Rzeczpospolita Nieruchomości

Objaśnienia fiskusa nie rozwiązują wszystkich problemów

Resort finansów o zbyciu nieruchomości komercyjnych.

Publikacja: 20.12.2018 19:00

Aleksandra Tarka

Rozliczanie VAT spędza sen z powiek setkom tysięcy podatników w Polsce. A staje się tym bardziej skomplikowane i problematyczne, im większy jest zakres prowadzonej działalności.

Jedną z bardziej problematycznych jest ta dotycząca nieruchomości. Dostrzegł to minister finansów (MF) i 11 grudnia wydał oficjalne objaśnienia, by zwiększyć pewność stosowania prawa.

Najem czy dzierżawa

Objaśnienia dotyczą nieruchomości komercyjnych, czyli przeznaczonych do działalności gospodarczej, które periodycznie generują u jej właściciela przychody w przeważającej mierze z umów najmu, dzierżawy lub o podobnym charakterze.

A chodzi o to, kiedy transakcja ich zbycia powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, czyli jako czynność niepodlegająca ustawie o VAT. To ma bowiem zasadnicze znaczenie dla prawidłowego rozliczenia tego typu operacji. Bo choć ustawodawca pokusił się nawet o zdefiniowanie pewnych pojęć, sprawa nie jest prosta.

Przypomnijmy: co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych to czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Jednak w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jej przepisów nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przy czym zgodnie ze słownikiem ustawowym przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (ZCP) rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Resort finansów wyjaśnił, że przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za wyłączone spod ustawy przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, należy uwzględnić dwie okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę za pomocą składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość jej kontynuowania w oparciu o te składniki.

Oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku gdy konieczne do kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub podejmowanie dodatkowych działań, nie ma możliwości stwierdzenia, że zespół składników stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Objaśnienie MF odnosi się do kilku istotnych kwestii, m.in. tego, jak prawidłowo opodatkować jedną z typowych sytuacji w obrocie, czyli dostawę wynajętej nieruchomości komercyjnej. W takim przypadku transakcję można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

- to, co jest przenoszone na nabywcę, zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do jej prowadzenia,

- nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę za pomocą szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Resort wskazał też na okoliczności, które nie mają wpływu na ocenę, czy zbycie danej nieruchomości komercyjnej stanowi dostawę towaru podlegającą VAT.

I tak w szczególności, dla ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne, czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji elementów, takich jak:

- ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;

- prawa z gwarancji bankowych, depozytów czy z gwarancji należytego wykonania prac budowlanych czy remontowych;

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, m.in. usług ochrony, sprzątania, obsługi nieruchomości;

- prawa autorskie;

- prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;

- prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;

- dokumentacja techniczna dotycząca budynku, np. książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli;

- dokumentacja prawna dotycząca budynku, np. kopie umów, decyzji.

Eksperci podatkowi zasadniczo pozytywnie oceniają wszelkie próby opanowania chaosu interpretacyjnego w prawie podatkowym, ale mają też obawy.

Nadzieje i obawy

Jak wyjaśnia Marcin Bazylczuk, radca prawny, doradca podatkowy z KB Legal & Tax s.c., zbycie nieruchomości komercyjnych od dłuższego czasu było obarczone dużym ryzykiem podatkowym. A przy wielomilionowych transakcjach nieprawidłowa kwalifikacja podatkowa mogła wywołać nie tylko negatywne konsekwencje podatkowe, karnoskarbowe, ale również cywilnoprawne.

– Wydanie przez MF objaśnień, w których została ustalona lista kryteriów, które muszą być spełnione, aby uznać, że transakcja dotycząca zbycia nieruchomości komercyjnej stanowi sprzedaż ZCP wyłączoną z zakresu VAT, jest krokiem w dobrym kierunku – ocenia Bazylczuk. Pozwoli bowiem w sposób odpowiedni przygotować się podatnikom do przeprowadzenia tego typu transakcji.

Tomasz Siennicki, doradca podatkowy, partner w kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy, ma jednak pewne obawy, że treść objaśnień nie wpłynie na ujednolicenie wykładni przepisów.

– Niestety, każdy może z nich wyczytać, co chce. Szkoda, że w objaśnieniach odchodzi się od treści przepisów, koncentrując się na przesłankach wyłączenia z opodatkowania zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, które w ustawie nie zostały zwarte, takich jak zamiar kontynuacji prowadzenia przedsiębiorstwa przez nabywcę – tłumaczy ekspert. Jego zdaniem to efekt zastosowania nieuprawnionej w tym przypadku prounijnej wykładni przepisów.

Konkretne rozwiązania

W objaśnieniach MF wskazuje, jak kwalifikuje konkretne sytuacje występujące w obrocie gospodarczym.

Przykład 1

Zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość. Nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości.

Odpowiedź MF: W takim przypadku nie ma możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP), bo nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności.

Przykład 2

Przedmiotem transakcji jest wynajmowana nieruchomość, przy czym kupującym jest dotychczasowy najemca tej nieruchomości, który wykonuje w niej działalność gospodarczą, która nie polega na podnajmie tej nieruchomości na rzecz innych podmiotów.

Odpowiedź MF: Okoliczności dostawy są istotne i wskazują, że nie dochodzi do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.

Przykład 3

Transakcja dotyczy nieruchomości (niezależnie czy jest wynajmowana przez zbywcę, czy też zbywca prowadzi w niej jakąkolwiek inną działalność gospodarczą, np. produkcyjną), która następnie ma zostać przez nabywcę oddana zbywcy do używania na podstawie umowy leasingu, tzw. sale and leaseback, lub innej umowy o podobnym charakterze.

Odpowiedź MF: W takim przypadku dostawa nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, bo zasadniczym ekonomicznym celem transakcji leasingu zwrotnego jest udzielenie przez nabywcę

finansowania zbywcy, a nie kontynuacja działalności zbywcy.

Przykład 4

Zbywca jest właścicielem pawilonu z lokalami usługowymi, a po jego nabyciu nabywca wyburzy pawilon i wybuduje halą magazynową dla potrzeb prowadzonej działalności hurtowej sprzedaży środków spożywczych. Możliwe jest utrzymywanie przez pewien czas umów najmu, które przechodzą na nabywcę z mocy prawa. Przed zawarciem transakcji nabywca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej.

Odpowiedź MF: Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nabywca nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił on o wydanie decyzjistanowiącej element procesu budowy hali magazynowej.

© Licencja na publikację
© ℗ Wszystkie prawa zastrzeżone
Źródło: Rzeczpospolita

Nieruchomości Nieruchomości Komercyjne

Rozliczanie VAT spędza sen z powiek setkom tysięcy podatników w Polsce. A staje się tym bardziej skomplikowane i problematyczne, im większy jest zakres prowadzonej działalności.

Jedną z bardziej problematycznych jest ta dotycząca nieruchomości. Dostrzegł to minister finansów (MF) i 11 grudnia wydał oficjalne objaśnienia, by zwiększyć pewność stosowania prawa.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Elektryczne BMW iX już od 1500 PLN netto/mies. w ofercie BMW Comfort Lease.
Materiał Promocyjny
Elektryczne BMW iX już od 1500 PLN netto/mies. w ofercie BMW Comfort Lease.
Marynarska Business Park z parkiem zamiast parkingu.
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Klimat, inflacja, możliwość pracy zdalnej, ucieczka od regionu objętego wojną – powodów wysokiego po
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Na rynku mieszkań czuć już ożywienie
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu
Samochód w leasing na firmę? Sprawdź czy to się opłaca!
Materiał Promocyjny
Samochód w leasing na firmę? Sprawdź czy to się opłaca!
e-Wydanie