy, Krakowa czy Gdańska. Relatywnie wyższą dostępność takich gruntów odnotowali we Wrocławiu, Łodzi czy Katowicach.

– Inwestorzy analizowali z większym niż w ubiegłych latach zainteresowaniem oferty gruntów poza Warszawą, w tym również w mniej oczywistych lokalizacjach, takich jak Lublin, Szczecin czy Rzeszów – mówi Daniel Puchalski.

Dodaje, że inwestorzy kupują działki dziś, ale biurowce planują dopiero za kilka lat. Np. w Warszawie za ziemię pod biurowiec – w sercu miasta – firmy płaciły średnio 2,2–3,5 tys. zł za mkw. PUB (powierzchni użytkowej biura). Na obrzeżach centrum stawki spadały 1,6–2,2 tys. zł za mkw. PUB. Natomiast w miastach regionalnych było to 600–1,5 tys. zł za mkw. PUB.

Natomiast inwestorzy galerii handlowych wybierali działki bardzo ostrożnie. Zainteresowaniem cieszyły się grunty pod parki handlowe w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców.

Daniel Puchalski twierdzi, że 15–20 firm właściwie stale poszukuje w kraju atrakcyjnej ziemi pod małe projekty handlowe. Są gotowi wydać od 5 do 18 mln zł na grunt.

Natomiast w stolicy stawki są bardzo wysokie. Tereny przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy w Warszawie kosztują 2–5 tys. zł za mkw. PUU (powierzchni użytkowej usług). Tańsza jest ziemia pod parki handlowe – 1,5–2 tys. zł za mkw. Z kolei w miastach regionalnych stawki oscylują na poziomie 400 zł – 1,2 tys zł za mkw. PUU.

Rekordowe zakupy

Barbara Bugaj, analityk serwisu urban.one, przyznaje, że stolica zdominowała ranking rekordów cen gruntów. Powód?

– Jest już coraz mniej działek do zagospodarowania na lokale o przeznaczeniu biurowo-usługowym – podkreśla Barbara Bugaj.

Dodaje, że w Warszawie ogromnym zainteresowaniem inwestorów i deweloperów cieszy się Wola. Urban.one podaje, że tuż obok Warsaw Spire, blisko ronda Daszyńskiego, doszło w 2016 roku do transakcji o wartości 151,4 mln zł. Mkw. działki kosztował więc 26 tys. zł.

Natomiast w przypadku gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną rekord dotyczył działek w pobliżu Centrum Handlowego Arkadia. Tam 3 hektary ziemi kosztowały nabywcę ponad 168 mln zł (czyli 5,4 tys. zł za mkw.).