Właściciele mieszkań nie mogą zablokować inwestorowi adaptacji lokalu na restaurację

Pojedyńczy właściciele mieszkań nie mogą zablokować inwestorowi adaptacji lokalu na restaurację. Walczyć w ich imieniu może jedynie zarząd wspólnoty.

Publikacja: 27.01.2019 10:12

Właściciele mieszkań nie mogą zablokować inwestorowi adaptacji lokalu na restaurację

Foto: Fotolia.com

Grzegorz B. postanowił zaadaptować lokal handlowo - usługowy na restaurację. Wystąpił o wydanie warunków zabudowy do prezydenta miasta, a ten je wydał. Decyzję zaskarżyła wspólnota mieszkaniowa. Nie udało się jej zablokować inwestycji.

Sąsiedzi mówią nie

Skarga trafiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie. Wspólnota mieszkaniowa zarzuciła, że nie wyraziła zgody na zmiany w lokalu a decyzja jest wadliwa. Nie wynika z niej, że Grzegorz B. posiada zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków. Budynek, w którym jest lokal widnieje w gminnej ewidencji zabytków. Jest objęty ochroną konserwatorską. Z decyzji nie można się dowiedzieć, czy w lokalu będą prowadzone prace remontowe, przebudowa, i czy będzie ingerencja w części wspólne budynku. Ponadto prezydent miasta nie wystąpił o uzgodnienie do zarządu dróg, zieleni i transportu.

SKO oddaliło skargę. Wyjaśniło, że prezydent miasta wystąpił o uzgodnienie projektu decyzji. Wobec zaś niezajęcia stanowiska nastąpiło tzw. „milczące uzgodnienie". Sytuacja ta dotyczy również uzgodnienia z Biurem Geologa Wojewódzkiego. Z kolei jeśli chodzi o zarządcę drogi (Zarząd Dróg Mostów i Zieleni), to odstąpiono od uzgodnienia projektu decyzji, gdyż inwestycja nie zmieni istniejącej obsługi komunikacyjnej. Kolegium argumentowało, że zaskarżona decyzja zawiera wszystkie elementy określone w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wspólnota wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olszynie, ale przegrała. WSA wyjaśnił, że celem decyzji ustalającej warunki zabudowy jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tylko zarząd

WSA wyjaśnił, że decyzja ta nie ma charakteru konstytutywnego. Jest jedynie szczegółową urzędową informacją o tym, jaki obiekt i na jakich warunkach inwestor może na danym terenie budować. Nie rodzi ona również praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

W tym jednak konkretnym wypadku pojawił się problem innego rodzaju. Adaptację lokalu na restaurację próbowało zablokować kilku właścicieli i to oni składali odwołania do sądu. Tymczasem powinna to zrobić wspólnota mieszkaniowa.

W postępowaniu o wydanie warunków zabudowy strony ustala się na podstawie art. 28 kodeksu postepowania administracyjnego. Zgodnie z tym przepisem stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Stwierdzenie istnienia interesu prawnego w rozumieniu art. 28 k.p.a. wymaga ustalenia związku o między obowiązującym prawem, a sytuacją prawną konkretnego podmiotu, w tym wypadku wspólnoty.

O tym, czy dany podmiot (tu wspólnota mieszkaniowa) jest stroną postępowania administracyjnego, wynikiem którego może być zainteresowany, nie decyduje sama wola lub subiektywne przekonanie tej osoby albo też dopuszczenie jej przez prezydenta miasta do udziału w tym postępowaniu, ale czy istnieje przepis pozwalający zakwalifikować interes danej osoby jako „interes prawny".

Samo przeszkadzanie to za mało

Mieć interes prawny oznacza, że trzeba ustalić powszechnie obowiązujący przepis prawa, na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danego podmiotu - strony postępowania.

Od interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, tj. sytuację, w której dany podmiot jest zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, lecz interes ten nie znajduje oparcia w przepisach prawa materialnego powszechnie obowiązującego. Zdarzenia przyszłe, a w pewnym sensie nawet niepewne, mogą stanowić nie o interesie prawnym, a jedynie o interesie faktycznym, który nie daje uprawnień strony w postępowaniu administracyjnym.

WSA podkreślił, że w orzecznictwie konsekwentnie przyjmuje się tezę, że ustalenie interesu prawnego osoby uczestniczącej w postępowaniu administracyjnym następuje ostatecznie w wyniku konkretyzacji właściwego przepisu prawa materialnego.

W tym konkretnym wypadku rozpatrzenie odwołań przez SKO było co najmniej przedwczesne. Otóż kolegium uznało, że w imieniu wspólnoty odwołało się kilku właścicieli.

WSA podzielił wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 grudnia 1999 r. pogląd, że nie we wszystkich sytuacjach za członków wspólnoty mieszkaniowej musi działać wyłącznie wspólnota, a w szczególności jej zarząd, gdyż jeśli członek wspólnoty mieszkaniowej wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to może wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie.

Oznacza to, że przed merytorycznym rozpatrzeniem odwołania złożonego w imieniu wspólnoty, powinnością SKO było zweryfikowanie, czy odwołanie było skutecznie wywiedzione w imieniu tej wspólnoty przez jej zarząd.

W imieniu własnym

Z odwołania właścicieli nie wynika, by zostało ono złożone w imieniu wspólnoty. Jest wręcz przeciwnie, odwołująca się podaje, że jest właścicielką mieszkania i odwołanie składa jako strona, czyli – jak można odczytywać – w imieniu własnym.

W takim wypadku zdaniem WSA powinnością SKO, przed rozpatrzeniem obu odwołań, było zweryfikowanie, czy w okolicznościach faktycznych tej sprawy przysługuje status strony w postępowaniu, stosownie do art. 28 k.p.a.

Jednocześnie WSA nie podzielił poglądu SKO, że strona może złożyć więcej niż jedno odwołanie od decyzji. W przekonaniu WSA strona może, stosownie do art. 127 § 1 k.p.a., skutecznie wywieść tylko jedno odwołanie od decyzji wydanej w pierwszej instancji.

Odwołanie, jak stanowi art. 128 k.p.a., nie wymaga szczegółowego uzasadnienia, wystarczy, jeżeli z odwołania wynika, że strona nie jest zadowolona z wydanej decyzji, chyba, że przepisy szczególne mogą ustalać inne wymogi co do treści odwołania.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 13 grudnia 2018 r.

Sygnatura akt: II SA/Ol 768/18

Grzegorz B. postanowił zaadaptować lokal handlowo - usługowy na restaurację. Wystąpił o wydanie warunków zabudowy do prezydenta miasta, a ten je wydał. Decyzję zaskarżyła wspólnota mieszkaniowa. Nie udało się jej zablokować inwestycji.

Sąsiedzi mówią nie

Pozostało 96% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Praca, Emerytury i renty
Płaca minimalna jeszcze wyższa. Minister pracy zapowiada rewolucję
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Sądy i trybunały
Trybunał Konstytucyjny na drodze do naprawy. Pakiet Bodnara oceniają prawnicy
Mundurowi
Kwalifikacja wojskowa 2024. Kobiety i 60-latkowie staną przed komisjami