- Wprowadzenie w przepisach prawa spółdzielczego obowiązku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy ma na celu nie tylko rzetelne rozliczenie inwestycji, ale też ochronę praw i interesów majątkowych osób zawierających taką umowę ze spółdzielnią, a przede wszystkim stanowi wyraz realizacji zasady bezpieczeństwa i pewności obrotu. W przypadku braku porozumienia ewentualne rozstrzygnięcie zależeć będzie od wyroku sądu, do którego strona może wnieść pozew. Przesłanką waloryzacji sądowej jest wystąpienie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza. Kwestię tę oceni sąd.
Czytaj także: Lokatorze, dopłać po 20 latach
Jako podstawę określenia, jaka konkretnie kwota obciąża indywidualnego członka spółdzielni, należy przyjmować koszty rzeczywiście poniesione, nawet jeśli były one obiektywnie i przez porównanie z innymi przedsięwzięciami wygórowane, czyli wyższe niż koszty, jakie spółdzielnia powinna ponieść przy prawidłowym prowadzeniu budowy. Budowa metodą spółdzielczą jest budową własną zrzeszonych członków, taką, jaką mogliby prowadzić każdy członek oddzielnie lub współbudujący razem. I tak jak indywidualni budujący, członkowie spółdzielni ponoszą ryzyko nieprawidłowej gospodarki spółdzielni (por. wyr. SN z 23.2.2001 r., II CKN 400/00, Legalis).
Grzegorz Łopata. Fot./materiały prasowe
Kolejną kwestią jest rozlicznie kosztów inwestycji, na które nie została wystawiona faktura. Zgodnie z rozporządzenie Ministra Finansów z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, faktura nie musi być wystawiona, musimy jedynie posiadać dowód, stwierdzający fakt dokonania operacji gospodarczej zgodnie z jej rzeczywistym przebiegiem, zawierający co najmniej: wiarygodne określenie wystawcy lub wskazanie stron (nazwę i adresy) uczestniczących w operacji gospodarczej, której dowód dotyczy, datę wystawienia dowodu oraz datę lub okres dokonania operacji, której dowód dotyczy, z tym że jeżeli data dokonania operacji gospodarczej odpowiada dacie wystawienia dowodu, wystarcza podanie jednej daty, przedmiot operacji gospodarczej i jego wartość oraz ilościowe określenie, jeżeli przedmiot operacji jest wymierny w jednostkach naturalnych, podpisy osób uprawnionych do prawidłowego udokumentowania operacji gospodarczych.
Natomiast trudno uznać za wystarczające zapisy na kontach księgowych spółdzielni, bez faktycznego wykazania płatności potwierdzeniami przelewów. W przypadku rozpatrywania sprawy w postępowaniu sądowym sąd może nie przychylić się do twierdzeń spółdzielni w tym zakresie.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa spółdzielczego, członkowie spółdzielni winni uczestniczyć m.in. w ponoszeniu kosztów budowy, eksploatacji i utrzymania nieruchomości spółdzielczych. Najczęściej w statucie spółdzielni określa się moment, od którego członek zobowiązany jest do pokrywania kosztów eksploatacji lokalu, który został mu oddany.
Koszty pobrane na fundusz remontowy dotyczą zupełnie innej sytuacji. Kwoty z funduszu remontowego dotyczyć mogą kosztów remontów części wspólnych nieruchomości np.: remont dachu, ścian piwnicznych, wymianę okien i drzwi na klatce schodowej czy termomodernizację budynku. Fundusz remontowy może być także przeznaczony na zagospodarowanie zewnętrznego terenu wspólnego. Co do zasady wydatki z funduszu remontowego nie powinny być przeznaczone na dokończenie budowy, są to środki zebrane przez spółdzielnie na cele, które realizowane są po zakończeniu budowy, a nie w jej trakcie.
Co teraz mogą zrobić mieszkańcy? Uchwała o ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy może zostać zaskarżona do sądu w trybie przewidzianym dla weryfikacji uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni, a więc w terminie sześciu tygodni od dnia walnego zgromadzenia. Możliwe jest również podważenie zasad ostatecznego rozliczenia kosztów budowy w odpowiedzi na pozew spółdzielni mieszkaniowej o zapłatę wynikającej z tej uchwały dopłaty wkładu budowlanego.
Sąd Najwyższym w uchwale składu siedmiu sędziów z 9 marca 2017 r. III CZP 69/16, uznał, że spółdzielnia powinna rozliczyć koszty budowy w terminie sześciu miesięcy od oddania budynku do użytkowania, czyli od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Upływ tego terminu wyznacza początek biegu przedawnienia roszczenia spółdzielni mieszkaniowej o uzupełnienie przez jej członka wkładu budowlanego, który wynosi trzy lata.
Z tej samej uchwały wynika, że członka spółdzielni trzeba traktować jak konsumenta, co oznacza, że przedawnienie zostanie uwzględnione przez sąd z urzędu.
W czasie ostatnich 20 lat, kiedy prowadzono inwestycję na Bohdanowicza, obowiązywało pięć różnych wersji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i kilka wersji statutu spółdzielni.
Trudno w sposób nie budzący wątpliwości wskazać jednoznaczne rozwiązanie problemu. Spółdzielcy z jednej strony mają spore szanse na skuteczną obronę przed roszczeniami wysuwanymi przez spółdzielnię co do dopłat na poczet rozliczenia inwestycji, z drugiej jednak strony muszą pamiętać o konieczności dojścia do porozumienia ze spółdzielnią co do konieczności rozliczenia inwestycji, a następnie wspólnego funkcjonowania przy zarządzaniu i administrowaniu tą nieruchomością.
