W Polsce o tym, kto zapłaci podatek od sprzedaży domu czy mieszkania, w praktyce decyduje czas. A konkretnie to, ile czasu minęło od jego nabycia, ewentualnie wybudowania, do odpłatnego zbycia, np. sprzedaży. Czas też ma istotne znaczenie dla tych osób, które – by uniknąć obowiązkowego rozliczenia z fiskusem – mają widoki na skorzystanie ze specjalnego zwolnienia podatkowego. Przy czym prawa do preferencji nie przekreśla nawet to, że podatnik dopiero po pewnym czasie zmienił plany i wydał pieniądze ze sprzedaży na cel premiowany podatkowo.
Ogólna zasada
Zgodnie z ustawą o PIT co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości mieszkalnych i wskazanych związanych z nimi praw w obrocie prywatnym podlega opodatkowaniu, jeśli od końca roku ich nabycia, ewentualnie wybudowania, nie minęło jeszcze pięć lat.
W praktyce o tym, czy podatnik powinien rozliczyć transakcję z fiskusem, decyduje to, jak długo czekał np. z jej sprzedażą. Przy czym należy podkreślić, że nie będzie to równe pięć lat, ale pięć lat plus zazwyczaj kilka miesięcy. Przykładowo, jeśli ktoś kupił mieszkanie 1 lutego 2019 r., na jego sprzedaż bez konieczności rozliczania jej z fiskusem i ewentualnie zapłaty PIT musi odczekać do końca 2024 r., tj. w sumie pięć lat i 11 miesięcy.
Osoba, która z jakichś przyczyn nie może odczekać i musi sprzedaż mieszkanie czy dom przed upływem tego terminu, ma obowiązek wypełnić i złożyć specjalny formularz PIT-39. Jest to druk, na którym wykazuje się przychody z odpłatnego zbycia tego rodzaju nieruchomości. Zeznanie składa się w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do transakcji. Podstawą opodatkowania w tym przypadku jest dochód, czyli przychód minus koszty, a stawka PIT wynosi 19 proc. To, czy i ile realnie wyniesie opodatkowanie, zależy od wielu parametrów, m.in. od sposobu nabycia (odpłatne czy nie), ceny zakupu i ceny sprzedaży czy wysokości tzw. kosztów okołotransakcyjnych.
Ponadto ustawodawca przewidział jeszcze jeden sposób na uniknięcie podatku. To zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, które premiuje wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Zwolnienie polega na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, która odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na określone cele w przychodach z odpłatnego zbycia. Na takie wydatki z ulgą ustawa daje jednak konkretny przedział czasowy. Obecnie liczą się pieniądze wydane od odpłatnego zbycia, nie później jednak niż w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Składając PIT-39, podatnik deklaruje wartość środków zwolnionych.
Może się zdarzyć, że pierwotnie nie planuje on inwestować w nowe mieszkanie czy dom i płaci podatek należny wynikający z PIT-39. Potem zmienia jednak zdanie i pieniądze ze sprzedaży, które zostały już opodatkowane, przeznacza na zakup nowego lokum na własne potrzeby. Wówczas także nie traci widoków na ulgę.
– Podatnik, który w ciągu trzech lat od zbycia nieruchomości poniósł wydatki na cele mieszkaniowe, np. na nabycie nowego lokalu mieszkalnego lub spłatę kredytu, będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Prawo do ulgi dotyczy również osób, które w pierwotnie złożonej deklaracji PIT-39, w której określa się dochód ze sprzedaży nieruchomości, w ogóle nie zadeklarowały lub też zadeklarowały prognozowaną wielkość wydatków na cele mieszkaniowe w wysokości niższej od kwoty wydatków ostatecznie poniesionych na własne cele mieszkaniowe – tłumaczy Michał Dec, radca prawny, doradca podatkowy, partner w kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy.
Podatek do zwrotu
Ekspert przypomina, że ustawa o PIT nie warunkuje możliwości skorzystania z ulgi od złożenia stosownego oświadczenia w deklaracji podatkowej PIT-39. Jeżeli wartość wydatków, którą poniósł podatnik na realizację własnych celów mieszkaniowych, będzie wyższa od zadeklarowanej wysokości ulgi, podatnik powinien skorygować złożone zeznanie PIT-39 oraz wystąpić do urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot podatku.
Korekta odbywa się na tym samym formularzu, na którym pierwotnie wykazuje się podatek od opodatkowanej sprzedaży nieruchomości, czyli PIT-39, przez zaznaczenie odpowiedniego kwadratu. Będzie to tzw. korekta dobrowolna.
Trzeba jeszcze pamiętać, że podstawowymi warunkami do skorzystania z preferencji są: wydatkowanie środków na wskazane w ustawie cele w przewidzianym do tego trzyletnim terminie oraz odpowiednie ich udokumentowanie. A fiskus – do czasu przedawnienia – może je w każdej chwili sprawdzić.