fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Jakie powinno być dobre mieszkanie?

Freedom Nieruchomości
Mieszkanie ma być nowoczesne, wygodne, z dobrym adresem. Koszty utrzymania - niskie. Gdzie szukać takich lokali?

Jak się zmieniają preferencje kupujących mieszkania? Czy widać odpływ klientów z rynku wtórnego? Częściej wybierają nowe mieszkania? Sytuację komentują pośrednicy.

Edyta Krakowiak, ekspert Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości:

Klientom preferującym rynek pierwotny zależy na tym, by mieszkanie było nowe, by można je było wykończyć zgodnie z własnym gustem. Nie zależy im tak bardzo na ani na lokalizacji, ani na czasie. Dlatego mogą poczekać nawet kilkanaście miesięcy na wprowadzenie się do mieszkania.

Tak kupują głównie ludzie młodzi, którzy korzystają z kredytów. Klientom z rynku wtórnego bardziej zależy na dobrej lokalizacji i infrastrukturze oraz czasie. Chcą mieć możliwość szybkiej przeprowadzki do mieszkania. Klientami ryku wtórnego są głównie ludzie starsi o ustabilizowanej sytuacji materialnej i zawodowej.

W ostatnich latach spora grupa klientów odpłynęła z rynku wtórnego do biur deweloperskich. W ostatnich latach rynek pierwotny był wspierany programami rządowymi. Najpierw był program "Rodzina na swoim", a potem "Mieszkanie dla młodych". Zwłaszcza ludzie młodzi wolą mieszkania nowe w nowych nowoczesnych budynkach, zaaranżowane i wykończone według ich gustu. Dlatego na rynku pierwotnym jest kupowanych 44 proc. mieszkań. To bardzo dużo. Biorąc pod uwagę konieczność wykończenia nowego mieszkania, rynek pierwotny okazuje się droższy od wtórnego.

W najbliższych miesiącach na warszawskim rynku mieszkaniowym nie powinno dojść do większych zmian. W dobrych miejscach klienci zaczynają szukać większych niż do tej pory mieszkań używanych. Jeśli w gospodarce nie wydarzy się nic nieoczekiwanego, trend ten będzie się utrzymywał. Na rynku wtórnym jest też więcej transakcji gotówkowych niż na rynku pierwotnym.

Czas pokaże, jaki wpływ na rynek mieszkaniowy będzie miała ustawa o obrocie ziemią rolną. W Polsce jedynie 25 proc. terenów ma plany zagospodarowania przestrzennego. W Warszawie jest to ok. 30 proc. Mogą być problemy z pozyskiwaniem terenów pod budownictwo, a to może zaowocować wzrostem cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Roksana Lipińska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Kraków Stare Miasto:

Nie zauważyłam znaczącej zmiany dotyczącej preferencji klientów. Zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny zawsze miały swoich zwolenników i tak też jest dzisiaj. Owszem programy rządowe takie jak "Mieszkanie dla Młodych" okazały się w Krakowie mocnym wsparciem dla rynku pierwotnego i wielu klientów decydowało się na transakcje z dofinansowaniem.

Nie sądzę jednak, aby rynek wtórny bardzo na tym ucierpiał. Trudno dokładnie przewidzieć przyszłość. Sądzę jednak, że wyczerpanie puli pieniędzy z programu "MdM" na rok 2016 może chwilowo spowolnić sprzedaż na rynku pierwotnym. To oznacza, że przewagę zyska rynek wtórny i mieszkania niewymagające większych nakładów finansowych. Jednak rynek nieruchomości jest tak dynamiczny, że trudno jest jednoznacznie wskazać kierunek zmian.

Jarosław Kraiński, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości w Elblągu:

Kilkanaście lat temu marzeniem dzisiejszych 40-latków było posiadanie jakiegokolwiek kąta, w którym można byłoby zamieszkać z rodziną. W tamtych czasach mieszkanie własnościowe to był prawdziwy luksus i rzadkość na rynku. Przeszkodą w zakupie wymarzonego lokalu nie była ani jego powierzchnia, ani lokalizacja czy wiek budynku ani tym bardziej wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego, które wynosiło wtedy ok. 18 proc.

Również kilka lat później, na przełomie wieków, największym powodzeniem wśród młodych osób cieszyły się mieszkania dwupokojowe, jednak w tym przypadku wybór był coraz częściej bardziej świadomy. Większa podaż mieszkań na rynku to również rosnące wymagania klientów. Coraz częściej można było zaobserwować różnice w cenach lokali. Gorsza dzielnica, ogrzewaniem piecowe, odległość do szkoły czy przedszkola to czynniki, które wpływały na cenę metra mieszkania.

Oczywiście rynkowe wypaczenia z lat 2006 - 2009 i niekontrolowany wzrost cen to okres, w którym powierzchnia nabywanego lokalu nie miała znaczenia. Klienci mający gotówkę albo zdolność kredytową poprzez kupno i sprzedaż mieszkania potrafili zarobić w ciągu bardzo krótkiego czasu od kilku do kilkudziesięciu procent wartości transakcji.

Rozdawanie kredytów przez banki to osobny rozdział. Do dzisiaj na rynku wspominane są transakcje, kiedy to oferta ukazuje się w południe, po południu jest zawierana umowa przedwstępna, złożenie wniosku o kredyt hipoteczny o godz. 9. rano następnego dnia, a decyzja kredytowa o 15. Transakcja następowała w ciągu 24 godzin, łącznie z kredytem i nie była to zakładowa kasa zapomogowo- pożyczkowa, ale bank państwowy.

Na szczęście to już historia. Nadszedł czas stabilizacji. Na cenę mieszkania ma wpływ tak wiele czynników, że właściwie trudno je wszystkie wymienić. Oprócz lokalizacji, wieku budynku, technologii liczy się oczywiście funkcjonalność lokalu, wystawa budynku na strony świata, wielkość balkonu czy tarasu, sąsiedztwo, dostęp do infrastruktury. Dlatego mamy tak wielkie zróżnicowanie cen nieruchomości.

Dzisiejszy klient to najczęściej bardzo doświadczony uczestnik rynku nieruchomości. Marzeniem młodej rodziny nie jest już mieszkanie jedno- czy dwupokojowe. Tacy klienci rozważają, czy będą to trzy, a może cztery pokoje, czy dwie osoby z małym dzieckiem zmieszczą się w 60- metrowym mieszkaniu czy potrzeba im co najmniej 70 mkw., czy do przystanku idzie się dwie minuty czy pięć, czy z hali garażowej na pierwsze piętro można wjechać windą i co ważne - jak wysokie będą koszty utrzymania nowo nabytego lokalu? Dlatego też młodzi ludzie tak chętnie wybierają oferty z rynku pierwotnego. Większość z nich za chwilę zwiąże swoje losy z bankiem prawie na całe życie.

Wygaszanie przez rząd programu "MdM" budzi wątpliwości deweloperów dotyczące przyszłości rynku, ale tylko w większych miastach. Niestety, mniejsze miejscowości, położone z dala od stolic województw właściwie nigdy po te środki nie sięgały, ani na rynku pierwotnym ani na rynku wtórnym.

Do programu dopłat na rynku wtórnym kwalifikowały się jedynie lokale najtańsze, w najgorszym stanie technicznym albo w bardzo złej lokalizacji. Na rynku pierwotnym jedynie te, które deweloper oddawał za cenę wyznaczoną przez "MdM", bo nikt na rynku już ich nie chciał.

Rynek wtórny będzie odczuwał coraz większe zróżnicowanie cen. Oprócz wyjątkowych historycznych czy prestiżowych lokalizacji większość lokali położonych w starych zasobach czy budynkach z poprzedniej epoki będzie znacznie tanieć. Najgorsze przewidywania dotyczą jednak budynków realizowanych w technologii wielkiej płyty. Technologia gwarantowała bezpieczne użytkowanie budynków przez 50 lat. Czas jest nieubłagany. Już teraz ceny takich lokali często są znacznie niższe niż średnia cena metra na rynku wtórnym.

Z rynkiem pierwotnym będą konkurowały jedynie mieszkania nowe, wybudowane w  ostatnich kilku latach, których standard wykończenia wpisuje się w obowiązujące trendy. Rosnące wymagania klientów powodują, że poszukiwania mieszkań kupujący nadal będą zaczynać od rynku pierwotnego. Mieszkanie wykończone według najnowszych trendów i technologii, urządzone zgodnie z wymaganiami nowego właściciela, mieszkanie pachnące nowością - dla większości z nas to pełnia szczęścia.

Deweloperzy, nie bójcie się.

Źródło: ekonomia.rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA