fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Przelew równy oświadczeniu

Od 1 stycznia obowiązują dwa ważne, korzystne dla podatników, rozwiązania dotyczące korzystania z ryczałtu przy najmie.
AdobeStock
W ostatnim czasie zakup mieszkania na wynajem stał się dla Polaków alternatywną wobec banków formą oszczędzania na przyszłość. Lokaty bankowe z uwagi na niskie oprocentowanie nie dają już bowiem takich zysków.

Inwestorów prywatnych do zakupu nieruchomości na wynajem może zachęcać też możliwość korzystnego zryczałtowanego opodatkowania zysków z najmu, bo choć nie można w nim rozliczać kosztów, to w przeciwieństwie do opodatkowania na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej, daje w miarę niską, stałą zryczałtowaną stawkę podatku należnego fiskusowi.

Decydując się na tę formę opodatkowania, warto jednak pamiętać o kilku ważnych zasadach. Zwłaszcza że ostatnio ustawodawca wprowadził istotne modyfikacje w przepisach, m.in. różnicujące opodatkowanie w zależności od zysków z najmu. Ponadto w orzecznictwie pojawiły się rozstrzygnięcia, które mogą być istotną wskazówką dla osób systematycznie inwestujących w nieruchomości.

Uwaga na limit

Przez wiele lat zastosowanie do najmu przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli tzw. ryczałcie, nie było uzależnione od żadnego limitu kwotowego.

To się zmieniło w 2018 r., gdy ustawodawca zdecydował się wprowadzić limit kwotowy i dodatkową stawkę ryczałtu.

I tak od 1 stycznia 2018 r. dotychczasowa 8,5-proc. stawka ryczałtu przy najmie, dzierżawie obowiązuje do 100 tys. zł. Od nadwyżki tych przychodów ponad 100 tys. zł podatnik musi stosować już stawkę 12,5 proc. Warto podkreślić, że w przypadku małżonków obowiązuje jeden łączny limit, a nie po 100 tys. zł na każdego z osobna.

Kolejne ważne zmiany dotyczące ryczałtu przy najmie zostały wprowadzone od 1 stycznia 2019 r. Obie – w przeciwieństwie do wprowadzonego w 2018 r. limitu i zróżnicowania stawek – są korzystne dla podatników. Pierwsza dotyczy ewidencji. O ile w 2018 r. podatnik zarabiający na najmie nie musiał jej stosować, jeżeli wysokość przychodów z tego wynikała z pisemnej umowy, o tyle od Nowego Roku obowiązek prowadzenia ewidencji w ogóle nie dotyczy podatników osiągających przychody z najmu.

Kolejna ułatwiająca życie podatników zmiana dotyczy oświadczenia o wyborze formy opodatkowania. Co do zasady od 2019 r. pisemne oświadczenie o wyborze ryczałtu na dany rok podatkowy podatnik może złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym osiągnął pierwszy przychód (ewentualnie do końca roku, jeżeli pierwszy przychód osiągnął w grudniu). Zniknął obowiązujący przez wiele lat termin do 20 stycznia. Dokonany wybór dotyczy lat następnych, chyba że podatnik złoży rezygnację czy oświadczenie o innej formie.

Oświadczenia można złożyć też na podstawie ustawy o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i Punkcie Informacji dla Przedsiębiorcy. Ale dla podatników stosujących ryczałt od najmu od 2019 r. ustawodawca wprowadził dodatkową możliwość.

Ważne ułatwienie

W ich przypadku równoznaczna z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu na dany rok będzie pierwsza wpłata na ryczałt z tytułu najmu, a jeżeli pierwszy taki przychód osiągną w grudniu – złożenie zeznania.

Kolejna kwestia, na którą warto uczulić osoby inwestujące w nieruchomości na wynajem, nie wynika z nowelizacji przepisów, ale z orzecznictwa. A chodzi o to, kiedy u podatnika kończy się najem prywatny, a zaczyna działalność gospodarcza.

Ta granica nie została wyznaczona w przepisach. Definicje są niejasne i wywołują coraz więcej sporów z fiskusem. A w praktyce uznanie przez urzędników, że prywatny najem to już firma, ma poważne konsekwencje. Podatnik traci prawo do ryczałtu i musi zyski z najmu rozliczać jak działalność.

Jak wyjaśnia Michał Czajkowski, senior consultant w ACCREO, w wydawanych w ostatnich latach interpretacjach podatkowych organy podatkowe wielokrotnie starały się podważać możliwość stosowania ryczałtu do najmu prywatnego, zwłaszcza w przypadkach, gdy najem dotyczył wielu nieruchomości. A istota sporu sprowadzała się do określenia, co oznacza pojęcie „wielu nieruchomości".

– W tym zakresie zdania były podzielone. Jedni uważali, że dopiero znaczna ilość wynajmowanych nieruchomości świadczy o działalności gospodarczej, podczas gdy inne organy uważały, że już kilka nieruchomości pozbawia podatników prawa do ryczałtu – tłumaczy Michał Czajkowski.

Optymizmem nie napawają ostatnie rozstrzygnięcia Naczelnego Sądu Administracyjnego. W jego orzecznictwie pojawił się pogląd, że podatnik, który wynajmuje więcej lokali i planuje dalsze inwestycje w tym zakresie, nie może opodatkować zysków z tego ryczałtem (np. wyrok NSA z 15 stycznia 2019 r., sygn. akt II FSK 14/17).

Inaczej mówiąc, taka aktywność, nawet bez formalnej rejestracji i z zaangażowaniem tylko prywatnego majątku np. małżonków, coraz częściej uznawana jest przez NSA za firmę. Warto mieć to na uwadze, dokonując wyboru formy opodatkowania przy najmie.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA