Przeceny? Jeszcze nie teraz

W Warszawie liczba mieszkań deweloperskich wprowadzonych do sprzedaży w 2018 r. spadła (licząc rok do roku) o niemal 20 proc., do ponad 22,1 tys. W całym roku sprzedano ponad 21,5 tys. lokali.

Duży popyt i wzrost kosztów budowy doprowadziły do zwyżek cen mieszkań – wynika z raportu „E-Valuer Index 2019" firmy Emmerson Evaluation. W 2014 r. średni koszt wybudowania mkw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkań) w stolicy wynosił 3,65 tys. zł, a w 2018 r. – już 4,5 tys. zł. Maksymalna stawka to nawet 5,6 tys. zł za mkw. PUM.

– Sytuacja na rynku pierwotnym stymulowała rynek wtórny – mówi Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation. – Rosnące w szybkim tempie ceny nowych mieszkań skłaniały część klientów do zakupu lokali używanych.

Mediana cen na stołecznym rynku pierwotnym w 2018 r. wzrosła (r./r.) o 14 proc., do ponad 9 tys. zł za mkw., a na wtórnym – o 10 proc., do 8,13 tys. zł za mkw.

Osiedla zamiast fabryk

Eksperci firmy Emmerson Evaluation zwracają uwagę na warszawską Wolę, gdzie powstaje bardzo dużo osiedli. – Najbardziej rozwijają się Odolany i rejony sąsiadujące ze Śródmieściem, gdzie są jeszcze poindustrialne tereny, na których można wybudować mieszkania – mówi Korczyński. Dużym placem budowy jest też Białołęka, gdzie powstaje ok. 60 inwestycji. Szczególnie dużo buduje się w rejonach Nowodworów i Żerania.

W tyle nie pozostaje Mokotów (ponad 70 projektów). Deweloperzy upodobali sobie głównie Stegny i Siekierki. – Także na Służewcu już od kilku lat trwa zmiana przeznaczenia terenów poprzemysłowych – mówi ekspert. – Początkowo wyrastały tam głównie biurowce. Dziś coraz intensywniej tworzone są całe osiedla. Dynamicznie rozwijają się też obszary poprzemysłowe w rejonie Kamionka na Pradze-Południe.

Emmerson Evaluation dynamiczne zwyżki cen zauważa m.in. w dzielnicach, gdzie powstaje metro. Na Targówku nowe mieszkania podrożały o 18 proc., do ponad 7,9 tys. zł za mkw. (mediana), a używane o 8 proc., do 6,6 tys. zł za mkw.

Na Bemowie jest to 7,8 tys. zł za mkw. (rynek pierwotny, roczny wzrost: 13 proc.) i niemal 7,4 tys. zł za mkw. (rynek wtórny, 8-proc. zwyżka). Na Woli mieszkania deweloperskie podrożały w ciągu roku o 13 proc., do ponad 9,9 tys. zł za mkw. Lokale z drugiej ręki są droższe o 15 proc. (8,8 tys. zł za metr).

Zmiany najszybciej zachodzą właśnie w tej ostatniej dzielnicy. Jak tłumaczy Robert Korczyński, nakłada się na to efekt rozbudowy metra, intensywnej zmiany zagospodarowania terenów i tworzenia nowego centrum biznesowego Warszawy. – Bardzo wysokie ceny spowodowały odpływ części klientów do dzielnic o relatywnie niższych cenach, jak np. Praga-Południe czy Ursus – mówi członek zarządu Emmerson Evaluation.

Na Pradze-Południe metr nowego mieszkania można kupić średnio za 8,9 tys. zł, a używanego – 7,3 tys. zł. W Ursusie jest to odpowiednio 7,2 i 6,8 tys. zł za mkw.

– W niedalekiej przyszłości spodziewamy się stopniowego wyhamowania liczby transakcji i trendu wzrostowego cen mieszkań – mówi Robert Korczyński. – Największy rozkwit budownictwa mieszkaniowego w ciągu roku–dwóch lat czeka okolice II linii metra. Z kolei Wilanów i Ursynów zyskają na budowie południowej obwodnicy Warszawy, a przebudowa ul. Marynarskiej, Postępu, Suwak może poprawić postrzeganie tej części Mokotowa. Dzięki nowym liniom tramwajowym na atrakcyjności zyskają Gocław i Wilanów.

W Krakowie klienci często kupują dziury w ziemi. Liczba nowo wprowadzanych na rynek mieszkań w 2018 r. wzrosła o 3 proc., do ok. 10 tys. – Deweloperzy chętnie stosowali strategię przedsprzedaży, więc gdy nowa inwestycja pojawiała się na stronie internetowej, część lokali bywała już zarezerwowana – zauważa Robert Korczyński. Bardzo szybko, nawet w ciągu kilku dni, sprzedawały się też lokale na rynku wtórnym.

Analitycy odnotowali duży popyt także na tańsze lokale w budynkach z wielkiej płyty na obrzeżach miasta – m.in. w Bieżanowie-Prokocimiu. Nowe osiedla rosną w wielu częściach Krakowa – na Krowodrzy, Podgórzu, Śródmieściu. Bliżej centrum powstają mniejsze, bardziej kameralne pojedyncze budynki o wyższym standardzie – np. przy ul. Barskiej w Dębnikach, ul. Madalińskiego w rejonie Wisły. Większe osiedla deweloperzy budują na obrzeżach.

– Dużo buduje się w delegaturze Krowodrza (rejon koło Galerii Bronowice – ul. Stelmachów) i w Podgórzu (np. rejon ul. Małysiaka, ul. Telimeny, rejon Złocień). Wynika to z większej dostępności dużych gruntów – wyjaśnia Robert Korczyński. Dodaje, że większość deweloperów, szczególnie ci najwięksi, ma banki ziemi i korzysta z niego praktycznie od razu po zakończeniu poprzedniej inwestycji.

Progi tolerancji

Także Krakowa nie ominęły podwyżki cen. Na rynku pierwotnym jest drożej nawet o kilkanaście procent. W centrum metr mieszkania kosztuje już nawet 10 tys. zł. – Ceny na krakowskim rynku są już bardzo wysokie. Przewidujemy, że w najbliższych kilkunastu miesiącach próg tolerancji dla ich wzrostu może zostać osiągnięty – mówią autorzy raportu „E-Valuer Index 2019". – Na razie nabywcy nadal kupują dużo, obawiając się, że za kilka miesięcy może być jeszcze drożej.

Popyt na mieszkania spadł we Wrocławiu. W 2018 r. w stosunku do 2017 r. liczba sprzedanych na rynku pierwotnym mieszkań zmalała o jedną piątą, do 9,4 tys. Zmniejszyła się także (o 20 proc.) liczba nowo wprowadzonych na rynek lokali. Nieco mniejszym zainteresowaniem kupujących cieszył się także rynek wtórny.

Mimo to ceny mieszkań rosły we wszystkich dzielnicach miasta. Największe podwyżki na rynku pierwotnym Emmerson Evaluation odnotował na Starym Mieście i w Śródmieściu. Ceny mieszkań na śródmiejskich osiedlach o podwyższonym standardzie zaczynają się od 8–9 tys. zł za mkw. i przewyższają medianę dla Śródmieścia (7,9 tys. zł za mkw.).

Dużo buduje się na Krzykach, a także w Fabrycznej i na Psim Polu. – Najbliższe miesiące we Wrocławiu będą prawdopodobnie czasem stopniowego zmniejszania się podaży nowych mieszkań. Już w 2018 r. można było zauważyć wyraźny spadek liczby lokali, na które wydano pozwolenia na budowę (o prawie 40 proc. w porównaniu z 2017 r.) – mówi Robert Korczyński. – Nasze analizy wskazują, że najwięcej nowych mieszkań powstanie na obrzeżach dzielnicy Krzyki i w Fabrycznej, a w dłuższej perspektywie także na Psim Polu. Jest tam najwięcej wolnych gruntów. Nie spodziewamy się spadków cen. Największe zwyżki są możliwe na Starym Mieście. Lokalizacja jest atrakcyjna dla inwestorów, a podaż mieszkań mała. Do ewentualnej korekty cen może dojść w 2020 r. Może wynikać m.in. z przesycenia rynku bardzo drogimi inwestycjami – tłumaczy ekspert.

W Poznaniu hossa trwa i na rynku pierwotnym, i na wtórnym. Deweloperzy nie mieli większych problemów ze sprzedażą lokali, choć tempo sprzedaży w porównaniu z 2017 r. spadło. Nowe osiedla rosną głównie w Strzeszynie i na Podolanach. Kilka dużych inwestycji powstaje także w śródmiejskiej części Jeżyc.

Emmerson Evaluation przewiduje, że w najbliższych latach największym zainteresowaniem będą się cieszyć mieszkania w Naramowicach na Starym Mieście. W tym roku kupujący mieszkania w Poznaniu muszą się przygotować na podwyżki.

Bardzo duże zwyżki cen w 2018 r. odnotowano także w Trójmieście. Najbardziej drożały mieszkania w śródmieściu i pasie nadmorskim. Lokale w tej lokalizacji były często kupowane na wynajem krótkoterminowy.

Obrzeża na celowniku

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, komentuje, że rynek mieszkań mimo znaczących podwyżek cen nie powiedział jeszcze ostatniego słowa.

– Deweloperzy podchodzą ostrożniej do kolejnych inwestycji, ale nie widać znaczącego osłabienia zapotrzebowania na nowe lokale – mówi. – Z rynku odpływają jednak klienci inwestycyjni. Zakup mieszkania po cenach dyktowanych przez deweloperów nie jest już tak opłacalny jak kilkanaście miesięcy temu. Szczególnie duży ruch widać dziś w dzielnicach peryferyjnych największych miast, gdzie cenniki są jeszcze akceptowalne przez nabywców.

Jańczuk nie spodziewa się w tym roku większych zmian cen. – Zagrożeniem jest oczekiwany wzrost stóp procentowych, który może ograniczyć zdolność do zaciągania kredytów i spowodować zmniejszenie popytu na mieszkania – ocenia. – Na razie jednak tempo sprzedaży jest satysfakcjonujące i nawet wspomniane czynniki nie powinny wpłynąć na sprzedaż. Zainteresowaniem cieszą się nie tylko mieszkania w segmencie popularnym, ale i w najlepszych lokalizacjach. To zachęca deweloperów do wchodzenia w segment premium.

Większych zmian do końca roku nie przewiduje też Łukasz Browarczyk, ekspert trójmiejskiej agencji BIG Property. – Na rynku nadal jest gorąco. Dynamika cen zmalała, ale nadal jest wzrostowa. Mieszkania w najlepszych lokalizacjach wystawiane po cenach rynkowych nadal sprzedają się od ręki – mówi.

– Wysokie ceny w centrum powodują, że klienci coraz częściej decydują się na obrzeża. Sprzyja to rozwojowi rynku deweloperskiego i powstawaniu nowych osiedli. Deweloperzy wciąż intensywnie poszukują gruntów. Wysokie ceny działek i wysokie koszty budowy wynikające z rosnących kosztów materiałów i usług powodują jednak, że firmy coraz ostrożniej kalkulują opłacalność inwestycji – dodaje.