Ustawa deweloperska - zmiany według rządu PiS

Umowy przedwstępne na już wybudowane mieszkania będą musiały być zawsze zawierane w formie aktu notarialnego.

Aktualizacja: 13.01.2016 19:45 Publikacja: 13.01.2016 18:00

Ustawa deweloperska - zmiany według rządu PiS

Foto: 123RF

Przepisy nie chronią wystarczająco kupujących mieszkania na rynku pierwotnym – uważa rząd. Chce więc wprowadzić zmiany do ustawy deweloperskiej. Projekt uwzględnił w wykazie swoich prac legislacyjnych.

Rachunek i umowa

Chodzi o ustawę z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. To, co proponuje rząd, jest kontynuacją prac rozpoczętych przez jego poprzednika.

Rada Ministrów chce, by z ustawy tej wprost wynikało, że umowy deweloperskie będą obowiązkowe nie tylko dla budowanych lokali, ale i gotowych, na które przedsiębiorca uzyskał pozwolenie na użytkowanie.

Dziś budzi to wątpliwości. I w przypadku lokali gotowych zamiast umów deweloperskich (tj. notarialnych umów przedwstępnych spełniających wymagania tej ustawy) przedsiębiorcy zawierają zwykłe umowy przedwstępne na podstawie kodeksu cywilnego .

W opinii adwokata Stefana Jacyny, partnera w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy, zmiana dla wybudowanych lokali nie jest potrzebna.

– Mieszkanie jest przecież gotowe, nie ma więc potrzeby chronić nabywcy, nie kupuje przecież dziury w ziemi – uważa mec. Jacyno.

Rząd chce również, by umowy deweloperskie obejmowały nie tylko mieszkanie, ale i udział w garażu wielostanowiskowym.

Rada Ministrów rozważa także likwidację otwartych rachunków powierniczych, które nie mają zabezpieczenia w postaci gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej.

Bez otwartego?

Od kilku lat pieniądze klientów na zakup mieszkania nie trafiają wprost do dewelopera, lecz na rachunki powiernicze. Najbardziej popularne są te otwarte. Deweloper dostaje pieniądze klienta od banku w ratach, po zakończeniu kolejnego etapu budowy. Z rachunku zamkniętego dostanie pieniądze dopiero po zakończeniu inwestycji.

Zdaniem Jacka Bieleckiego, dyrektora w firmie deweloperskiej Marvipol, nie ma żadnej potrzeby zmieniania obowiązujących zasad prowadzenia rachunków otwartych.

– Trzy lata działania ustawy pokazują, że w przeciwieństwie do zamkniętych są one bezpieczne dla naszych klientów – tłumaczy dyrektor Bielecki – Poza tym tego typu zmiana doprowadzi do upadłości małych firm deweloperskich – dodaje dyrektor Bielecki. I podaje przykład SK Banku z Wołomina. Bank ten złożył niedawno wniosek o upadłość. Tymczasem jeden z deweloperów miał w nim zamknięty rachunek powierniczy.

– Deweloper nie mógł niestety wycofać pieniędzy. Ustawa nie daje prawa wypowiedzenia bankowi umowy prowadzenia rachunku. Dlatego przede wszystkim powinny się pojawić przepis, który pozwoli uciec deweloperowi z banku, który ma kłopoty finansowe.

Nowy typ umowy

Ponadto rząd chce w ustawie deweloperskiej uregulować zasady umowy rezerwacyjnej. Dzisiaj, chociaż nie ma żadnych przepisów w tej sprawie, jest ona w powszechnym użyciu. Wymagają jej banki, w których nabywcy mieszkania starają się o kredyt.

Od dawna o takie uregulowania zabiegali także deweloperzy.

– Dobrze, że rząd zamierza je wprowadzić, ważne jednak, jakie planuje zasady – mówi dyrektor Bielecki.

Bardziej krytyczny jest radca prawny Rafał Dębowski.

– Dziś umowa ta funkcjonuje bardzo dobrze, po co więc wprowadzać nadmierny formalizm – uważa mec. Dębowski.

Co mówią Przepisy ustawy deweloperskiej

Na czym polega ochrona

Ustawa deweloperska obowiązuje od przeszło trzech lat. Jej rolą było ograniczenie ryzyka, które ponosi kupujący mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym. Wprowadziła m.in. nowy typ umowy przedwstępnej, a mianowicie umowę deweloperską, zawieraną w formie aktu notarialnego. Po jej zawarciu roszczenie kupującego zostaje zabezpieczone wpisem w księdze wieczystej. Pieniądze kupujących nie trafiają już na zwykłe konto bankowe, lecz na jeden z dwóch rodzajów kont powierniczych, tj. na rachunek otwarty (środki wypłacane są przedsiębiorcy po zamknięciu poszczególnych etapów budowy) lub zamknięty (otrzymuje je po zakończeniu inwestycji). Dodatkowo rachunek otwarty może być zabezpieczony gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Deweloperzy muszą też przedstawiać swoim klientom prospekt informacyjny zawierający najważniejsze dane o całej inwestycji i ich mieszkaniach.

Przepisy nie chronią wystarczająco kupujących mieszkania na rynku pierwotnym – uważa rząd. Chce więc wprowadzić zmiany do ustawy deweloperskiej. Projekt uwzględnił w wykazie swoich prac legislacyjnych.

Rachunek i umowa

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Trybunał: nabyli działkę bez zgody ministra, umowa nieważna
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Praca, Emerytury i renty
Czy każdy górnik może mieć górniczą emeryturę? Ważny wyrok SN
Prawo karne
Kłopoty żony Macieja Wąsika. "To represje"
Sądy i trybunały
Czy frankowicze doczekają się uchwały Sądu Najwyższego?
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Sądy i trybunały
Łukasz Piebiak wraca do sądu. Afera hejterska nadal nierozliczona