Przez kilka gałęzi żyją jak wrogowie

Hałas, zalewanie czy nieprzyjemne zapachy. Nie zawsze posiadanie własnej działki to przyjemność. Gdy dochodzi do konfliktów, warto sięgnąć po kodeks cywilny.

Publikacja: 28.04.2017 10:25

Przez kilka gałęzi żyją jak wrogowie

Foto: Fotorzepa, Radek Pasterski

To tylko w reklamach sąsiedzi zawsze się do siebie uśmiechają i wdają w pogawędki przy strzyżeniu żywopłotu. A życiu – bywa różnie. Nie bez powodu kodeks cywilny zawiera przepisy regulujące stosunki sąsiedzkie, po które sięga się w ostateczności.

Immisje, czyli co?

Art. 144 kodeksu cywilnego mówi, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Takie oddziaływanie na sąsiedni grunt nazywa się immisjami. Mogą one być bezpośrednie i pośrednie.

Pierwsze – polegają na bezpośrednim skierowaniu substancji (m.in. deszczówki, ścieków) na grunty sąsiada.

Drugie – to pośrednie oddziaływanie na sąsiednią działkę, m.in. poprzez hałas, dym, pył, wstrząsy czy fale elektromagnetyczne.

Przepisy zakazują immisji bezpośrednich, natomiast pośrednie dopuszczają, ponieważ nie ingerują one w cudzą własność.

Nie oznacza to, że mając dom czy działkę letniskową, możemy robić na niej, co nam się żywnie podoba, byleby nie zalewać sąsiada. Przepisy wprowadzają pewne ograniczenia.

Zwisające gałęzie

Kością niezgody sąsiedzkiej mogą być drzewa rosnące zbyt blisko parkanu. Chodzi o zacienianie, zwisające gałęzie czy spadające owoce. To też są immisje w rozumieniu kodeksu cywilnego. Przepisy w tym wypadku są jasne. Art. 149 k.c. przewiduje, że można wejść na sąsiednią nieruchomość w celu usunięcia zwieszających się z  drzew gałęzi lub owoców. Właściciel tego sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

Ponadto właściciel gruntu może sam obciąć korzenie, gałęzie i zerwać owoce, które zwieszają się z sąsiedniego gruntu nad jego działką.

By dokonać tego zgodnie z  prawem, nie jest potrzebna zgoda sąsiada, ani kierowanie sprawy do sądu. Wystarczy, że uprzedzi się sąsiada i wyznaczy termin do usunięcia korzeni, gałęzi i owoców. Jeśli tego nie zrobi, można go wyręczyć.

Ale ciąć nie można bezmyślnie. W doktrynie prezentowany jest pogląd, że usunięcie gałęzi, a przede wszystkim korzeni, może zniszczyć drzewo.

Jeżeli więc obcięcie gałęzi lub korzeni rośliny może doprowadzić do jej zniszczenia, to sąsiad nie ma prawa tego zrobić.

Trzeba jednak pamiętać, że sam fakt obcięcia gałęzi nie oznacza jeszcze, że drzewo zostało uszkodzone czy zniszczone.

Dopiero, gdy drzewo uschnie lub się przewróci, usunięcie gałęzi może być uznane za niezgodne z prawem. Wtedy może dojść do potyczki sądowej.

Jak zdyscyplinować sąsiada

Co zrobić, gdy z sąsiadem nie da się w ogóle dojść do porozumienia, a smród, hałas lub inne immisje są już nie do wytrzymania. Wtedy nie pozostaje nic innego, jak tylko wniesienie pozwu do sądu cywilnego.

Powództwo można wytoczyć na podstawie art. 222 § 2 k.c. Przepis ten daje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Przy czym można zakazać nie tylko trwających immisji, ale też domagać się zaniechania przygotowań czy inwestycji na gruncie sąsiada i to nie tylko bezpośrednio graniczącego, które grożą takimi immisjami.

Najlepiej obrazuje to przykład: mieszkanka Gdańska wytoczyła sąsiadce proces cywilny o zakazanie jej prowadzenia baru na osiedlu szeregowców. Pozwana urządziła w piwnicy punkt gastronomiczny. Dostała na niego niezbędne pozwolenia. Był więc legalny. Sąsiadce przeszkadzały jednak zapach i hałas. Sąd rejonowy uwzględnił żądanie. Uznał, że hałas i zapachy (tj. immisje) przekraczają przeciętną miarę. Nakazał ich ograniczenie.

Właścicielka barku odwołała się do sądu apelacyjnego. Ten uznał, że skoro organy administracji rejestrują działalność gospodarczą i następnie ją kontrolują (wydają stosowne zaświadczenia), sąd cywilny nie może inaczej orzec, jak tylko to, co wynika z tych decyzji.

Sprawa miała swój finał w  Sądzie Najwyższym. Orzekł on, że prowadzenie baru jest formą korzystania z rzeczy, realizacją uprawnień właścicielskich, jeżeli więc przekracza przeciętną miarę, to żądanie np. zakazu prowadzenia baru ma podstawę w przywołanych przepisach.

Niezależnie od postępowania administracyjnego, sąd cywilny jest władny dokonać własnych ocen.

Po odszkodowanie

Odszkodowania za szkodę wyrządzoną immisjami (np. na zdrowiu) można dochodzić na zasadach ogólnych art. 415 i następnych przepisów kodeksu cywilnego.

Przykładowo: działkę, na której stoi dom jednorodzinny, regularnie zalewają wody opadowe z sąsiedniej działki i ulicy. Sąsiadka wystąpiła więc o odszkodowanie do sądu cywilnego. Jej problemy zaczęły się, jak twierdzi, na początku lat 90., gdy sąsiad wybudował dom, podnosząc poziom gruntu. Drugą przyczyną zalewania było podwyższenie poziomu ulicy, a w końcu wyasfaltowanie jej przez miasto, bez zbudowania kanalizacji. Pozwała więc zarówno sąsiada, jak i miasto. Zażądała od nich 59 tys. zł odszkodowania, na co składały się wydatki na remont zawilgoconego domu. Władze miasta broniły się, że to z powodu nagromadzenia inwestycji w tej okolicy oraz obfitszych deszczów są te problemy. Poza tym dom stoi w naturalnym obniżeniu, a znajdująca się w nim glina zatrzymuje deszczówkę. Nie sposób więc ustalić właściwej przyczyny. O przegranej właścicielki zalewanej posesji zadecydowały jednak inne kwestie: przedawnienie.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 442 k.c. roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym (a to była prawna podstawa jej żądania) ulega przedawnieniu z upływem trzech lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia.

To tylko w reklamach sąsiedzi zawsze się do siebie uśmiechają i wdają w pogawędki przy strzyżeniu żywopłotu. A życiu – bywa różnie. Nie bez powodu kodeks cywilny zawiera przepisy regulujące stosunki sąsiedzkie, po które sięga się w ostateczności.

Immisje, czyli co?

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu