Klienci deweloperów (za) mocno chronieni?

Zakończyły się właśnie konsultacje społeczne kolejnej wersji nowelizacji ustawy deweloperskiej. Branża propozycjom przedstawionym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów mówi stanowcze „nie". Eksperci nie są już tak jednoznaczni.

Najnowsze brzmienie projektu różni się od poprzedniego m.in. zapisem o powołaniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Na jego konto wpływać mają składki uiszczane przez deweloperów, jako określony procent każdej wpłaty klientów na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy.

Pieniądze za odstąpienie od umowy

W przypadku rachunku otwartego maksymalna stawka wynieść ma 5 proc., dla zamkniętego 1 proc. wartości mieszkania. Po co DFG? Ma on zwrócić wszystkie pieniądze klientom firmy deweloperskiej w dwóch przypadkach: kiedy ta zostanie postawiona w stan upadłości bądź kiedy klient skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej, np. jeśli firma zaprzestanie budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu.

„Rozwiązanie to, podobnie zresztą jak pomysł likwidacji środka ochrony wpłaty nabywców w postaci otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (z czego się wycofano – red.), należy ocenić bardzo krytycznie, głównie z tego względu, że dokonywanie w procesie stanowienia prawa, nieusprawiedliwionych żadnymi okolicznościami obiektywnymi, zmian przekreślających wcześniejszy kierunek procesu legislacyjnego narusza zasadę demokratycznego państwa prawnego" – pisze w swym stanowisku Polski Związek Firm Deweloperskich.

Podobnie krytycznie wypowiada się o sposobie uregulowania umów rezerwacyjnych, zasadach odstąpienia od umowy deweloperskiej czy objęciu ustawą transakcji kupna miejsc postojowych, komórek lokatorskich czy gotowych mieszkań.

W ocenie Związku (który dostrzega jednak konieczność uregulowania umów rezerwacyjnych) pierwsza z wymienionych propozycji nadmiernie i w sposób nieuzasadniony prowadzi do uprzywilejowania nabywców kosztem sprzedających. W projekcie zastrzega się bowiem m.in. obligatoryjny zwrot opłaty rezerwacyjnej (ustalonej na 1 proc. wartości mieszkania) w każdym przypadku, gdy klient nie otrzyma kredytu.

– Taka regulacja może powodować niechęć deweloperów do sprzedaży mieszkań osobom nabywającym je za środki pochodzące z kredytu i preferowanie osób nabywających lokale za gotówkę. Ryzyko nieuzyskania kredytu zostaje bowiem w takiej sytuacji przerzucone na dewelopera, i to w sytuacji, gdy nie ma on jakiegokolwiek wpływu na uzyskanie kredytu przez nabywcę – zauważa radca prawny Paweł Piskozub z kancelarii radcy prawnego Rafała Kolany.

Rykoszetem w kupujących

– Deweloperzy mogą się obawiać zawierania umów rezerwacyjnych, a cała regulacja może paradoksalnie spowodować pogorszenie sytuacji nabywców, gdyż w razie braku umów rezerwacyjnych sprzedaż lokalu może odbywać się według zasady kto pierwszy, ten lepszy – dodaje.

Jak wskazuje Paweł Wójcik, radca prawny, partner w Kancelarii GWW, deweloper obowiązany będzie także zwrócić opłatę dwukrotnie wyższą, jeżeli powodem odstąpienia od umowy rezerwacyjnej będzie brak usunięcia usterek wskazanych w protokole odbioru oraz w przypadku, gdy deweloper nie wykona zobowiązań z umowy rezerwacyjnej (w sytuacji, gdy np. postanowi sprzedać lokal komuś innemu).

– Przedmiotowej sankcji nie nałożono na konsumenta, w przypadku gdy nabywca bezzasadnie uchyli się od zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przeniesienia. Jest więc to wyraz pewnej dysharmonii we wzajemnych relacjach nabywca – deweloper – zaznacza mec. Wójcik.

Eksperci jednak w pełni rozumieją sens objęcia ustawą obiektów nabywanych wraz z mieszkaniem.