fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Czy kamienica jest dobrym wyborem?

Fotorzepa, Krzysztof Skłodkowski
Mieszkanie w starym budynku może być dobrą inwestycją. Ceny takich lokali sięgają nawet 30 tys. zł za mkw.

O mieszkaniach w kamienicach mówi Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker:

Niepowtarzalny klimat, unikatowe możliwości aranżacji i wyjątkowa lokalizacja - to największe zalety mieszkania w kamienicy. Ale przecież zakup takiego lokalu wiąże się z ryzykiem, które należy uwzględnić przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

Zakup każdej nieruchomości powinien być poprzedzony analizą wad i zalet danego rozwiązania. Nie istnieją jednoznacznie odpowiedzi na to, czy lepiej zamieszkać w bloku z wielkiej płyty, na zamkniętym osiedlu na obrzeżach miasta, czy może w kamienicy. Oczekiwania i potrzeby każdego kupującego są inne. Wiele zależy też od danego lokalu i budynku, w którym się znajduje mieszkanie.

Choć nie istnieje prawna definicja kamienicy, to intuicyjnie uważa się za nią budynek mieszkalny wielorodzinny stojący w zwartym szeregu innych domów. Kamienice budowano w Polsce od średniowiecza i najczęściej znajdują się one w centrach miast.

Plusy

Przestrzeń jest jedną z najczęściej podkreślanych zalet mieszkania w kamienicy. Takie lokale mają zwykle trzy metry wysokości (lub więcej), co umożliwia zbudowanie np. antresoli. Smaku takim wnętrzom dodają duże okna wpuszczające do środka dużo naturalnego światła. Większość mieszkań w takim budownictwie to lokale duże, z przestronną kuchnią i kilkoma pokojami, częściej niż w bloku znajdziemy też garderobę albo spiżarnię.

Kamienice budowano z cegieł, a ich mury są dużo grubsze niż te we współczesnym budownictwie. To z jednej strony pozwala na ciekawe zaaranżowanie parapetów, a z drugiej - izoluje przed hałasem. W kamienicy nie ma ryzyka, że usłyszymy jak sąsiad korzysta z toalety, co jest nagminne w blokach. Grube ściany to także przyjemny chłód nawet w najbardziej upalne dni.

Należy jednak pamiętać, że zimą także będzie chłodno, trzeba się więc liczyć z wyższymi kosztami ogrzewania takiego mieszkania. Niebagatelną zaletą kamienic jest często ich położenie. Zakup takiego mieszkania pozwala zamieszkać w najbardziej atrakcyjnych punktach miasta, łącznie ze starówką, czy nawet rynkiem.

Nowe budynki powstają tam bardzo rzadko lub w ogóle, zatem tylko kamienica pozwala korzystać z uroku mieszkania w takim miejscu. Dodatkowo w wielu kamienicach można liczyć na historyczne pozostałości, takie jak kominek, zabytkowy parkiet, stolarka czy wyjątkowe zdobienia zewnętrzne i wewnętrzne. Nie ma na to szans w bloku, co czyni mieszkanie w kamienicy jeszcze bardziej wyjątkowym.

Minusy

Wartość historyczna kamienicy niewątpliwie dodaje nieruchomości prestiżu, rzecz w tym, że nie każdy budynek i mieszkanie się tym charakteryzują. Duża część kamienic jest zaniedbana, wiele jest wręcz w stanie opłakanym. To oczywiście szansa na zakup mieszkania za niższą cenę.

Remont lokalu to niejedyna inwestycja i ryzyko, jakie czekają na nabywcę. Może się bowiem okazać, że poza standardowym odświeżeniem, trzeba wymienić np. instalację elektryczną lub wodną, zdarzają się też kłopoty z nadmierną wilgocią, co sprzedający może zatuszować na czas transakcji.

Choć pojedyncze mieszkania często są sprywatyzowane, to należy brać pod uwagę status własnościowy całego budynku. W przypadku gdy kamienica należy do miasta, może nie być łatwo o pozwolenie na pewne czynności, takie jak np. wymiana okien, szczególnie w przypadku gdy budynek został wpisany do rejestru zabytków.

Wówczas inwestor musi sprostać dodatkowym wymaganiom i raczej nie ma tu miejsca na odstępstwa. Ale nawet 100 czy 200 tys. zł zainwestowane w odnowienie mieszkania nie zmieni zewnętrznego oblicza budynku. Czasami w zaniedbanych kamienicach mieszkają ludzie o niskich dochodach. Trudno wówczas liczyć na chęć inwestycji w budynek ze strony współwłaścicieli, a należy pamiętać, że koszt każdego remontu budynku rozkłada się na właścicieli lokali. Jeśli ktoś kiedyś wykupił mieszkanie od miasta za grosze, może nie mieć pieniędzy na inwestycje.

Z kolei lokale w odrestaurowanych kamienicach osiągają niebotyczne ceny, nierzadko przekraczające 20 tys. zł za mkw. Tam nie ma ryzyka, że będziemy mieć za ścianą nieciekawych sąsiadów czy zdewastowane klatki schodowe, ale koszt zakupu i miesięcznego utrzymania nieruchomości będzie kilkakrotnie wyższy. Mieszkanie w najbardziej atrakcyjnych punktach miasta ma naturalnie swój urok, ale nie jest pozbawione wad.

Po pierwsze należy pamiętać o możliwym zgiełku za oknem. W zależności od konkretnej lokalizacji ruch ludzi i samochodów będzie mniejszy lub większy. Niektóre okolice goszczą co jakiś czas imprezy masowe lub np. demonstracje. Pod uwagę wziąć też należy możliwe problemy z parkowaniem - kamienice nie są wyposażone w garaż podziemny, a na dziedzińcu liczba dostępnych miejsc jest zwykle bardzo ograniczona (jeśli w ogóle jakiś dziedziniec istnieje).

W przypadku niektórych kamienic trudno też o tereny zielone, place zabaw czy windę. Szukając mieszkania dla siebie, należy zwrócić uwagę na własne potrzeby i sprawdzić, czy dany budynek je spełnia.

Czy to się opłaca?

Zakup lokalu w kamienicy może być długoterminowo zyskowną inwestycją. Aby tak się stało trzeba dokładnie wszystko przeanalizować i przed zakupem sprawdzić mieszkanie i budynek, w którym jest położone. Od tego zależy, czy kupimy zyskujące na wartości mieszkanie, w którym przy okazji będzie się dobrze mieszkać, czy może wiecznie wymagającą doinwestowywania ruderę.

Największy wzrost wartości można uzyskać, kupując mieszkanie w kiepskim stanie w kamienicy, która za jakiś czas zostanie wyremontowana. To wymaga dodatkowych nakładów, a efekt przyjdzie po kilku latach.

Na rynku działa coraz więcej prywatnych firm, które wykupują kamienice, by zarobić na przywróceniu im dawnego blasku. Przy zakupie mieszkania w takim budynku nie trzeba martwić się o remonty. Ceny mieszkań w kamienicach są bardzo zróżnicowane. Przykładowo w Warszawie średnia cena mkw. w kamienicy to 11-11,5 tys. zł. Stawki zaczynają się od 4-5 tys. zł za mkw. mieszkania do odświeżenia położonego na obrzeżach miasta (np. w Wawrze też są kamienice), a kończą na kwotach przekraczających 30 tys. zł za mkw. za lokal przy placu Zamkowym.

Najdroższe jest oczywiście Śródmieście. Tu nawet duże (ponad 100 mkw.) mieszkanie do remontu kosztuje 7-8 tys. zł za mkw. Lokalu o wysokim standardzie nie sposób kupić taniej niż za 11 tys. zł za mkw.

Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA