fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Taniej na razie raczej nie będzie

Mimo wzrostu cen mieszkania na własny użytek i na wynajem sprzedają się bardzo dobrze
materiały prasowe
Dla wielu deweloperów III kwartał okazał się bardzo mocny, jeśli nie najlepszy w tym roku pod względem sprzedaży.
Siedemnastu deweloperów z rynku kapitałowego, którzy do tej pory opublikowali wyniki sprzedaży, w ciągu trzech kwartałów 2019 r. znalazło nabywców na 18,1 tys. mieszkań, o niemal 3 proc. więcej niż rok wcześniej. Notowani gracze, jako grupa, trzymają się zatem mocno, bo firma JLL prognozuje, że 2019 r. będzie drugim rokiem, tym razem nie kilkunasto-, ale kilkuprocentowej korekty w sześciu największych aglomeracjach.

Dobra koniunktura

Po trzech kwartałach 2019 r. stawkę otwiera działający w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu Dom Development, który zwiększył sprzedaż o 4 proc., do 2,7 tys. lokali. Drugie miejsce zajął budujący na siedmiu rynkach Atal, sprzedając 2,31 tys. mieszkań, o 28 proc. więcej niż rok wcześniej. Trzecia lokata przypadła działającemu w dużych i mniejszych miastach Murapolowi, który znalazł nabywców na 1,9 tys. mieszkań, o 7,8 proc. mniej rok do roku.
Spółka wcześniej podawała wyniki z uwzględnieniem umów rezerwacyjnych – licząc w ten sposób, Murapol po dziewięciu miesiącach br. zakontraktował 2,64 tys. lokali, o 1,9 proc. mniej rok do roku.
Wyniki poszczególnych firm są tradycyjnie mocno zróżnicowane (patrz infografika).
– Największych giełdowych deweloperów trudno wrzucić do jednego worka, bo u każdego na skuteczność i wynik składa się inny zestaw czynników – ocenia Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. – W przypadku tych, którym mimo ogólnych spadków udaje się utrzymać sprzedaż, wspólnym mianownikiem może być skala działalności i ciągłość zarządzania. Część firm wykorzystuje portfel gruntów z wieloetapowymi inwestycjami do zwiększania podaży w sytuacji, w której mniejsi konkurenci mają wyraźny problem z rozpoczynaniem nowych inwestycji – dodaje. Ekspert zaznacza, że część firm stworzyła własne struktury wykonawcze, zyskując większą elastyczność we wprowadzaniu nowych inwestycji i szybkość reakcji na zmiany popytu. – Spółki, które odnotowują wzrost sprzedaży, to takie, w których proces podejmowania decyzji, zwłaszcza trafnych, jest krótszy niż u konkurentów, którzy przeżywają w ostatnich latach zmiany personalne i organizacyjne – podsumowuje Kirejczyk.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że z raportów większości deweloperów giełdowych wynika, że w widocznej od ponad półtora roku tendencji spadkowej sprzedaży nowych lokali III kwartał przyniósł dość nieoczekiwane odbicie o iście imponującej skali.
– Jest to zapewne w głównej mierze pokłosie równie niespodziewanej prosperity na rynku kredytów mieszkaniowych w dwóch minionych kwartałach – uważa Jędrzyński. – Oczywiście, nic nie dzieje się bez przyczyny. Na temat „cudownego ożywienia w spowolnieniu" w pierwotnym segmencie mieszkaniówki również krążą różne teorie, jednak niepotwierdzone, więc niewarte rozpowszechniania. Dopóki nie będzie wiadomo, skąd ten wzmożony popyt na kredyty, a następnie na mieszkania, trudno będzie prognozować rozwój koniunktury w bliższej i dalszej perspektywie.

Nie ma presji na spadek

A co z cenami mieszkań, które sukcesywnie rosną?
– Obecnie, po dwuletnim rajdzie, wzrost cen zdecydowanie wyhamował, dążąc do stabilizacji, która w średnim terminie wydawała się najbardziej realnym scenariuszem, z możliwym następnie korekcyjnym spadkiem – mówi Jędrzyński. – Tymczasem aktualne wydarzenia, w korelacji ze wciąż zdecydowanie „byczymi" statystykami GUS z placów budów mieszkaniówki, zaczynają podawać w wątpliwość wszelkie przewidywania rynkowej korekty, także w kwestii deweloperskich cenników. Jednak dalsze wzrosty cen mieszkań w skali znacznie przekraczającej tempo wzrostu płac stanowiłyby już element rynkowego ryzyka o trudno przewidywalnych skutkach – dodaje.
– W najbliższych kwartałach będziemy obserwować dalszy, choć prawdopodobnie coraz słabszy, wzrost cen mieszkań. W sytuacji rosnących wynagrodzeń, niskiego bezrobocia i niskich stóp procentowych obecnie nie występuje presja na obniżenie cen – ocenia Marcin Jański, szef działu nieruchomości alternatywnych i gruntów inwestycyjnych w CBRE. Doradcza firma, kojarzona głównie z nieruchomościami komercyjnymi, właśnie zawarła strategiczne partnerstwo ze spółką redNet Property Group, obsługującą rynek mieszkaniowy.
– W dalszym okresie można przewidywać ograniczenie popytu – bądź na skutek wzrostu cen, bądź z powodu wystąpienia czynników zewnętrznych, takich jak przewidywane spowolnienie gospodarcze. Jednak pierwszą reakcją deweloperów na tę sytuację nie będzie obniżanie cen ofertowych, lecz akceptacja dłuższego okresu sprzedaży mieszkań. W rezultacie ceny ulegną stabilizacji, a wskaźnik przeciętnej ceny ofertowej może nawet statystycznie rosnąć z powodu wyprzedaży tańszych mieszkań – mówi Jański.
Czy wciąż opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem? – Z tego rynku również wciąż płyną sygnały o wciąż wysoko szybującej koniunkturze, tymczasem wynajem krótkoterminowy, czyli m.in. apartamenty wakacyjne, przynosi od dłuższego czasu coraz mniejsze zyski, co może być wstępnym sygnałem osłabienia ogólnej koniunktury na rynku wynajmu – mówi Jędrzyński. – Dużo też będzie w tej kwestii zależało od stopnia realizacji zapowiadanych scenariuszy exodusu Ukraińców z Polski do Niemiec od stycznia. Istnieją więc i tu pewne ryzyka osłabienia koniunktury, jednak na razie na etapie wróżenia z fusów – dodaje.
Marcin Jański podkreśla, że mamy teraz do czynienia z sytuacją, w której rosną zarówno ceny mieszkań, jak i czynsze.
– Z tego powodu rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, zwłaszcza w porównaniu z takimi sposobami oszczędzania, jak założenie lokaty bankowej czy zakup obligacji – ocenia Jański. – W przypadku inwestorów indywidualnych wzrost cen mieszkań będzie natomiast stanowił coraz silniejszą barierę wejścia na rynek najmu, ze względu na konieczność zainwestowania większej sumy lub zaciągnięcia większego kredytu. Dodatkowo, rosnąca oferta nowych mieszkań, kupowanych z przeznaczeniem na wynajem, które na dużą skalę będą się pojawiać w ofercie co najmniej do 2021 r., zwiększy przeciętny poziom pustostanów. W rezultacie rentowność najmu zmaleje w przypadku mniej atrakcyjnych lokali – dodaje.
Niemniej CBRE przewiduje dynamiczny rozwój rynku najmu w najbliższych latach. – Towarzyszyć mu będzie coraz większa obecność inwestorów instytucjonalnych, w tym m.in. funduszów inwestycyjnych. W swoich projektach wykorzystają oni efekty skali. Dzięki temu zminimalizują ryzyko, tym samym generując większe zyski. Najemcy z kolei będą mogli skorzystać z bezpiecznego, standaryzowanego produktu – mówi Jański.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA