W zeszłym roku kupiliście zakład produkcji prefabrykatów w Sochaczewie. Jakie znaczenie dla realizacji waszej strategii ma ta inwestycja?

Fundamentalne. Zależy nam na ścisłym powiązaniu obu filarów działalności, by spółka deweloperska mogła pełną garścią korzystać z zasobów zakładu – mogła stawiać mieszkania szybciej i taniej, z zachowaniem wysokiej jakości. Naszym celem jest wypracowanie autorskiego produktu – projektowanych przez nas mieszkań prefabrykowanych. To da nam dużą przewagę konkurencyjną.

Dziś HM Factory 85 proc. produkcji eksportuje, głównie do Szwecji. Reorganizujemy fabrykę i liczę, że od przyszłego roku udział zapewniającego wysokie marże eksportu będzie sięgać 40 proc., 30 proc. produkcji będzie wykorzystywane na potrzeby HM Inwest, a 30 proc. na rynek krajowy – mieszkaniowy i komercyjny. Dziś, po restrukturyzacji i rozbudowie, szacujemy potencjał HM Factory na 2,5 tys. mieszkań. Produkujemy ściany, stropy, balkony, schody – docelowo ma to być kompletny system zabudowy mieszkaniowej.

Jakie zalety ma ta technologia w porównaniu z tradycyjnym budowaniem?

Pozwala na oszczędność czasu i pieniędzy. Postawienie budynku z prefabrykatów zabiera ok. 30 proc. mniej czasu, co oznacza niższe koszty budowy i szybszą sprzedaż, a więc zwrot zaangażowanego kapitału. Przygotowywanie elementów w fabryce uniezależnia nas od pogody, cyklu dobowego – bo zakład może pracować na trzy zmiany. Po złożeniu budynku jest znacznie mniej prac wykończeniowych. Realizowane w technologii prefabrykacji obiekty cechuje mniejsza usterkowość i większa odporność na wahania temperatury. Dzięki prefabrykatom zyskujemy też ok. 3 proc. większą powierzchnię użytkową.

Kiedy ruszą wasze pierwsze inwestycje oparte na prefabrykatach?

Jeśli chodzi o mieszkaniówkę, inwestycje powinny wystartować w przyszłym roku w Poznaniu. Dziś są na deskach kreślarskich.

Realizujemy już pierwszy obiekt z prefabrykatów: hotel na ponad 120 pokoi w Krakowie, na terenie dzierżawionym od AWF.

Mamy drugi rok korekty sprzedaży mieszkań na głównych rynkach po kilku latach gwałtownego boomu. Ceny lokali rosną, ale popyt sprzyja, są kłopoty z podażą. Jak ocenia pan koniunkturę w najbliższych latach?

Widzę kilka obszarów ryzyka. Po pierwsze, jest bardzo mała podaż gruntów. Działek przygotowanych do zabudowy jest niewiele, co przekłada się na bardzo wysokie koszty zakupu, a więc i wysokie ceny mieszkań. Pokrycie planami zagospodarowania to nieco ponad 30 proc. w skali kraju, deweloperzy muszą bazować na dość kuriozalnych „wuzetkach" (decyzjach o warunkach zabudowy – red.), które są wydawane często uznaniowo i trzeba na nie zazwyczaj długo czekać. Do prawidłowego rozwoju rynku niezbędne jest, by jak największa część kraju pokryta była nowoczesnymi planami.

Drugi problem to obserwowany od dwóch lat wzrost cen materiałów i usług. Wzrosły koszty pracy, pracowników jest za mało. Potrzebna jest zmiana w edukacji i powrót do kształcenia zawodowego.

Deficyt w Polsce sięga 3 mln mieszkań – tyle należałoby wybudować, by dogonić obecną średnią europejską. W zeszłym roku powstało u nas ok. 180 tys. mieszkań – głównie dzięki deweloperom i prywatnym inwestorom. Zapewne wkrótce podaż zwiększy się o lokale z programu Mieszkanie+, ale wciąż w najbliższych latach rynek będzie mieć wielkość 200 tys. lokali rocznie, a więc zasypanie deficytu zajmie ponad dekadę. Do przyspieszenia potrzebne są mocne fundamenty, ale to wymaga pracy.

Jakie to fundamenty?

Należy zbudować dobre narzędzia prawne, finansowe i technologiczne. Trzeba poprawić przepisy prawa budowlanego, bo dziś deweloperzy działają na podstawie kilkuset aktów prawnych, starając się pozwolenie na inwestycję. Widziałbym tu powrót do koncepcji konstytucji budowlanej – powinno być przejrzyściej i szybciej.

Jeśli chodzi o narzędzie technologiczne, to jest to głównie prefabrykacja. Jestem w 100 proc. przekonany, że jest to przyszłość budownictwa mieszkaniowego dla klasy średniej.

Konieczna jest także łatwiejsza dostępność do finansowania zakupu gruntów. Po kryzysie z lat 2008–2010 instytucje finansowe bardzo się usztywniły, jeśli chodzi o pożyczanie na ten cel, deweloperzy muszą korzystać ze środków własnych lub drogiego długu, np. przez emisje obligacji, co podnosi koszty.

Wspomniał pan o spodziewanym rozwoju inwestycji w ramach programu Mieszkanie+. Czy jako przyszły masowy producent lokali z prefabrykatów liczycie na współpracę przy tym przedsięwzięciu?

Myślę, że podwaliny pod start programu zostały już zbudowane i inwestycji będzie przybywać. Zakładam, że docelowo na taką skalę, że współpraca z takimi firmami jak nasza stanie się niezbędna. Jesteśmy gotowi, by wspierać program Mieszkanie+ jako generalny realizator inwestycji.

Co więcej, widzę pole do współpracy z funduszami i innymi inwestorami instytucjonalnymi zainteresowanymi budową portfeli mieszkań na wynajem, hoteli, aparthoteli czy domów dla studentów i seniorów. Mamy doświadczenie, dla BGK Nieruchomości (obecnie PFR Nieruchomości – red.) postawiliśmy dwa budynki w Warszawie i Katowicach na ok. 200 mieszkań w standardzie pod klucz.

Jestem przekonany, że rynek najmu instytucjonalnego będzie w Polsce rósł. Dziś najem to kilka procent całkowitych zasobów mieszkaniowych, właścicielami są przede wszystkim inwestorzy indywidualni. Kilka procent to za mało, biorąc pod uwagę zmiany społeczne, mobilność młodych ludzi. Myślę, że będziemy zmierzać do modelu brytyjskiego, gdzie ponad 20 proc. zasobów mieszkaniowych jest w najmie.

CV

Piotr Hofman budową firm zajmujących się działalnością deweloperską na rynku mieszkaniowym i biurowo-usługowym zajął się w 1996 r. Prezesem HM Inwest jest od 2004 r. Studiował prawo na Uniwersytecie Jagiellońskim i Warszawskim. Jest członkiem Bussines Centre Club oraz Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Zaangażowany w powstawanie i rozwój Telewizji Republika, zasiada w jej radzie nadzorczej. Szefuje Radzie Gospodarczej Strefy Wolnego Słowa. ?