Ceny na rynku wtórnym rosną wolniej

Mieszkania drożeją i na rynku pierwotnym, i na rynku wtórnym. Podwyżki nie omijają właściwie żadnej aglomeracji.

Trójmiasto

W Gdańsku mediana cen mkw. nowych mieszkań w 2018 roku wzrosła o 18 proc., do 7,9 tys. zł, a na rynku wtórnym - o 9 proc., do 6,23 tys. zł. W Gdyni nowe lokale są droższe o 28 proc. (mediana na rynku pierwotnym to 8,3 tys. zł za mkw.), a mieszkania z drugiej ręki - o 13 proc. (5,9 tys. zł za mkw.). W Sopocie mediana cen mkw. mieszkań deweloperskich to 13,48 tys. zł (21-proc. wzrost) ęki - 8 tys. zł (9-proc. wzrost) - wynika z raportu E-VALUER INDEX 2019 firmy Emmerson Evaluation. - Największy wzrost cen mieszkań w Trójmieście odnotowaliśm w dzielnicach nadmorskich i śródmiejskich. Wzrost cen w tych lokalizacjach spowodowany był m.in. dużym udziałem zakupów mieszkań pod inwestycje związane z wynajmem krótkoterminowym - mówią autorzy raportu. Emmerson Evaluation zwracają uwagę na wysokie zwyżki cen w Gdyni. - Największe podwyżki odnotowaliśmy w Śródmieściu, Kamiennej Górze, Redłowie, Orłowie i w rejonie Wzgórza Św. Maksymiliana - wskazują analitycy. -Największą aktywność deweloperów widać zaś w dzielnicy Chwarzno-Wiczlino. Dużo inwestycji jest tam w sprzedaży czy budowie. Mimo że jest dzielnica peryferyjna, rynek rozwija się tu dzięki bardzo dobrej komunikacji. W Gdyni coraz więcej inwestycji pojawia się też w Śródmieściu. W tej dzielnicy planowana jest rewitalizacja obszarów portowych i kolejowych (tzw. Gdynia Międzytorze).

W Gdańsku największe podwyżki cen mieszkań analitycy spółki Emmerson Evaluation zanotowali we Wrzeszczu, Przymorzu i na Śródmieściu. - To dzielnice, gdzie w 2018 r. można było zauważyć największy popyt na mieszkania. Duże wzrosty widoczne były również w dzielnicy Piecki-Migowo, która w ostatnich latach prężnie się rozwija - mówią eksperci. - Dzięki budowie dróg i szybkiej kolei metropolitarnej z przystankiem na terenie dzielnicy, jej lokalizacja jest coraz lepiej postrzegana. Deweloperzy realizują tam także inwestycje o podwyższonym standardzie, co może także przyczynić się do dalszego wzrostu popularności tej dzielnicy wśród kupujących.

W Sopocie jest jeszcze drożej. - Duży udział w ofercie stanowią lokale o powierzchni powyżej 100 mkw., o podwyższonym standardzie - mówią eksperci spółki Emmerson Evaluation. - W Trójmieście widać wyraźną modę na inwestowanie w wynajem. Nabywców znajdują najszybciej lokale do ok. 55 mkw., z rozkładem umożliwiającym wydzielenie jak największej liczby pomieszczeń. Mieszkania na peryferiach aglomeracji wynajmowane są głównie studentom w roku akademickim. Na terenach nadmorskich największy popyt jest na małe, 2-pokojowe mieszkania w nowych apartamentowcach. Lokale są przeznaczane najczęściej na wynajem krótkoterminowy i nabywane są głównie przez inwestorów spoza Trójmiasta, którzy obsługę nieruchomości poddają lokalnej firmie. Rentowność takich inwestycji z roku na rok jednak spada, przede wszystkim z uwagi na wysoki poziom cen transakcyjnych i konieczność wykańczania lokalu w wysokim standardzie, a także ze względu na rosnącą konkurencję ze strony condohoteli - wyjaśniają.

Z analiz wynika, że w 2018 r. w Trójmieście spadła liczba zakupów gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. - Brak gruntów jest najbardziej odczuwalny w dzielnicach centralnych, nadmorskich i śródmiejskich - podają autorzy raportu. - Całkiem dużo wolnych gruntów jest jeszcze w dzielnicach peryferyjnych i pośrednich. W 2018 r. to głównie w tych lokalizacjach odnotowaliśmy transakcje działkami pod budowę nowych inwestycji. Malejąca dostępność gruntów powoduje, że deweloperzy, którzy do tej pory działali jedynie na terenie Trójmiasta, decydują się na inwestycje w lokalizacjach podmiejskich.

Eksperci prognozują, że w perspektywie najbliższych dwóch lat ceny na trójmiejskim rynku ustabilizują się, a w niektórych lokalizacjach może nastąpić nieznaczna korekta. - Może to dotyczyć przede wszystkim terenów nadmorskich i śródmiejskich, gdzie ceny osiągają wyjątkowo wysokie poziomy. Najbardziej perspektywicznymi lokalizacjami dla nowych mieszkań będą peryferyjne obszary Gdańska i Gdyni - przewidują analitycy spółki Emmerson Evaluation. - Strategiczną inwestycją w Gdańsku jest przedłużenie ul. Bulońskiej i budowa linii tramwajowej na Jasieniu. Deweloperzy budują nowe osiedla w tych rejonach. W przyszłości na południu powstanie Nowa Świętokrzyska, co będzie bodźcem dla deweloperów do inwestowania w tej części miasta. W Gdyni intensywny rozwój czeka dzielnicę Chwarzno-Wiczlino. Nowością w ofercie może okazać się dzielnica Kacze Buki, gdzie deweloperzy posiadają duże zasoby gruntów.

Katowice i Aglomeracja Śląska

- W stolicy województwa śląskiego deweloperzy byli w ubiegłym roku bardzo aktywni. W 2018 r. odnotowaliśmy wzrost (o prawie 45 proc.) liczby lokali wprowadzonych na rynek - podaje Emmerson Evaluation. - W połączeniu ze spadkiem sprzedaży względem 2017 r. oferta mieszkań na rynku pierwotnym znacznie się zwiększyła (o ponad 60 proc., r/r.). Największe spadki sprzedaży mieszkań zauważalne były w dzielnicach południowych (ok. 16 proc.,rok do roku). Poziom oferty mieszkań na koniec 2018 r. w relacji do poziomu z końca 2017 r. wzrósł najmocniej (prawie dwukrotnie) właśnie w dzielnicach południowych. Rozpoczęto tam więcej budów niż w poprzednich latach, ponieważ są to rejony o największej dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Najmniejszy spadek (ok. 7 proc.) nastąpił w zespole dzielnic północnych, jednak i tam oferta mieszkań na koniec 2018 r. była prawie dwa razy większa niż w końcówce 2017 r.

Mimo wyhamowania dynamiki sprzedaży sprzedaż w 2018 r. była i tak wyższa niż w 2016 r. (o ponad jedną czwartą). - Na katowickim rynku wtórnym w 2018 r. mieszkania sprzedawały się dość szybko. Wzrost cen sięgnął 8 proc. w Katowicach i 9 proc. w pozostałych miastach aglomeracji - czytamy w raporcie. - W niektórych przypadkach dochodziło nawet do podbijania ceny przez konkurujących o nieruchomość nabywców. Popyt na mieszkania był widoczny w każdej z dzielnic miasta. Największym zainteresowaniem deweloperów cieszą się dzielnice południowe Katowic, szczególnie jego zachodnio-północna część (obszar dzielnic Kostuchna i Piotrowice-Ochojec). Duzi deweloperzy działający w Katowicach posiadają zasoby gruntów kupionych dwa - trzy lata wcześniej, które następnie aktywizują i tworzą nowe inwestycje. Mniejsi rynkowi gracze szukają okazji, kupując mniejsze grunty pod jeden - dwa budynki mieszkalne.

Metr mieszkania na katowickim rynku pierwotnym (mediana) jest wyceniany na ponad 5,7 tys. zł, a na wtórnym - na niespełna 4 tys. zł.

W Aglomeracji Śląskiej duży wzrost inwestycji nastąpił zwłaszcza w Gliwicach. - Ceny nowych mieszkań są tu porównywalne do tych w Katowicach, ale ze względu na dużo niższe ceny gruntów, deweloperzy mogą budować taniej - mówią autorzy raportu. - Nowe inwestycje pojawiają się także w Chorzowie, w okolicach Parku Śląskiego, gdzie znajdują się atrakcyjne tereny zielone. Sporo buduje się także w Mikołowie, ale głównie są to inwestycje domów w zabudowie szeregowej. Nowe inwestycje pojawiają się także w Zabrzu, jednak są to mniejsze projekty (pojedyncze bloki) realizowane przez miejscowych deweloperów, którzy często posiadają kilka inwestycji w mieście. Mniej projektów realizowanych jest np. w Tychach czy Sosnowcu.

W stolicy Śląska widać duży popyt na małe mieszkania, kawalerki w centrum miasta, które są kupowane najczęściej w celach inwestycyjnych, głównie na wynajem krótkoterminowy. - Takie transakcje odnotowaliśmy najczęściej w pobliżu Międzynarodowego Centrum Kongresowego i NOSPR. Większe mieszkania kupowane są zwykle na potrzeby własne - Wyjaśniają autorzy raportu. - W tym przypadku największą popularnością cieszą się lokale poza centrum, z dobrym dostępem do infrastruktury społecznej i komunikacyjnej. Niektórzy nabywcy zamiast zakupu dużego mieszkania decydują się jednak na dom od dewelopera poza granicami Katowic. Dużym zainteresowaniem cieszą się rejony wzdłuż autostrady, np. w Rudzie Śląskiej czy przy ul. Kościuszki w Mikołowie. Na własne potrzeby chętniej budowane są domy przez mieszkańców Dąbrowy Górniczej i Mysłowic.

Katowicki rynek pierwotny oferuje bardzo dużo mieszkań, co, jak tłumaczą analitycy, jest efektem rekordowej liczby lokali oddanych do użytkowania w ostatnich w latach (łącznie ponad 3300 mieszkań w latach 2016-2017) oraz spadku tempa sprzedaży w ostatnim roku. - Jeśli taki trend się utrzyma, to pod koniec 2019 r. mogą zacząć być widoczne korekty. Zwłaszcza, że zarówno w Katowicach, jak i w pozostałych miastach Aglomeracji Śląskiej nadal będą powstawały nowe inwestycje. W 2018 r. liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę wzrosła w relacji do 2017 r. - mówią.

Łódź

Łódź jako jedyne z analizowanych w raporcie miast zanotowała w 2018 r. wzrost liczby sprzedanych lokali mieszkalnych na rynku deweloperskim względem 2017 r. - W 2018 r. sprzedano ich prawie 3,6 tys. podczas gdy w 2017 r. niewiele ponad 3 tys. (wzrost o prawie 16 proc.) - podaje Emmerson Evaluation. - Aktywność deweloperów także można ocenić jako dość dużą. Liczba nowo wprowadzonych na rynek lokali wzrosła o 5 proc.( r/r.). Wzrosła też liczba lokali oddanych do użytkowania (o 12 proc.). Najwięcej nowych inwestycji mieszkaniowych w Łodzi, które są w sprzedaży, znajduje się na Polesiu oraz Bałutach. Najmniej buduje się w Śródmieściu. Jest to najmniejsza pod względem powierzchni łódzka dzielnica. Dodatkowo, dla deweloperów chcących budować w Śródmieściu wyzwaniem nadal pozostaje wpasowanie nowych inwestycji w dotychczasowy układ urbanistyczny. Grunty inwestycyjne to głównie tereny pomiędzy kamienicami lub w drugiej linii zabudowy. Najmniej realizowanych projektów, nie licząc Śródmieścia, znajduje się w Górnej.

Eksperci zwracają uwagę, że duży popyt przyczynił się do wzrostów cen na rynku pierwotnym. W całym mieście wzrosły w ciągu roku średnio o 9 proc. - Jedne z wyższych wzrostów cen na rynku pierwotnym (powyżej średniej) zanotowaliśmy w dzielnicy Bałuty (wzrost 11 proc., do ponad 5,6 tys. zł za mkw.), chociaż cały czas najdroższe pozostają mieszkania w Śródmieściu (ponad 6,4 tys. zł), gdzie duży udział rynku stanowią mieszkania z ceną powyżej 6 tys zł za mkw. Niewiele (w granicach 5 proc. r./r.) wzrosły ceny w Polesiu i Widzewie. Widzew (mediana cen mkw. nowych mieszkań to 5,7 tys. zł) już rok wcześniej notował relatywnie wysokie ceny na tle pozostałych łódzkich dzielnic. Na rynku wtórnym także zanotowaliśmy wzrost cen – na poziomie 18 proc. r/r. Najmocniej wzrosły w Śródmieściu w Bałutach (odpowiednio 18 i 17 proc.). Nieco mniejsze wzrosty nastąpiły w dzielnicach Polesie i Widzew (12 i 11 proc. r/r).